如果房產(chǎn)稅加以調(diào)整出臺的話，可以說沒有任何技術(shù)上或者政策上的障礙。
我的演講主要涉及以下內(nèi)容：首先，中國最近這段時(shí)間房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)情況，以及國家對房地產(chǎn)政策的變化和指導(dǎo)。其次，分析一下中國房地產(chǎn)稅制的情況，給大家做一些判斷、預(yù)計(jì)和參考。
前西德新加坡都是好榜樣
解決中國房地產(chǎn)問題的根本途徑是什么？問題很復(fù)雜，不是稅務(wù)部門單獨(dú)發(fā)力能解決的，關(guān)鍵是政府要拿出態(tài)度。這在于中國的房地產(chǎn)問題太特殊了。第一條就是中國人口多，城市人口增加速度很快，與土地供應(yīng)的有限性的矛盾是制約房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本因素。所以從這個(gè)角度看，我們不能夠把房地產(chǎn)市場調(diào)控強(qiáng)調(diào)到過分的位置。因?yàn)檫@畢竟是人口資源長期發(fā)展的一個(gè)條件。所以它的市場化的程度要受到一定的限制。既然這種市場化程度受到限制就產(chǎn)生一個(gè)問題，就是市場失靈和政府介入的必要性。各國經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)市場絕對不能完全聽命于市場，因?yàn)槿绻犆谑袌鰰a(chǎn)生問題。
發(fā)達(dá)國家和地區(qū)解決房地產(chǎn)問題有什么經(jīng)驗(yàn)供我們借鑒？大家知道，德國在二戰(zhàn)期間是戰(zhàn)爭的策源地，戰(zhàn)爭后期的時(shí)候，西德的房屋基本上倒塌。所以前西德政府組建以后第一個(gè)任務(wù)就是蓋住宅。蓋住宅的過程中，它實(shí)行了嚴(yán)格的管控制度：一個(gè)家庭，不管地位多高，只能允許有一套住房，有第二套住房的就是犯法的，當(dāng)然總理的房間可能有5間，你只能有2間。什么時(shí)候放開的呢？1958年，西德人均居住面積達(dá)到了42平方米。市場放開，東西不再稀缺的情況下，大家不再關(guān)心別人怎么樣。所以市場開放一定是一個(gè)買方市場環(huán)境，這個(gè)做法就非常聰明。
中國的問題在哪兒呢？在于我們?nèi)司》繂栴}還沒有解決，還較為困難、緊張的情況下，政府過早地開放市場，那不囤積才怪。
新加坡的例子也很有借鑒意義，它的房子有兩種，一種是國土房，一種是私土房。國土房跟我們國家的公租房一樣，土地出讓然后蓋房，私土房是產(chǎn)權(quán)歸自己。大款說不想住破房子，你可以買房子，獨(dú)幢別墅，這個(gè)非常貴，一般人買不起。工薪階層怎么辦呢？住國土房，政府蓋四五十層高的房子，地是國家的，它很值錢，但是房子是你的，你是按年交土地出讓金，房子比較便宜，因此絕大部分的人住國土房。但是一個(gè)家庭只能買一套，孩子18歲以前是不允許立戶的。當(dāng)然你說我買房子的時(shí)候是科員，現(xiàn)在都當(dāng)部長了，還住這個(gè)房？沒關(guān)系，它有規(guī)定，一個(gè)人一生可以選擇一個(gè)時(shí)機(jī)換一次房。新加坡有一條規(guī)定，你只要換房了，三個(gè)月之內(nèi)必須交出原有住房。如果你交不出來，你得說出原因，否則就必須到廉政公署說清楚。新加坡尚且如此，中國有什么理由不這樣做呢？因此我們得出結(jié)論，發(fā)達(dá)國家和地區(qū)在解決房地產(chǎn)市場發(fā)展方面的問題，政府是絕對要起作用的，這是今后我們國家房地產(chǎn)市場發(fā)展中，很重要的一個(gè)外生變量的問題。
10月份有大批政府項(xiàng)目入市
