基本概念比較《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》，是為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認、計量和相關(guān)信息的披露。會計準則所定義的投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而有之的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售。投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。作為存貨的房地產(chǎn)，不屬于投資性房地產(chǎn)。
在投資性房地產(chǎn)方面，稅法規(guī)定與會計準則規(guī)定差異較大。《企業(yè)所得稅法》中沒有專門規(guī)定投資性房地產(chǎn)的概念。從稅法上區(qū)分，投資性房地產(chǎn)可以區(qū)分為房屋、建筑物和土地使用權(quán)。其中，房屋、建筑物歸入固定資產(chǎn)，在計算應納稅所得額時，按照《企業(yè)所得稅法》第十一條規(guī)定計算固定資產(chǎn)折舊并扣除；土地使用權(quán)應歸入無形資產(chǎn)，在計算應納稅所得額時，按照《企業(yè)所得稅法》第十二條規(guī)定計算無形資產(chǎn)攤銷費用并扣除。
投資性房地產(chǎn)的確認、初始計量與計稅基礎(chǔ)
1.投資性房地產(chǎn)確認和扣除的差異
在會計處理上，投資性房地產(chǎn)同時滿足下列條件的，才能予以確認：與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。
在稅務處理上，按會計準則確認的投資性房地產(chǎn)，區(qū)分房屋、建筑物和土地使用權(quán)分別處理：
�。�1）經(jīng)會計處理確認為投資性房地產(chǎn)的房屋、建筑物，按照《企業(yè)所得稅法》第十一條規(guī)定，如已足額提取折舊仍繼續(xù)使用的房屋、建筑物，不再確認為固定資產(chǎn)，不得計算折舊扣除。已出租的房屋、建筑物，即以經(jīng)營租賃方式出租的房屋、建筑物，可以確認為固定資產(chǎn)并計算攤銷費用扣除。
�。�2）經(jīng)會計處理確認為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)，按照《企業(yè)所得稅法》第十二條規(guī)定，與經(jīng)營活動無關(guān)的無形資產(chǎn)不得計算攤銷費用扣除。已出租的土地使用權(quán)，即以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)，可以確認為無形資產(chǎn)并計算攤銷費用扣除。持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，即企業(yè)取得的、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，目前沒有用于經(jīng)營活動的，不能確認為無形資產(chǎn)，不得計算攤銷費用扣除。該土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓時，可按照《企業(yè)所得稅法》第十六條規(guī)定，按其計稅基礎(chǔ)扣除。
2.投資性房地產(chǎn)的初始計量與計稅基礎(chǔ)
在會計處理上，投資性房地產(chǎn)應當按照成本進行初始計量。外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成；以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會計準則的規(guī)定確定。與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足規(guī)定確認條件的，應當計入投資性房地產(chǎn)成本；不滿足規(guī)定確認條件的，應當在發(fā)生時計入當期損益。
在稅務處理上，投資性房地產(chǎn)以歷史成本為計稅基礎(chǔ)。所謂歷史成本，是指企業(yè)取得該項資產(chǎn)時實際發(fā)生的支出。企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)期間產(chǎn)生資產(chǎn)增值或損失，除稅收規(guī)定可以確認損益的外，不得調(diào)整有關(guān)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。企業(yè)區(qū)分房屋、建筑物和土地使用權(quán)按照下列原則確定投資性房地產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)：
�。�1）房屋、建筑物的計稅基礎(chǔ)。外購的房屋、建筑物，按購買價款和相關(guān)稅費作為計稅基礎(chǔ)；自行建造的房屋、建筑物，按竣工結(jié)算前實際發(fā)生的支出作為計稅基礎(chǔ)；融資租入的房屋、建筑物，按租賃開始日租賃資產(chǎn)的公允價值與最低租賃付款額現(xiàn)值中孰低者，加上承租人在簽訂租賃合同過程中發(fā)生的相關(guān)費用，作為計稅基礎(chǔ)；通過捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務重組取得的房屋、建筑物，按該資產(chǎn)的公允價值和應支付的相關(guān)稅費作為計稅基礎(chǔ)。
�。�2）土地使用權(quán)的計稅基礎(chǔ)。外購的土地使用權(quán)，按購買價款、相關(guān)稅費以及直接歸屬于該項資產(chǎn)的其他支出作為計稅基礎(chǔ)；通過捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務重組取得的土地使用權(quán)，按該土地使用權(quán)的公允價值和應支付的相關(guān)稅費作為計稅基礎(chǔ)。