各基層局：

　　為了加強土地增值稅的征收管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及其實施細則、《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）及其他有關規(guī)定，結合我市實際情況，現將土地增值稅有關問題明確如下：

　　一、關于房地產開發(fā)項目土地增值稅預征問題

　?。ㄒ唬╆P于經濟適用住房土地增值稅預征問題

　　從事房地產開發(fā)的納稅人（以下簡稱納稅人）開發(fā)經國家有關部門批準建設的經濟適用住房項目，應當向稅務機關報送《經濟適用住房土地增值稅預征確認備案表》（見附件1）、經濟適用住房的批準文件及經濟適用住房的明細資料（包括街號、樓號、樓層、房號、戶型、面積、價格或預計價格以及稅務機關要求報送的其他資料），對經濟適用住房項目中的普通標準住宅，免予預征土地增值稅。

　　稅務機關應加強對經濟適用住房項目的土地增值稅管理，嚴格執(zhí)行備案制度，未按本通知規(guī)定備案的項目，應當預征土地增值稅。

　　已報送《經濟適用住房土地增值稅預征確認備案表》的納稅人，如其實際轉讓的房地產中有不符合普通標準住宅條件的，應按規(guī)定預征土地增值稅。

　　（二）關于土地增值稅預征率

　　現將我市房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率予以調整，預征率應當區(qū)別不同房地產類別，按以下標準執(zhí)行：

　　1、住宅的預征率為1%；

　　2、除住宅外其他房地產項目的預征率為2％。

　　上述“房地產類別”應當按照政府有關部門共同會簽的《房地產開發(fā)項目詳細規(guī)劃總平面圖》列明的項目類別進行確認。

　?。ㄈ╆P于土地增值稅普通標準住宅的規(guī)定

　　我市土地增值稅普通標準住宅的標準，按大連市人民政府確定并公布的“普通住房”的標準執(zhí)行。

　　目前，我市普通標準住宅的標準按照《大連市地方稅務局 大連市財政局 大連市國土資源和房屋局轉發(fā)〈國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知〉的通知》（大地稅發(fā)［2005］91號）（見附件2）及《大連市人民政府關于公布2006年上半年大連市普通住房價格標準的通知》（大政發(fā)［2006］42號）（見附件3）規(guī)定的普通住房標準執(zhí)行。

　　《大連市地方稅務局關于土地增值稅若干稅收政策問題的通知》（大地稅發(fā)［2003］5號文件）中的關于“一般住宅”的相關規(guī)定廢止，已經市局批準免予預征土地增值稅的一般住宅項目，不做追溯調整。

　?。ㄋ模┟庥桀A征土地增值稅的相關規(guī)定

　　納稅人轉讓普通標準住宅項目，同時符合以下三項條件的，可以向稅務機關報送《房地產開發(fā)項目土地增值稅免予預征認定表》（見附件4），報市局進行土地增值稅免予預征資格認定后，可不再預征土地增值稅：

　　1、普通標準住宅的已售建筑面積達到可售普通標準住宅總建筑面積30％；

　　2、預計普通標準住宅的增值額未超過扣除項目20％；

　　3、納稅人已轉讓普通標準住宅的收入已按時、足額預繳了土地增值稅。

　　納稅人轉讓除普通標準住宅外的其他房地產項目，同時符合以下三項條件的，可以向稅務機關報送《房地產開發(fā)項目土地增值稅免予預征認定表》，報市局進行土地增值稅免予預征資格認定后，對該項目可不再預征土地增值稅：

