停牌七個(gè)月后，黃光裕終于兌現(xiàn)了承諾，將約180億元房地產(chǎn)資產(chǎn)注入到中關(guān)村2008年5月7日，經(jīng)過(guò)七個(gè)月的停牌，中關(guān)村科技股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中關(guān)村”）終于復(fù)牌。中關(guān)村通過(guò)定向增發(fā)方式收購(gòu)黃光裕旗下的鵬潤(rùn)地產(chǎn)，黃光裕將旗下約180億元房地產(chǎn)資產(chǎn)注入到中關(guān)村。此次注資后，黃光裕持有中關(guān)村48.11%的股權(quán)，他與黃秀虹及其一致行動(dòng)人所持中關(guān)村股份則超過(guò)70%.沉疴已久的中關(guān)村經(jīng)此番注資后，能否鯉魚(yú)跳龍門(mén)？《新財(cái)經(jīng)》記者采訪了中關(guān)村常務(wù)副總裁王軍。
黃光裕注資180億元
《新財(cái)經(jīng)》：中關(guān)村此次停牌時(shí)間長(zhǎng)達(dá)七個(gè)月，請(qǐng)問(wèn)主要原因是什么？
王軍：2007年10月8日，中關(guān)村申請(qǐng)停牌，主要原因是：CDMA擔(dān)保問(wèn)題、銀行債務(wù)重組問(wèn)題、存量資產(chǎn)處置問(wèn)題、公司未來(lái)的發(fā)展問(wèn)題。經(jīng)過(guò)股東、董事會(huì)及中關(guān)村經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的共同努力，截至2007年底，在大股東的大力支持下，中關(guān)村成功化解了涉及金額33.9億元巨資的廣東CDMA項(xiàng)目擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，解決了10多億元的各種債務(wù)，實(shí)現(xiàn)了股改承諾。
在此期間，由于上述事項(xiàng)存在重大不確定性，而且相互關(guān)聯(lián)，必須在同一時(shí)間段內(nèi)予以解決，而且，具體方案將對(duì)公司股價(jià)產(chǎn)生重要影響，為維護(hù)全體股東尤其是中小公眾股東的權(quán)益，公司嚴(yán)格遵守深交所有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)停牌。停牌期間，按照規(guī)定持續(xù)發(fā)布了重大事項(xiàng)進(jìn)展公告。
《新財(cái)經(jīng)》：中關(guān)村在停牌期間，股市大盤(pán)調(diào)整很大，一度跌幅超過(guò)50%以上。那么，14.67元的增發(fā)價(jià)格是否合理？
王軍：2007年10月8日，中關(guān)村正式停牌，當(dāng)時(shí)大盤(pán)點(diǎn)位接近5600點(diǎn)。時(shí)隔近七個(gè)月，大盤(pán)指數(shù)一度下跌50%左右。按照規(guī)定，本次非公開(kāi)發(fā)行價(jià)格，為本次董事會(huì)決議公告日前二十日股票交易均價(jià)。事實(shí)上，這種定價(jià)非常有利于中關(guān)村的中小股東。但是，大股東鵬泰投資和黃光裕先生仍然完全履行了承諾，保證了中關(guān)村中小投資者的利益。由于大股東以14.67元／股的換股價(jià)將約180億元優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目注入上市公司，為6億多老股虛擬股價(jià)起到了夯實(shí)作用，將增厚每股凈資產(chǎn)和每股盈利能力。換股價(jià)比較高，對(duì)于鵬泰投資和黃光裕先生來(lái)說(shuō)，其能夠?qū)嶋H持有的總股本減少了約4億股，相當(dāng)于向上市公司貼入了40億～50億元的資產(chǎn)。
曾經(jīng)有人提出，給中關(guān)村老股東貼了幾十億元非常不值。黃光裕說(shuō)，我們是做企業(yè)的，眼光要放長(zhǎng)遠(yuǎn)一些。只要踏踏實(shí)實(shí)做好企業(yè)，只要投資者支持我們，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，現(xiàn)在的股價(jià)將是一個(gè)地板價(jià)。說(shuō)明了黃光裕對(duì)中關(guān)村未來(lái)業(yè)務(wù)整體發(fā)展的信心。
《新財(cái)經(jīng)》：資產(chǎn)注入以后，黃光裕持有中關(guān)村48.11%的股權(quán)，但他與黃秀虹及其一致行動(dòng)人所持中關(guān)村股份則超過(guò)70%，這對(duì)上市公司和中小投資者會(huì)產(chǎn)生什么影響？
王軍：持股比例加大表明大股東做大做強(qiáng)企業(yè)的決心。此次非公開(kāi)發(fā)行股票，大股東做出了很大的讓利。而且，按照規(guī)定，此次大股東增發(fā)的股份將鎖定三年，這將更加有利于保護(hù)中小投資者的利益。
