中國的房地產(chǎn)市場，在長期的探索中，一種趨于理性的可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)模式正在逐步形成為轉(zhuǎn)移政府和百姓的視線，逃避責任，目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)商把房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題歸結(jié)為住房保障體系不完善，廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)不足，把矛盾都推給了政府。
其實，房價過高的責任并不在房地產(chǎn)開發(fā)商，也不是緣于政府失職，而是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展戰(zhàn)略的缺失和模式不當。要解決中國目前的問題，首先要研究中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的整體戰(zhàn)略和宏觀模式。
中國房地產(chǎn)市場體系的缺陷
“正規(guī)市場”不規(guī)范，黑市交易比例高。在土地征用、出讓、轉(zhuǎn)讓，以及土地所有權(quán)和使用權(quán)的出租市場，黑市交易十分猖獗。在農(nóng)村征地市場，農(nóng)民處于弱勢地位，土地沒有實現(xiàn)平等自由交換。在城鎮(zhèn)的拆遷市場上，被拆遷居民處于被動地位，其財產(chǎn)權(quán)利沒有得到保障。在城市的二手房交易和房屋租賃市場上，一些中介服務(wù)企業(yè)資質(zhì)差，缺乏誠信，致使多層次的住房租賃市場供應(yīng)體系遠未形成。
制度體系不健全，司法保障不完善。目前，土地征用、出讓、轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售、出租、中介、物業(yè)等市場制度都不健全，房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)法律并未完善，特別是對市場中各種侵權(quán)行為的限制和懲罰的具體規(guī)定很少，對消費者權(quán)益的具體保護規(guī)定嚴重欠缺。目前房地產(chǎn)合同履約率不高，侵權(quán)訴訟的結(jié)案率也不高，訴訟保障缺乏。
監(jiān)管執(zhí)行不力，監(jiān)管體系不健全。對房地產(chǎn)市場，政府在準入監(jiān)管、質(zhì)量監(jiān)管和秩序監(jiān)管等方面政出多門，互相交叉扯皮，實施不力。
住房保障不完善，公共服務(wù)不到位。政府對中低收入家庭的“住房購買租賃補貼”額度不足，范圍不大，對象不準。公共部門不能提供有效的房地產(chǎn)檔案信息，也未能提供相關(guān)的市場預(yù)警和預(yù)報信息。
稅費種類不簡明，稅費結(jié)構(gòu)不合理。目前，我國與房地產(chǎn)有關(guān)的稅多達12種，收費項目不少于幾十種，甚至上百種。稅費體系混亂，租、稅、費混雜現(xiàn)象嚴重。稅收結(jié)構(gòu)也不合理，所得稅低，保有稅低，流轉(zhuǎn)稅高。稅費征繳方面，偷稅、漏稅和逃稅現(xiàn)象嚴重。
調(diào)控手段不靈活，部門之間欠協(xié)調(diào)。我國房地產(chǎn)金融市場體系沒有健全，貨幣政策手段難以發(fā)揮作用。國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要是通過行政手段進行，包括土地審批、項目審批、資金信貸審批。各級政府及部門之間沒有形成信息共享、對話平等、協(xié)調(diào)配合的決策體系和機制，政策時常相互矛盾，宏觀調(diào)控常常難以奏效。
城市戰(zhàn)略與住房保障戰(zhàn)略
中國房地產(chǎn)業(yè)雖然龐大，但缺少好的制度基礎(chǔ)，其發(fā)展也沒有整合到一個深思熟慮的城市化戰(zhàn)略中去。中國必須實施整體性的城市化戰(zhàn)略，為房地產(chǎn)市場提供一個穩(wěn)定的“錨”。
房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展雖然在中國如火如荼，但并非如某些開發(fā)商所說，完全是來自“市場需求”因素，而卻在于一些更加詭秘的“潛制度”因素。其中，最重要的便是少數(shù)地方政府與房地產(chǎn)商形成的聯(lián)盟。這一聯(lián)盟的關(guān)鍵，是某些地方官員需要通過大造政績工程來升官發(fā)財，而房地產(chǎn)商們需要借助地方權(quán)力完成拆遷任務(wù)，實現(xiàn)最低成本的暴富，兩者一拍即合。
在這一“發(fā)展過程”中，造成大量的社會與公共損失，比如環(huán)境破壞、失地農(nóng)民的利益損失、銀行呆壞賬風險、國家稅收損失被忽視，甚至根本不予考慮。顯然，這既是一種過于短視的發(fā)展方式，也是一種利益分配嚴重不平衡的分配方式。
