【案例情況】出于專業(yè)化運作及戰(zhàn)略發(fā)展的考慮，A集團公司（非房地產(chǎn)公司）決定將其下屬的B房地產(chǎn)開發(fā)公司正建設(shè)中的酒店剝離出去，單獨成立公司經(jīng)營該酒店，酒店直接控制權(quán)上移至A集團公司。目前，B公司賬面上這一在建酒店的凈值為2.3億元（以出讓方式取得的土地使用權(quán)價值2億元，占地面積約2.8萬平方米，現(xiàn)造價支出3000萬元），經(jīng)估算該酒店總造價約54000萬元。

　　雖然從A集團公司角度看，重新配置在建酒店僅是酒店所有權(quán)和經(jīng)營主體的變化，但根據(jù)現(xiàn)行稅法，這一變化將可能涉及營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、契稅、土地增值稅和印花稅等，且營業(yè)稅、土地增值稅、契稅和企業(yè)所得稅稅負(fù)很重。

　　【籌劃思路】根據(jù)實際情況，稅收籌劃的目標(biāo)為：A公司直接控制酒店，并使總稅負(fù)最小。

　　方案一：B公司以酒店投資成立新公司，再轉(zhuǎn)讓B公司所持有新公司股權(quán)給A集團公司的稅收籌劃。

　　根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）的相應(yīng)規(guī)定，B公司采取以酒店投資成立一個新公司，不繳納營業(yè)稅，將來再轉(zhuǎn)讓新公司股權(quán)，也不繳納營業(yè)稅。

　　根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，可暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。同時，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）同時規(guī)定：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

　　因此，考慮到B公司為房地產(chǎn)公司，其采取以酒店投資成立新公司的行為應(yīng)繳納土地增值稅。

　　根據(jù)《契稅暫行條例細(xì)則》規(guī)定和《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）的規(guī)定，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅（注：本規(guī)定從2003年以來一直執(zhí)行）。

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組契稅政策若干執(zhí)行問題的通知》（國稅發(fā)[2009]89號）規(guī)定：財稅[2008]175號文件第二條中規(guī)定的“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”，僅包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓后企業(yè)法人存續(xù)的情況，不包括企業(yè)法人注銷的情況。在執(zhí)行中，應(yīng)根據(jù)工商管理部門對企業(yè)進行的登記認(rèn)定，即企業(yè)不需辦理變更和新設(shè)登記，或僅辦理變更登記的，適用該條。

　　因此，B公司以酒店投資成立新公司的行為，應(yīng)繳納契稅。

　　在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，因B公司不注銷，則不用再繳納契稅。一般情況，契稅籌劃主要方法是減少稅基。由 于B公司的酒店已發(fā)生支出，已決定了其契稅稅基，因此，B公司不應(yīng)再發(fā)生酒店支出，而應(yīng)按目前酒店對外投資成立一個新公司，以便實現(xiàn)節(jié)稅目的。這樣操作，按照我國目前現(xiàn)行的契稅政策，承受方需繳納權(quán)屬變更的契稅690萬元。如果該酒店建成后再對外投資，承受方繳納契稅將為1620萬元。因此，如果按目前酒店投資成立一個新公司的方式予以處理，承受方就可以實現(xiàn)少納契稅930萬元的目的。

　　在上述方案中，企業(yè)僅回避了營業(yè)稅，減少了部分契稅。

　　方案二：B公司采取存續(xù)分立的方式，將酒店分立公司，并將新公司股權(quán)轉(zhuǎn)移給A集團公司的稅收籌劃。

　　公司分立是資產(chǎn)、負(fù)債、股權(quán)、勞動力等要素的同時轉(zhuǎn)移（非“轉(zhuǎn)讓”），其涉及的不動產(chǎn)和無形資產(chǎn) 的轉(zhuǎn)移，不屬于《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的征稅范圍，也不屬于《土地增值稅暫行條例》規(guī)定的有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，不征營業(yè)稅和土地增值稅。

　　根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）規(guī)定，B公司可以將酒店分立出去單獨成立公司，再轉(zhuǎn)讓分立公司股權(quán)給A集團公司，在成立公司與轉(zhuǎn)讓股權(quán)等環(huán)節(jié)，都不用繳納契稅。

　　根據(jù)《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號）中提到的酒店分立時可享有特別稅務(wù)處理規(guī)定的5個條件（詳見財稅[2009]59號文），B公司還可根據(jù)這一規(guī)定具體籌劃。

　　因此，B公司分立酒店時，宜采取100%股權(quán)支付方式，以便可選擇特殊稅務(wù)處理模式：分立企業(yè)經(jīng)營酒店公司接受被分立企業(yè)B公司資產(chǎn)和負(fù)債的計稅基礎(chǔ)，以被分立企業(yè)B公司的原有計稅基礎(chǔ)確定；被分立企業(yè)B公司已分立出去資產(chǎn)相應(yīng)的所得稅事項由分立企業(yè)承繼；被分立企業(yè)B公司未超過法定彌補期限的虧損額可按分立資產(chǎn)占全部資產(chǎn)的比例進行分配，由分立企業(yè)繼續(xù)彌補；被分立企業(yè)B公司的股東取得分立企業(yè)的股權(quán)(以下簡稱“新股”)，如需部分或全部放棄原持有的被分立 企業(yè)的股權(quán)(以下簡稱“舊股”)，“新股”的計稅基礎(chǔ)應(yīng)以放棄“舊股”的計稅基礎(chǔ)確定。

　　在上述操作中，如不需放棄“舊股”，則其取得“新股”的計稅基礎(chǔ)可從以下2種方法中選擇確定：直接將“新股”的計稅基礎(chǔ)確定為零；或者以被分立企業(yè)分立出去的凈資產(chǎn)占被分立企業(yè)全部凈資產(chǎn)的比例先調(diào)減原持有的“舊股”的計稅基礎(chǔ)，再將調(diào)減的計稅基礎(chǔ)平均分配到“新股”上。待分立完成后12個月以上，再由A集團公司收購B公司持有分立公司股份。

　　在上述方案中，B公司采用存續(xù)分立酒店方式，完全回避了營業(yè)稅、土地增值稅、契稅，暫緩交納企業(yè)所得稅。所以，相對于“以酒店投資成立新公司，再轉(zhuǎn)讓新公司股權(quán)”的方式，B公司不妨采用分立方式重新配置在建酒店。

　　注意事項：稅收籌劃可以極大地降低B公司的稅負(fù)水平，但具體操作還應(yīng)關(guān)注其他法律的規(guī)定，按《公司法》的規(guī)定，在公司分立中，公司應(yīng)當(dāng)自做出分立決定之日起10日內(nèi)通知債權(quán)人，并于30日內(nèi)在報紙上予以公告。另外，《公司法》還規(guī)定，公司分立前的債務(wù)由分立后的公司承擔(dān)責(zé)任，但公司在分立前與債權(quán)人就債務(wù)清償達成的書面協(xié)議另有約定的除外。