資產(chǎn)置入壯大中關(guān)村主業(yè)《新財(cái)經(jīng)》：本次向中關(guān)村注入資產(chǎn)大約180億元，主要包括哪些資產(chǎn)？
王軍：此次裝入上市公司的項(xiàng)目包括：大康國(guó)際鞋城項(xiàng)目、鵬潤(rùn)建國(guó)大酒店項(xiàng)目、重慶鵬潤(rùn)藍(lán)海住宅項(xiàng)目、重慶解放碑國(guó)泰廣場(chǎng)項(xiàng)目、無(wú)錫電瓶廠項(xiàng)目、沙河項(xiàng)目、金尊大廈項(xiàng)目、宋莊項(xiàng)目、崔各莊項(xiàng)目和張家灣項(xiàng)目等。
資產(chǎn)注入完成后，中關(guān)村的產(chǎn)業(yè)將包括一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、住宅、科技園區(qū)以及商業(yè)、寫(xiě)字樓和酒店等多種業(yè)態(tài)，形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、功能互補(bǔ)、業(yè)態(tài)種類(lèi)齊全的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
《新財(cái)經(jīng)》：中關(guān)村原有的其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)如何考慮？
王軍：現(xiàn)在，中關(guān)村主要控股公司及參股公司涉及四方面業(yè)務(wù)。一是房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，集中在中關(guān)村建設(shè)、科貿(mào)電子城和北京中實(shí)混凝土公司；二是生物醫(yī)藥業(yè)務(wù)，集中在華素制藥；三是金融投資業(yè)務(wù)，集中在北京中關(guān)村青年科技創(chuàng)業(yè)投資有限公司；四是信息化服務(wù)，集中在中關(guān)村科技軟件有限公司。
中關(guān)村原有與地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)將與擬注入的產(chǎn)業(yè)融合，共同發(fā)展。其他產(chǎn)業(yè)，如生物醫(yī)藥、軟件開(kāi)發(fā)等都屬于盈利性比較強(qiáng)的業(yè)務(wù)，中關(guān)村在做大地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，仍會(huì)著力培養(yǎng)這些產(chǎn)業(yè)，并在時(shí)機(jī)成熟以后出售或者分拆。這樣，一方面可以使中關(guān)村主業(yè)更加清晰，另一方面給這些企業(yè)更大的發(fā)展空間。
《新財(cái)經(jīng)》：資產(chǎn)注入之后，鵬泰投資以及其他關(guān)聯(lián)企業(yè)是否存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)？
王軍：鵬泰投資、上市公司的實(shí)際控制人及其關(guān)聯(lián)方（“承諾人”）承諾，在本次注資完成后，將以中關(guān)村作為發(fā)展住宅地產(chǎn)和科技地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要平臺(tái)，努力打造以中關(guān)村為龍頭的住宅地產(chǎn)和科技地產(chǎn)業(yè)務(wù)品牌。
承諾人做出如下承諾：（1）不從事建筑施工、市政施工等與上市公司有競(jìng)爭(zhēng)性的施工類(lèi)業(yè)務(wù)；（2）不直接從事與本次注資相關(guān)的住宅地產(chǎn)項(xiàng)目和上市公司科技地產(chǎn)相競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)；（3）今后若有任何與上市公司形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的住宅地產(chǎn)和科技地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的商業(yè)機(jī)會(huì)，上市公司具有優(yōu)先選擇權(quán)；（4）承諾人與上市公司之間不存在實(shí)質(zhì)性同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。
《新財(cái)經(jīng)》：我看到，本次注入中關(guān)村的資產(chǎn)包含了一級(jí)土地開(kāi)發(fā)。對(duì)上市公司而言，其價(jià)值體現(xiàn)在哪里？