在這種增長模式下，地方官員與房地產(chǎn)商獲得了“暴利”，房地產(chǎn)業(yè)甚至成為中國當前經(jīng)濟發(fā)展的第一推動力，但大多數(shù)人并不能從中分享繁榮和收益，造成了中國房地產(chǎn)利益的嚴重分化。
為了滿足居民的基本居住需求，政府需要在制定相關(guān)法律的基礎(chǔ)上，建立適應(yīng)中國的住房保障體系。在這個住房保障體系中，首先要讓那些喪失勞動能力的老人、病人、殘疾人有基本的住房保證。而這部分住房保障就是廉租房，其所占比重不應(yīng)超過10%.20%左右的中高收入者可以通過商品房市場自行解決住房問題。對于其余70%居民的住房，同樣也得通過市場解決，但他們需要政府幫助。
為了讓中國絕大多數(shù)民眾都有進入房地產(chǎn)市場的支付能力，就得遏制過高的房價。使房價下降的正常途徑有：在人口普查、土地普查、住房普查的基礎(chǔ)上，設(shè)計規(guī)劃出合理的發(fā)展房地產(chǎn)市場的短、中、長期方案，做好土地基本規(guī)劃。然后利用信貸、利率等工具把住房投資限定在20%的完全商品房市場范圍內(nèi)，而其他80%的房地產(chǎn)市場則定位為消費品市場。利用物業(yè)稅、住房政策（比如每家只準購買一套住房）來調(diào)節(jié)和限制。
在這種情況下，經(jīng)濟適用房、限價房也就多此一舉了。而政府一旦確定房地產(chǎn)市場未來發(fā)展思路，就得盡快用法律形式把模式確定下來。
加快房地產(chǎn)開發(fā)“工廠模式”的形成
目前，開發(fā)商的經(jīng)營模式是大量儲備土地，并從土地的升值中獲利。顯然，金融市場青睞這樣的企業(yè)，它們的股價高企，也能夠以土地為抵押品輕易地貸款，我們稱之為“土地銀行模式”。對中國的發(fā)展戰(zhàn)略來說，這個模式是不好的。中國需要的是能夠像工廠大規(guī)模制造產(chǎn)品那樣，迅速開發(fā)大片住宅的開發(fā)商，我們稱之為“工廠模式”。
從“土地銀行模式”到“工廠模式”的轉(zhuǎn)變，需要對地方政府和開發(fā)商的關(guān)系進行重新調(diào)整。近期提出的30%~60%的土地增值稅，對于“土地銀行模式”是一個沉重的打擊。同時，政府需要對開發(fā)速度和規(guī)模加以鼓勵，并引入融資工具來支持“工廠模式”。政府已經(jīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商在購買土地后，兩年之內(nèi)必須開發(fā)，但這個規(guī)則很少得到執(zhí)行，這就是“土地銀行模式”流行的原因。如果規(guī)則得到執(zhí)行，它將迫使開發(fā)商轉(zhuǎn)向“工廠模式”。
將房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)為“工廠模式”，是房價降溫的關(guān)鍵。在“土地銀行模式”下，如果價格還不夠高，開發(fā)商就有動力拖延開發(fā)時間，縮小開發(fā)規(guī)模，以伺機獲取更高的利潤。對此行為的唯一制約手段就是抽出銀行信貸，但這卻很少被實施。與此相反，“工廠模式”下，開發(fā)商的利潤率有賴于銷售速度。當房價高企時，供給自然就會上升，從而冷卻價格。
“工廠模式”需要發(fā)達的金融市場作為后盾。房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵在于融資。中國開發(fā)商的核心競爭力就在于拿地和貸款的能力，也就是政府關(guān)系。如果中國改變政策環(huán)境，促使房地產(chǎn)業(yè)向“工廠模式”轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在行業(yè)中的很多佼佼者未必能保住它們的地位。
房地產(chǎn)業(yè)是一個資本密集型行業(yè)，融資成本的高低對其效率至關(guān)重要。當前，房地產(chǎn)主要的融資渠道是股市和銀行，二者的成本都很高。這種低效融資暫時被快速上漲的房價所掩蓋，一旦房價不再上漲，甚至下跌，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商可能會大批破產(chǎn)。
未來，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商可能會向兩個方向分化。其中大多數(shù)專注于開發(fā)高利潤住宅，以及第二居所性質(zhì)的住宅。另一些企業(yè)將發(fā)展為服務(wù)于大眾市場，每年開發(fā)數(shù)百萬平方米房屋的大規(guī)模企業(yè)。中國房地產(chǎn)市場大概可以容納20~30個這種規(guī)模的開發(fā)商。他們的競爭優(yōu)勢在于資金管理，以及統(tǒng)籌眾多的承包商。他們的規(guī)模也將大到足以開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施，也就是說，他們就是城市化的代言人。他們的賬面資產(chǎn)可達數(shù)十億元之巨，但大部分屬于債務(wù)融資，并且需要頻繁地再融資。
在長期的探索中，一種趨于理性的可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)模式正在逐步形成。
