據(jù)有關(guān)部門受理的消費(fèi)投訴反映，房屋交易中涉及誠(chéng)意金、預(yù)定金、房貸保險(xiǎn)金、違約金等“四金”的糾紛正日益增多。消費(fèi)者怎樣才能在購(gòu)房中火眼識(shí)“金”、少走彎路？
誠(chéng)意金只約束消費(fèi)者，無(wú)效！
實(shí)例
劉小姐與某中介公司簽訂了購(gòu)房協(xié)議書，同時(shí)繳納了7000 元的“誠(chéng)意金”。其后由于種種原因，合同一直無(wú)法簽訂。劉小姐要求中介公司按照定金罰則雙倍返還“誠(chéng)意金”，遭到拒絕。有關(guān)部門受理投訴后發(fā)現(xiàn)，中介公司事先早有準(zhǔn)備，它們?cè)谂c劉小姐簽訂的“房地產(chǎn)居間合同”中為自己設(shè)立了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的條款——合同內(nèi)容顯示，中介公司收取“誠(chéng)意金”后，一旦買方主動(dòng)毀約，則“誠(chéng)意金”扣下給賣方及中介公司，至于賣方毀約的情況，合同上沒(méi)有顯示中介公司應(yīng)承擔(dān)的任何責(zé)任。
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目前，房地產(chǎn)中介公司在服務(wù)中收取買家“意向金”、“誠(chéng)意金”等已經(jīng)成為普遍的做法。中介公司往往聲稱，這筆錢是為了同賣家協(xié)商賣房事宜，但實(shí)際上借此轉(zhuǎn)嫁了自己的交易風(fēng)險(xiǎn)。它們?cè)诤贤瑮l款中規(guī)定，買家交了錢就一定要買房子，而中介公司在買賣過(guò)程中不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)。這種做法將買家置于十分不利的地位。
根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，消費(fèi)者享有知情權(quán)和公平交易權(quán)。事實(shí)上，買賣雙方很少能夠當(dāng)面會(huì)晤，相關(guān)信息完全是由中介公司來(lái)傳遞的，究竟是誰(shuí)違約，買賣雙方并不完全知情。另外，根據(jù)《合同法》第40條規(guī)定：“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效�！北纠�，這份居間合同有關(guān)“誠(chéng)意金”的條款只對(duì)買家規(guī)定了義務(wù)，而免除自己的責(zé)任，當(dāng)屬無(wú)效。
總之，消費(fèi)者在與中介公司簽訂購(gòu)房協(xié)議前一定要看清楚協(xié)議內(nèi)容以及協(xié)議中的權(quán)利與義務(wù)等條款，分析哪些可能是對(duì)自己不利的條款，并及時(shí)向中介公司指出。其實(shí)，買方與中介公司只是居間關(guān)系，中介公司只能收取居間費(fèi)。如果一定要支付“誠(chéng)意金”，則要盡量和中介公司制訂附加條款，明確違約事實(shí)的認(rèn)定，將可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)降低到最低限度。對(duì)于不合理的費(fèi)用，則完全可以拒絕，這是法律所賦予的權(quán)利。
預(yù)定金不能預(yù)定細(xì)節(jié)，返還！
實(shí)例
李先生與某房產(chǎn)開發(fā)商簽訂了一份《預(yù)定協(xié)議》，并向該房產(chǎn)商支付了1萬(wàn)元的預(yù)定金。這份《預(yù)定協(xié)議》十分簡(jiǎn)單，僅寫明了房屋的面積和單價(jià)，至于位置、房型、付款方式等均未約定。但是卻專門列了一條：如果李先生沒(méi)有在一個(gè)月內(nèi)與該公司簽訂商品房預(yù)售合同，該公司有權(quán)沒(méi)收這1萬(wàn)元的預(yù)定金。李先生心生疑問(wèn)：開發(fā)商的做法是否合法？這1萬(wàn)元預(yù)定金是否屬于購(gòu)房定金？
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所謂定金，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉約定一方向給付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”