王軍：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和土地整理項(xiàng)目具有所處區(qū)位優(yōu)越、占地面積大和市場(chǎng)潛力大的特點(diǎn)，不僅確保了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收益，還有望成為未來(lái)房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備。通過(guò)業(yè)務(wù)多元化來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)，一級(jí)土地的開(kāi)發(fā)為房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)提供了更多機(jī)會(huì)。
《新財(cái)經(jīng)》：其他項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)狀態(tài)如何？未來(lái)盈利能力如何？
王軍：二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以住宅地產(chǎn)和科技地產(chǎn)并重，商業(yè)地產(chǎn)為補(bǔ)充，致力于打造高品質(zhì)工程和知名品牌。住宅項(xiàng)目有“短平快”的開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，保證了上市公司能夠較快實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目則有望為公司帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
擬注入的資產(chǎn)均地處北京、重慶、無(wú)錫等一、二線城市極具發(fā)展價(jià)值的黃金地段。依托多元化的經(jīng)營(yíng)理念和強(qiáng)大的管理能力，憑借出眾的品牌優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)知名度，公司將充分享受到銷(xiāo)售、租金收入和物業(yè)價(jià)值的持續(xù)增長(zhǎng)，創(chuàng)造廣闊的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)空間，確保上市公司盈利能力的可持續(xù)增長(zhǎng)。
中關(guān)村何時(shí)才能盈利
《新財(cái)經(jīng)》：中關(guān)村未來(lái)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目包括哪些？
王軍：主要有四大板塊。（1）住宅開(kāi)發(fā)，主要以中高檔住宅為主；（2）持有物業(yè)及租賃，主要包括商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓、工業(yè)廠房和物流倉(cāng)儲(chǔ)基地等；（3）科技園區(qū)開(kāi)發(fā)；（4）一級(jí)土地開(kāi)發(fā)；同時(shí)，重組以后，還將整合中關(guān)村現(xiàn)有資源，設(shè)立與主業(yè)相關(guān)的上下游配套企業(yè)，包括專(zhuān)業(yè)的建筑公司、建材公司和專(zhuān)業(yè)承包公司，降低成本，擴(kuò)大盈利空間。
《新財(cái)經(jīng)》：物業(yè)租賃和銷(xiāo)售在重組后的中關(guān)村將形成怎樣的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)？
王軍：經(jīng)過(guò)這次重組，中關(guān)村經(jīng)營(yíng)性物業(yè)占40%左右；另外60%來(lái)源于銷(xiāo)售性物業(yè)。
《新財(cái)經(jīng)》：能否對(duì)中關(guān)村今后幾年的盈利狀況做一個(gè)預(yù)測(cè)？
王軍：本次注入的房地產(chǎn)項(xiàng)目，目前大多處于前期和開(kāi)發(fā)建設(shè)期，利潤(rùn)將主要體現(xiàn)在今后幾年。伴隨資金的持續(xù)循環(huán)及項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，中關(guān)村的未來(lái)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力較強(qiáng)，預(yù)計(jì) 2008年、2009年凈利潤(rùn)將分別達(dá)到4.5億元和7億元以上。重組完成以后，中關(guān)村管理層將為創(chuàng)造更多的利潤(rùn)而努力，力爭(zhēng)在2010年前后，使中關(guān)村成長(zhǎng)為一個(gè)高速增長(zhǎng)的績(jī)優(yōu)公司。
一致行動(dòng)人
一致行動(dòng)人是指通過(guò)協(xié)議、合作、關(guān)聯(lián)方關(guān)系等合法途徑，擴(kuò)大其對(duì)一個(gè)上市公司股份的控制比例，或者鞏固其對(duì)上市公司的控制地位。在行使上市公司表決權(quán)時(shí)，采取相同意思的兩個(gè)以上的自然人、法人或者其他組織。相同意思表示的情形包括共同提案、共同委托董事、委托行使未注明投票意向的表決權(quán)等，但是公開(kāi)征集投票代理權(quán)的除外。