2010年以來房地產(chǎn)市場發(fā)生變化趨勢的短期分析大致如下。這個(gè)短期是什么意思？我是指從今年1月份開始，大家現(xiàn)在分析房地產(chǎn)市場的新政，都是從“國新十條”開始，其實(shí)不是。去年的12月份，國家出臺“國四條”，今年的1月12日，國家公布“國十一條”，其實(shí)“國新十條”并沒有超出這個(gè)過程的內(nèi)容。現(xiàn)在我們仔細(xì)分析一下，“國十一條”是什么意思，它的核心亮點(diǎn)在兩個(gè)地方，第一是首次承認(rèn)中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱，乃至投機(jī)過度現(xiàn)象。第二是“國十一條”說解決問題的核心、長遠(yuǎn)辦法是要改變住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。目前中國的房子分幾種，第一種是商品房，第二種是兩限房，第三種是經(jīng)適房，第四種是租賃房。四種房子是并重的，但是看重的是商品房，因?yàn)樵谏唐贩坷锩娓鞣降睦娅@得最大，但是苦了百姓。后來政府出兩限房，又出經(jīng)適房，事實(shí)證明這些辦法是失敗的。
應(yīng)該把經(jīng)適房和兩限房取消掉，今后就兩種房子，一種是商品房，價(jià)格放開，買不起的人怎么辦？政府應(yīng)該蓋公租房，公租房要保證居民的基本生活環(huán)境需要。政府大批蓋公租房有一個(gè)好處，就是質(zhì)量比較高，開發(fā)商可以收回成本，而且有一定的利潤，個(gè)人租的時(shí)候也很便宜，這個(gè)價(jià)差由政府補(bǔ)貼。進(jìn)入公租房的人應(yīng)該具備什么條件呢？條件不能太高，如果你月收入超過8000，你就不能租，如果要租的話，需要加倍交房租。住公租房是不能貸款買房、不能貸款買車的，如果發(fā)現(xiàn)的話，你得離開。
“國十一條”已經(jīng)提出來了，但是效果不好，所以政府又出臺“國新十條”。“國新十條”核心是三個(gè)內(nèi)容，第一是抑制投機(jī)性需求，要嚴(yán)格區(qū)分買房目標(biāo)；第二是改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)；第三是實(shí)行問責(zé)制，看起來這一條管用。
“國新十條”公布以后，價(jià)格迅速增長的勢頭目前已經(jīng)受到相當(dāng)程度的抑制，但是最近這幾天有一些異常。8月份以來又出現(xiàn)一些新的情況，目前判斷很難。
前年和去年，政府在維護(hù)房地產(chǎn)發(fā)展的過程中投入的項(xiàng)目，今年10月份要大批入市。這些項(xiàng)目入市以后要改變商品房的供求關(guān)系，因此今年第四季度到明年上半年是一個(gè)非常關(guān)鍵的時(shí)點(diǎn)，所以房價(jià)是漲是跌，要把這個(gè)時(shí)間過了再說。大家目前要保持冷靜，不要看到漲一點(diǎn)就去搶。大家要考慮政府調(diào)控的決心和未來這半年內(nèi)房地產(chǎn)供應(yīng)情況的變化，這需要大家好好搜集資料和研究。
持有環(huán)節(jié)收稅可擺脫困局
中國房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢是怎樣的？第一，房地產(chǎn)稅制改革在中國是一個(gè)復(fù)雜的問題。中國目前有多少種涉及到房地產(chǎn)的稅收？十個(gè)半。其中教育附加費(fèi)是稅收但是又不叫稅，我把它稱為半個(gè)。