房產(chǎn)開發(fā)商在與購(gòu)房者簽訂正式的商品房預(yù)售或銷售合同之前，往往通過(guò)簽訂認(rèn)購(gòu)書、預(yù)定協(xié)議等方式要求購(gòu)房者交付購(gòu)房定金，以此約束購(gòu)房者與其簽訂正式的售房合同。那么，預(yù)定金是否屬于購(gòu)房定金呢？這個(gè)需要具體問(wèn)題具體分析。如果《預(yù)定協(xié)議》已經(jīng)將以后要簽訂的售房合同的條件作了明確具體的規(guī)定，此后購(gòu)房者提出與《預(yù)定協(xié)議》約定不同的條件，致使售房合同不能簽訂，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違反認(rèn)購(gòu)協(xié)議的違約責(zé)任，開發(fā)商可以不予返還購(gòu)房者定金；如果《預(yù)定協(xié)議》中沒(méi)有明確約定房屋的位置、房型等具體條件，而把這些內(nèi)容留待簽訂正式的售房合同時(shí)再行協(xié)商，此后開發(fā)商與購(gòu)房者未能就此協(xié)商一致，從而導(dǎo)致雙方未能簽訂主合同實(shí)屬正�，F(xiàn)象，雙方均不構(gòu)成違約，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還購(gòu)房者。
本例中，李先生與開發(fā)商簽訂的《預(yù)定協(xié)議》顯然并沒(méi)有對(duì)商品房預(yù)售合同的條件作出明確具體的約定，因此，開發(fā)商的主張是不能成立的。
保險(xiǎn)金口頭“明扣”，不妥！
實(shí)例
2005 年3月28日，消費(fèi)者施先生委托某房產(chǎn)中介公司買房，因公司工作人員稱通過(guò)他們辦理房貸保險(xiǎn)可享受6折的優(yōu)惠，于是繳了保險(xiǎn)費(fèi)4571元。事后，施先生發(fā)現(xiàn)其保單上的金額為2742.54 元，即所繳保險(xiǎn)費(fèi)還有剩余。施先生遂要求該公司退還剩余部分，而公司只同意退回一半，施先生認(rèn)為這是非法占有，要求其退還全部差價(jià)。中介公司強(qiáng)調(diào)：若正規(guī)操作，保單金額為4571元，他們可以分得20％的返扣（暗扣），而現(xiàn)在的保費(fèi)為2742.54元，他們沒(méi)有返扣，所以剩余的差價(jià)理應(yīng)歸他們（明扣）所有。此外，雙方事先有過(guò)口頭協(xié)議，中介費(fèi)少收2000多元，保險(xiǎn)事宜則全部包給中介公司。現(xiàn)在施先生反悔，要求要繳齊中介費(fèi)，中介公司退還保險(xiǎn)費(fèi)差價(jià)部分。
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有關(guān)部門在處理本例糾紛時(shí)發(fā)現(xiàn)，中介公司所開出的收據(jù)上明確寫有“代辦保險(xiǎn)”字樣，中介公司保了多少險(xiǎn)、實(shí)際付了多少錢也都清清楚楚，但雙方口頭協(xié)議因無(wú)據(jù)可查，不能認(rèn)定。因此，中介公司獲取“明扣”的主張于法無(wú)據(jù)，保險(xiǎn)費(fèi)的剩余部分理應(yīng)歸還施先生。
消費(fèi)者在購(gòu)房過(guò)程中，在不清楚事實(shí)真相的情況下千萬(wàn)不要隨便付錢簽字，應(yīng)特別注意在委托中介機(jī)構(gòu)辦理保險(xiǎn)之后，一定要索取保單，查實(shí)保單費(fèi)用與所付費(fèi)用有無(wú)問(wèn)題。只有這樣，消費(fèi)者才能更有力地維護(hù)自己的權(quán)益。
違約金不讓違約，費(fèi)解！
案例
王先生于2005 年3月向某房產(chǎn)公司購(gòu)買一套價(jià)值65萬(wàn)元的商品房，并已支付了20萬(wàn)元首期房款。但由于種種因素，王先生未能辦好貸款以支付剩余房款，遂與對(duì)方交涉要求退房，并愿意按照《預(yù)售合同》的約定支付違約金。但房產(chǎn)公司堅(jiān)決不同意退房，并要求王先生繼續(xù)履行《預(yù)售合同》。王先生無(wú)奈，只得求助于有關(guān)職能部門，有關(guān)部門隨即同該房產(chǎn)公司聯(lián)系，房產(chǎn)公司接到電話后，派員遞交了一份《關(guān)于退房問(wèn)題的處理意見》，仍然堅(jiān)持要求王先生履行《預(yù)售合同》。
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違約金是由當(dāng)事人約定的或者由法律直接規(guī)定的，在違約方不履行合同時(shí)，償付給守約方的一定數(shù)額的貨幣。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（二）項(xiàng)的規(guī)定，“在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)”，當(dāng)事人可以解除合同。本例中，王先生貸款不成，并非自己主觀違約、故意不履行合同，何況王先生同意支付違約金，其解除合同的要求是合理合法的。中介公司的做法違背了民法基本原則。
