房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，開發(fā)經(jīng)營(yíng)具有涉及面廣、項(xiàng)目耗資巨大、投資周期長(zhǎng)、資金回收慢、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，下屬公司地域分散、管理鏈條長(zhǎng)，集團(tuán)總部為了加強(qiáng)管控，在總部設(shè)立比較強(qiáng)大的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，內(nèi)審人員對(duì)各下屬單位進(jìn)行橫向比較、分析，及時(shí)找出管理中的薄弱環(huán)節(jié)提請(qǐng)管理層加以改進(jìn)。隨著企業(yè)保護(hù)資產(chǎn)、加強(qiáng)內(nèi)部控制、提高經(jīng)營(yíng)管理水平和經(jīng)濟(jì)效益的需求，領(lǐng)導(dǎo)對(duì)審計(jì)意義的理解及重視程度不斷提高，內(nèi)部審計(jì)的職能逐步發(fā)展為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理審計(jì)，或者稱為綜合審計(jì)。

　　房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)的特點(diǎn)和難點(diǎn)：

　　房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程的復(fù)雜性，決定著內(nèi)控審計(jì)手段和方法的復(fù)雜性、多樣性與專業(yè)性，需要多學(xué)科和多專業(yè)的相互配合，需要從社會(huì)、行業(yè)、專業(yè)的角度全方位的思考審計(jì)方法、控制手段和評(píng)價(jià)原則，從而促進(jìn)企業(yè)建立更加完善的內(nèi)部審計(jì)體系，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的戰(zhàn)略職能優(yōu)勢(shì)。

　　對(duì)于房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)難點(diǎn)的分析：

　　1、信息溝通不對(duì)等，增加跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)管理的難度

　　房地產(chǎn)公司多為跨地域、跨業(yè)態(tài)的項(xiàng)目公司開發(fā)模式，對(duì)外埠項(xiàng)目的管理信息不暢，監(jiān)督不到位、不及時(shí)，使得集團(tuán)管理信息的時(shí)效性、準(zhǔn)確性、完整性方面存在很多漏洞。項(xiàng)目公司發(fā)生的問(wèn)題不能及時(shí)準(zhǔn)確的反饋，增強(qiáng)了問(wèn)題的隱蔽性，助長(zhǎng)了腐敗的滋生蔓延。例如外埠項(xiàng)目公司招投標(biāo)過(guò)程存在營(yíng)私舞弊現(xiàn)象，由于信息手段的滯后，集團(tuán)公司在上報(bào)資料的審批過(guò)程中無(wú)法發(fā)現(xiàn)破綻。后期企業(yè)內(nèi)審部門在對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行例行審計(jì)時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，但損失已既成事實(shí)。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的特性造成短期牟利行為

　　房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品具有建設(shè)周期長(zhǎng)、高投入、獨(dú)立性、一次性等特點(diǎn)。地理位置唯一、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)復(fù)雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個(gè)開發(fā)項(xiàng)目在具有一定相關(guān)性的同時(shí)，又各具特點(diǎn)，這樣就使得造價(jià)管理復(fù)雜多變，增加了舞弊行為發(fā)生的可能性。又因?yàn)榻ㄔO(shè)過(guò)程歷時(shí)周期長(zhǎng)，資金投入巨大，使得舞弊行為的隱蔽性很強(qiáng)。另外，產(chǎn)品的一次性使項(xiàng)目公司的存續(xù)時(shí)間較短，項(xiàng)目完成后項(xiàng)目公司的各級(jí)人員便要面對(duì)去與留的新選擇，使項(xiàng)目公司成員缺乏對(duì)本企業(yè)的歸屬感，給舞弊行為提供了主觀心理的動(dòng)因。

　　3、管理體系不完善

　　管理體系不完善不僅體現(xiàn)在剛進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，在一些老牌房地產(chǎn)集團(tuán)也同樣存在諸多問(wèn)題。如：工程現(xiàn)場(chǎng)管理與成本控制不相容崗位的分離與制約問(wèn)題；制度執(zhí)行過(guò)程中缺少督促機(jī)制，對(duì)違規(guī)行為缺少有效的懲罰措施等。房地產(chǎn)企業(yè)在注重短期經(jīng)營(yíng)效果的考核的同時(shí)，不應(yīng)忽視對(duì)企業(yè)影響長(zhǎng)遠(yuǎn)的管理制度的完善和維護(hù)。

　　4、房地產(chǎn)的建造價(jià)格具有隱蔽性的特點(diǎn)

　　各種材料價(jià)格、設(shè)計(jì)、施工招投標(biāo)價(jià)格均具有隱蔽性，致使最終的開發(fā)產(chǎn)品的建造價(jià)格相對(duì)于社會(huì)存在不公開性。一些企業(yè)并未在每個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)后期對(duì)各種價(jià)格信息進(jìn)行整理，從而無(wú)法實(shí)現(xiàn)價(jià)格信息的內(nèi)部共享，而一些較大規(guī)模的企業(yè)也不一定設(shè)立專門部門完成此類工作，從而也無(wú)法形成一個(gè)良好的價(jià)格控制體系。同時(shí)，基礎(chǔ)價(jià)格（如材料）又具有時(shí)間性，地域性，所以，社會(huì)公開的相對(duì)信息只可起到參照作用，對(duì)建造價(jià)格的控制作用非常有限。價(jià)格隱蔽性的現(xiàn)實(shí)存在，給企業(yè)的造價(jià)控制帶來(lái)了一定的困難，為舞弊行為的發(fā)生提供了機(jī)會(huì)。

　　以上問(wèn)題的產(chǎn)生要求內(nèi)部審計(jì)必須從經(jīng)營(yíng)管理的全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，事前審計(jì)、過(guò)程審計(jì)和結(jié)果審計(jì)，是審計(jì)監(jiān)督時(shí)間范圍的擴(kuò)大，也是審計(jì)角度的轉(zhuǎn)變。因?yàn)槲璞仔袨榭赡墚a(chǎn)生在招投標(biāo)中，產(chǎn)生在結(jié)算中，產(chǎn)生在工程管理中，產(chǎn)生在每一份合同的簽訂過(guò)程中。所以對(duì)全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)職能的關(guān)鍵。在實(shí)際工作中，不但要從觀念上認(rèn)識(shí)到全過(guò)程控制的重要性，還要在實(shí)際工作中時(shí)時(shí)注意對(duì)必要的措施和手段的運(yùn)用，如：項(xiàng)目收購(gòu)的盡職調(diào)查、對(duì)公司運(yùn)營(yíng)制度、預(yù)算、崗位配置、業(yè)務(wù)流程等控制要素的評(píng)價(jià)與指導(dǎo)；事中對(duì)以項(xiàng)目可研、預(yù)算和以合同臺(tái)帳為主線的合同內(nèi)容和執(zhí)行情況的監(jiān)督；事后對(duì)合同執(zhí)行結(jié)果的驗(yàn)收與審查，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益與預(yù)期的對(duì)比、評(píng)價(jià)。從而使全過(guò)程控制、監(jiān)督真正做到意識(shí)和行動(dòng)的統(tǒng)一。