房地產所得稅匯算清繳注意事項

來源: 王燕多編輯： 2009/10/10 10:36:30　　字體：大小

　　為加強房地產稅收管理，國家稅務總局針對該行業(yè)制定下發(fā)了一系列稅收政策，房地產企業(yè)所得稅處理辦法和土地增值稅清算規(guī)程就是今年新制定的兩個重要管理辦法。

　　房地產企業(yè)所得稅征收實行的是年中預繳，年終匯算清繳，每年匯算一次，不論開發(fā)產品是否完工，每年均按開發(fā)產品銷售收入（或完工前銷售收入）減扣除項目后的應納稅所得額征稅。

　　房地產企業(yè)所得稅在計算開發(fā)產品單位成本時，要求按六項原則細分核算成本項目。《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第二十六條規(guī)定，成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目，計稅成本對象的確定原則為：

　?。ㄒ唬┛煞皲N售原則。開發(fā)產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。

　?。ǘ┓诸悮w集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。

　?。ㄈ┕δ軈^(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。

　?。ㄋ模┒▋r差異原則。開發(fā)產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。

　?。ㄎ澹┏杀静町愒瓌t。開發(fā)產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。

　?。嘁鎱^(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。

　　開發(fā)企業(yè)所得稅計算應納稅所得額的扣除項目時，主要包括成本、費用、稅金、損失和其他合理非支出五大內容。其中，房地產開發(fā)費用（管理費用、銷售費用、財務費用）不是按實際發(fā)生數額扣除，而是按一定比例計算扣除（10%以內）；此外，房地產開發(fā)成本是以實際發(fā)生的成本費用扣除，要求取得合法有效憑證。而企業(yè)所得稅成本中，可以按照稅法規(guī)定計算預提部分費用。國稅發(fā)[2009]31號第三十二條規(guī)定，除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。

　?。ㄒ唬┏霭こ涛醋罱K辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。

　?。ǘ┕才涮自O施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

　?。ㄈ蛘辖坏形瓷辖坏膱笈鷪蠼ㄙM用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

　　房地產企業(yè)所得稅計算借款利息時，分為資本化和費用化兩種處理方式，即企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。此外，企業(yè)集團或其成員企業(yè)統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。

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