　　1、該類房地產的已售建筑面積達到可售該類房地產總建筑面積50％；

　　2、預計該類房地產的增值額為負；

　　3、納稅人已轉讓該類房地產的收入已按時、足額預繳了土地增值稅。

　　本通知所述“可售建筑面積”為開發(fā)項目總面積減除下列房產面積：

　?。?）納稅人自用并已取得房屋所有權證的房產；

　?。?）按有關規(guī)定無償提供給有關部門或單位的房產，如物業(yè)管理用房、居委會用房等；

　?。?）按有關規(guī)定必須設置的公共配套設施用房，如變電所用房、消防設施用房等；

　　（4）按有關規(guī)定可以減除面積的其他房產。

　　二、關于房地產開發(fā)項目土地增值稅清算問題

　?。ㄒ唬╆P于房地產開發(fā)項目土地增值稅清算程序

　　已竣工驗收且全部轉讓完畢的房地產開發(fā)項目，能夠提供該項目真實、合法、完整、清晰的收入、成本和費用等各項資料的，納稅人可以向主管稅務機關提出土地增值稅清算申請，稅務機關同意對房地產開發(fā)項目進行清算后，下達《房地產開發(fā)項目土地增值稅清算通知書》（見附件5）；

　　已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，納稅人轉讓房地產的建筑面積達到整個項目可售建筑面積85％以上的，對有可能造成稅款流失的，稅務機關下達《房地產開發(fā)項目土地增值稅清算通知書》，要求納稅人按已轉讓房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例，分攤計算其已轉讓房地產相對應的扣除項目金額，對已轉讓的房地產進行土地增值稅清算。

　　房地產開發(fā)項目土地增值稅清算按以下程序進行：

　　1、納稅人應當在收到《房地產開發(fā)項目土地增值稅清算通知書》之日起20日內報送以下資料：

　?。?）房地產開發(fā)項目土地增值稅清算納稅申報表（見附件6）；

　?。?）取得土地使用權所支付金額的證明材料；

　?。?）銀行貸款合同及銀行貸款利息結算證明材料；

　?。?）房地產開發(fā)項目工程決算報告；

　?。?）無償提供公共配套設施及無償提供給有關部門、單位房產的證明材料；

　　（6）扣除項目的其他說明材料；

　　（7）預繳土地增值稅完稅憑證復印件；

　　（8）財務會計報表；

　?。?）稅務機關要求提供的其他材料。

　　2、稅務機關應當于收到納稅人報送的資料之日起30日內審核房地產開發(fā)項目土地增值稅清算情況。土地增值稅清算審核結束后，稅務機關下達《房地產開發(fā)項目土地增值稅清算結論通知書》（見附件7），應予補、退稅的，辦理稅款補繳、退還手續(xù)。

　　3、稅務機關下達《房地產開發(fā)項目土地增值稅清算結論通知書》前，納稅人取得轉讓房地產收入的，仍應按規(guī)定預繳土地增值稅。

　　4、稅務機關下達《房地產開發(fā)項目土地增值稅清算結論通知書》后，納稅人又取得轉讓房地產收入、發(fā)生成本、費用的：

　?。?）土地增值稅清算時按本通知規(guī)定實行查賬征收的，納稅人應當于《房地產開發(fā)項目土地增值稅清算結論通知書》下達之日起，每季度終了后10日內，填寫《房地產開發(fā)項目土地增值稅清算納稅申報表》，到稅務機關申報土地增值稅；

　?。?）土地增值稅清算時按本通知規(guī)定實行核定征收的，納稅人應當于《房地產開發(fā)項目土地增值稅清算結論通知書》下達之日起，每月終了后10日內，按每月取得轉讓房地產的收入乘以本通知規(guī)定的核定征收率，到稅務機關申報繳納土地增值稅。

　　（二）房地產開發(fā)項目土地增值稅清算相關工作要求

　　在進行土地增值稅清算時，納稅人發(fā)生的各項成本和費用應當按實際發(fā)生額并憑合法有效的憑證扣除。

　　對納稅人成片受讓、購置土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，其扣除項目金額原則上按開發(fā)土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，若按此辦法難以計算或明顯不合理的，經稅務機關確認后，也可按建筑面積計算分攤。

　　對納稅人同時建造普通標準住宅、超過普通標準住宅條件的其他住宅和非住宅房地產項目的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用《條例》第八條（一）項的免稅規(guī)定。

