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房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品一般都屬于預(yù)收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率在開發(fā)期內(nèi)分季度(或月)計算出預(yù)計毛利額,計入開發(fā)期應(yīng)納稅所得額,待開發(fā)產(chǎn)品完工后,再計算其實際計稅成本和實際毛利額,將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額,計入完工當(dāng)期的企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額。
預(yù)計毛利率由省、自治區(qū)、直轄市國稅局、地稅局確定,但一般位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的不低于15%。位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不低于10%。位于其他地區(qū)的不低于5%。但經(jīng)濟適用房、限價房和危改房均不低于3%。
【例】某房產(chǎn)開發(fā)公司,2009年計劃在縣城開發(fā)建設(shè)15棟商品樓,2008年12月份已預(yù)售250套,收取價款45000000元,計劃在2009年10月末竣工交付使用,則這批預(yù)售房在竣工前每月應(yīng)記入應(yīng)納稅所得額的毛利額為45000000×5%÷10=225000(元)。完工時假設(shè)該開發(fā)產(chǎn)品的實際毛利率12%,應(yīng)記入2009年10月份當(dāng)期的毛利額為45000000×12%-225000×10=3150000(元)。
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