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商品房開發(fā)的土地成本核算有貓膩
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)的土地成本核算中，往往存在一些嚴(yán)重問題，主要體現(xiàn)在3個方面：
一是一些開發(fā)商常常將后期開發(fā)商品房的土地成本，計(jì)入前期商品房的成本。如一次性征用了一大塊土地，但需分兩期開發(fā)，開發(fā)商可能在開發(fā)第一期商品房時，就將所征用土地使用權(quán)的成本全部計(jì)入。待到開發(fā)第二期商品房時，再將后期征用的其他開發(fā)項(xiàng)目的土地成本計(jì)入其中。這樣以來，開發(fā)商始終有一塊成本已提前列支并稅前扣除的“賬外土地”。
二是一些開發(fā)商往往對自用經(jīng)營性房產(chǎn)、配套用房、違章及臨時建筑等，不分?jǐn)偦蛏俜謹(jǐn)偼恋爻杀?，而是將?yīng)由這些建筑分?jǐn)偟耐恋爻杀救炕虿糠謹(jǐn)側(cè)雽ν怃N售的商品房。這樣，開發(fā)商在降低自用經(jīng)營性房產(chǎn)、配套用房、違章及臨時建筑等成本的同時，提高了商品房的銷售成本，而且也使得應(yīng)由自用經(jīng)營性房產(chǎn)、配套用房、違章及臨時建筑等應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?，隨著商品房的銷售而全部提前得到稅前扣除，從而偷逃了國家稅收。
三是幾乎所有的開發(fā)商都沒有解決好土地使用權(quán)使用期限高于房屋、建筑物預(yù)計(jì)使用年限的問題，在結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)商品房所征用土地的成本時，開發(fā) 商不僅將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值一次性地全部轉(zhuǎn)入了商品房的開發(fā)成本，而且也全額轉(zhuǎn)入了商品房的銷售成本。
由于國家規(guī)定為開發(fā)商品房征用的土地使用年限為70年，而商品房的使用壽命一般為40年至50年，一旦商品房報(bào)廢，土地使用權(quán)尚有20年至30年的使用期，從表面上看是消費(fèi)者購買商品房的使用期限與其占用的土地使用權(quán)的使用期限不配套，但實(shí)質(zhì)上是開發(fā)商將超過商品房使用年限的土地使用權(quán)的征用成本，攤派給了消費(fèi)者。
造成上述問題的原因是多方面的。有政策不協(xié)調(diào)、不配套的問題，有開發(fā)商執(zhí)行稅法和會計(jì)準(zhǔn)則、制度不嚴(yán)肅、不認(rèn)真的問題，有開發(fā)企業(yè)的會計(jì)人員對政策理解不全面、執(zhí)行不到位的問題，當(dāng)然也有一些開發(fā)商弄虛作假、營私舞弊的問題。
由于我國對征用土地實(shí)行的是有償出讓有限使用年限的政策，而對房屋實(shí)行的又是沒有年限限制的所有權(quán)政策，這兩種政策對于集所有權(quán)和使用權(quán)于一體的房屋（或建筑物）的成本核算而言，產(chǎn)生矛盾也在所難免。
另外，從會計(jì)核算角度來看，對于房屋的構(gòu)建成本（不含土地成本）要求按照“會計(jì)估計(jì)”的折舊年限計(jì)提折舊，一般為不低于20年，另一方面對于房屋所占用的土地成本，要求在土地使用年限內(nèi)平均攤銷（一般為40年至70年），這種不同的政策和口徑自然容易造成混亂。
筆者認(rèn)為，開發(fā)商在會計(jì)核算時一定要嚴(yán)格執(zhí)行會計(jì)準(zhǔn)則或會計(jì)制度的規(guī)定，按照合理、合規(guī)和實(shí)事求是的原則歸集、分?jǐn)偤头峙渫恋爻杀?，不故意混淆土地成本的核算，在納稅申報(bào)時一定要嚴(yán)格按照稅法的規(guī)定，不故意調(diào)節(jié)計(jì)稅成本，確保會計(jì)核算和納稅申報(bào)的正確性。另外，開發(fā)商還必須誠信經(jīng)營，確保不侵害商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益。
責(zé)任編輯：zoe
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