　　對1994年1月1日前已簽訂房地產開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，在2000年底前首次轉讓房地產的，可免征土地增值稅。2001年1月1日以后對剩余部分轉讓的，對房地產開發(fā)項目進行清算時，應當先計算整個項目應繳納的土地增值稅，再按免稅和應稅的轉讓收入比例計算征免的稅額。

　　納稅人申請注銷稅務登記或者納稅人整體轉讓未全部銷售完畢的房地產開發(fā)項目的，應參照本通知規(guī)定的清算程序對房地產開發(fā)項目進行土地增值稅清算。

　?。ㄈ┖硕ㄕ魇占跋嚓P規(guī)定

　　納稅人拒不報送或沒有在規(guī)定的期限內向稅務機關報送本通知規(guī)定的清算資料的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條和本通知的有關規(guī)定處理。

　　有《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條列舉的情形，導致稅務機關難以對房地產開發(fā)項目進行土地增值稅清算的，稅務機關可以按照《中華人民共和國稅收稅收征收管理法》及其實施細則的有關規(guī)定，核定房地產開發(fā)項目土地增值稅清算的應納稅額：

　　核定應納稅額按轉讓房地產的收入乘以本通知規(guī)定的核定征收率確定：房地產開發(fā)項目土地增值稅清算的核定征收率為6％。

　　三、關于轉讓舊房及建筑物土地增值稅的相關規(guī)定

　?。ㄒ唬╆P于轉讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理地點

　　在大連市市內地方稅務局辦理稅務登記的單位轉讓舊房及建筑物：舊房及建筑物坐落在市內四區(qū)的，土地增值稅由單位稅務登記地地方稅務局征收管理；舊房及建筑物坐落在市內四區(qū)以外的，土地增值稅由舊房及建筑物坐落地的地方稅務局征收管理。

　　在先導區(qū)地方稅務局及旅順、金州、長海和北三市地方稅務局辦理稅務登記的單位轉讓舊房及建筑物，其土地增值稅由舊房及建筑物坐落地的地方稅務局征收管理。

　　未在大連市地方稅務局辦理稅務登記的單位轉讓舊房及建筑物，其土地增值稅由舊房及建筑物坐落地的地方稅務局征收管理。

　　個人轉讓坐落在市內四區(qū)的舊房及建筑物，其土地增值稅由西崗區(qū)地方稅務局征收管理。

　　個人轉讓坐落在市內四區(qū)以外的舊房及建筑物，其土地增值稅由舊房及建筑物坐落地的地方稅務局征收管理。

　　上述五款中所述的“舊房及建筑物”均不包含高新技術產業(yè)園區(qū)房地產管理機構所轄的舊房及建筑物，單位或個人轉讓高新技術產業(yè)園區(qū)房地產管理機構所轄的舊房及建筑物，由高新技術產業(yè)園區(qū)地方稅務局征收管理。

　?。ǘ╆P于轉讓舊房及建筑物土地增值稅資料

　　納稅人轉讓舊房及建筑物，須持下列資料到稅務機關申報繳納土地增值稅：

　　1、房地產權屬過戶通知單原件（由房地產管理部門出具）；

　　2、原房屋所有權證復印件；

　　3、房地產轉讓契約原件、復印件；

　　4、納稅人購買房產的契稅原件、復印件（自建房不必提供）；

　　5、納稅人購買房產的合同或契約、發(fā)票原件和復印件（自建房不必提供）；

　　6、納稅人、買受人在房地產交易過程中，已繳納各項稅費的原件、復印件；

　　7、房地產評估報告原件（納稅人無法提供的除外）；

　　8、稅務機關要求提供的、同房地產轉讓有關的其他資料。

　?。ㄈ╆P于收入確認的相關規(guī)定

　　納稅人有下列情況之一的，根據房地產管理部門、房地產評估機構參照同類房地產的市場交易價格出具的評估價格計算收入額，或者由稅務機關參照同類房地產的市場交易價格核定收入額：

　　1、隱瞞、虛報房地產成交價格；

　　2、轉讓房地產成交價格低于房地產評估價格又無正當理由。

　?。ㄋ模╆P于房地產評估報告

　　稅務機關計算納稅人轉讓舊房及建筑物的土地增值稅扣除項目時，原則上應由評估機構出具房地產重置成本評估報告，評估價格為重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。納稅人在納稅申報時不據實提供取得土地使用權所支付的金額的，也應由評估機構按取得土地使用權時的基準地價進行評估，并出具地價款評估報告。

　　依照上款有關規(guī)定出具的評估報告須經稅務機關審核確認。稅務機關審核評估機構出具的評估報告后，下達《轉讓舊房及建筑物土地增值稅涉稅評估報告確認書》或《轉讓舊房及建筑物土地增值稅涉稅評估報告不予確認書》（見附件8）。

　?。ㄎ澹╆P于發(fā)票所載金額作為扣除項目的相關規(guī)定

　　稅務機關不予確認評估報告的或者納稅人由于地處偏遠等原因無法取得評估報告的，如納稅人能提供購房發(fā)票，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，按下列公式計算：

　　發(fā)票所載金額×［1＋（轉讓年度－購買年度）×5％］

　　公式中的轉讓年度指《房地產轉讓契約》上注明的年度，購買年度按房屋所有權證發(fā)給年度或發(fā)票填開年度“孰先”的原則進行判定。

　　依照上述方法計算扣除項目時，對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5％的基數。

　　（六）關于轉讓舊房及建筑物核定征收的相關規(guī)定

　　同時符合以下二項條件的，稅務機關可以確定對轉讓舊房及建筑物的土地增值稅實行核定征收：

　　1、稅務機關不予確認房地產評估報告或者納稅人由于地處偏遠等原因無法取得評估報告；

　　2、納稅人無法提供購房發(fā)票的。

　　核定征收的計算公式為：

　　應納土地增值稅稅額＝轉讓房地產所取得的收入×核定征收率

　　舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為：

　　1、舊房及建筑物坐落在市內四區(qū)的，核定征收率為3%；

　　2、舊房及建筑物坐落在市內四區(qū)以外的，核定征收率應在0.5％～6％范圍內，由稅務機關根據本地區(qū)房地產增值水平和房地產市場發(fā)展情況自行測算確定，并報市局備案。

　　（七）關于轉讓舊房及建筑物土地增值稅征管的相關政策規(guī)定及要求

　　根據《國家稅務總局 建設部關于土地增值稅征收管理有關問題的通知》（國稅發(fā)［1996］048號）的規(guī)定，房地產管理機關在辦理房地產權屬變更時，實行“先稅后證”，要求納稅人取得稅務部門發(fā)放的《土地增值稅完稅（免稅）證明》，見附件9）后，予以辦理權屬變更手續(xù)，發(fā)放房地產權屬證書。

　　納稅人轉讓舊房及建筑物，未按相關規(guī)定申報繳納土地增值稅或提供虛假資料，造成未繳、少繳土地增值稅稅款的，稅務機關將依照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國稅收征收管理法》等法律法規(guī)的有關規(guī)定處理。

　　四、本通知自2006年9月1日起執(zhí)行，以前相關規(guī)定與本通知相抵觸的，以本通知為準。

　　附件1：經濟適用住房土地增值稅預征確認備案表（略）

　　附件2：大連市地方稅務局  大連市財政局  大連市國土資源和房屋局轉發(fā)《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》的通知

　　附件3：大連市人民政府關于公布2006年上半年大連市普通住房價格標準的通知

　　附件4：房地產開發(fā)項目土地增值稅免予預征認定表（略）

　　附件5：房地產開發(fā)項目土地增值稅清算通知書（略）

　　附件6：房地產開發(fā)項目土地增值稅清算納稅申報表（略）

　　附件7：房地產開發(fā)項目土地增值稅清算結論通知書（略）

　　附件8：轉讓舊房及建筑物土地增值稅涉稅評估報告確認書、轉讓舊房及建筑物土地增值稅涉稅評估報告不予確認書

　　附件9：土地增值稅完稅（免稅）證明（略）

 

　　二○○六年九月八日