2005年以來，中國房地產(chǎn)稅制幾次主要改革的內(nèi)容和實(shí)施效果，我們做一個(gè)評價(jià)。房地產(chǎn)稅收第一次大規(guī)模的使用是2005年6月1日，這次國家7部委公布八條措施，其中涉及到的稅是兩條，就是從買房到賣房時(shí)間不到2年，可以認(rèn)定是投機(jī)、炒作，2年以內(nèi)賣房子的，要征5.5%的營業(yè)稅附加。第二，如果你買的房子是豪宅，即使過了20年以后，價(jià)差部分也征5.5%的營業(yè)稅附加，這就是所謂的“國八條”。但是沒有用，在賣方市場的情況下，我可以把稅轉(zhuǎn)嫁出去，因此房價(jià)又被提高了。
一年以后，國家又出臺“國六條”，“國六條”規(guī)定從買房到賣房時(shí)間不到5年都算投機(jī)，這也沒用，最后造成的結(jié)局是征稅，房價(jià)又上升，這是很大的失誤。后來政府為控制房價(jià)，要抑制投機(jī)炒作，開始個(gè)稅強(qiáng)征，限制最低交易價(jià)格，規(guī)定贈與的問題，最后使用土增稅，但是都沒有實(shí)際的效果。
是什么原因使得效果不好呢？大概有3個(gè)原因。第一是現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅計(jì)算過于復(fù)雜，10個(gè)半稅種相互交叉。第二是稅收負(fù)擔(dān)較重。第三個(gè)，也是最主要的方面，我們認(rèn)為是稅收的分布不合理。房地產(chǎn)項(xiàng)目有稅的地方是三個(gè)方面，第一個(gè)是蓋房有稅，第二是買賣房屋有稅，第三是擁有環(huán)節(jié)可以有稅。而在中國，現(xiàn)在是所有的稅都在交易環(huán)節(jié)。但是買完以后，在持有期間是不付任何稅費(fèi)的，因此就形成馬太效應(yīng)，越?jīng)]錢越買不起房，越有錢，越可以買房賺錢，大批資金就進(jìn)入存量房市場。
要改變這種局面，就是要減輕交易環(huán)節(jié)稅收，挪到持有環(huán)節(jié)。這就要區(qū)分百姓買房的目的，這樣一來有望取得好的效果。這一方法在世界上其他國家實(shí)踐過，而且稅理上，根據(jù)分析、測算都是這樣指向的。因此我們要推出一個(gè)新的稅種，那就是物業(yè)稅。香港人把有房有地的房子叫房地產(chǎn)，有房無地的叫物業(yè)。因此對沒有地權(quán)的物業(yè)，在擁有環(huán)節(jié)征收保有稅，就是“物業(yè)稅”。中國從2003年提出了物業(yè)稅，到目前為止有10個(gè)城市在進(jìn)行試點(diǎn)空轉(zhuǎn)。
三原因阻礙京版物業(yè)稅推出
2004、2005年的時(shí)候，我在北京市稅務(wù)局掛職當(dāng)副局長，在我工作的最后幾個(gè)月，我主要的工作任務(wù)是主管北京市物業(yè)稅試點(diǎn)的情況，當(dāng)時(shí)我們有一點(diǎn)保守，如果當(dāng)時(shí)堅(jiān)持征，今天恐怕會好一點(diǎn)，因?yàn)槲覀儧]有堅(jiān)持，所以動搖了最高層的決心。
我們?yōu)槭裁礇]下決心征呢？第一個(gè)是這個(gè)稅收理論的定位沒解決好，換句話說一個(gè)稅收要征，得有目的。目的無非是兩個(gè)，一個(gè)是解決地方財(cái)政收入問題，一個(gè)是調(diào)控市場。那時(shí)候房地產(chǎn)沒有暴漲，所以當(dāng)時(shí)出臺的目的是要解決土地財(cái)政的問題。
第二個(gè)使我們難以下決心的是它的技術(shù)問題，頭一條就是現(xiàn)有的房源掌控很困難，因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)市場形成才十幾年，產(chǎn)權(quán)登記是粗糙的。在上海、北京有大批央產(chǎn)房，當(dāng)?shù)毓懿涣�。還有一個(gè)問題就是異地置業(yè)的權(quán)屬確定很難。
第三個(gè)是關(guān)于房地產(chǎn)征稅的稅基評估，比如說當(dāng)時(shí)我買房子3000元一平方米，現(xiàn)在漲到4萬元一平方米，請問稅務(wù)局是按照3000元一平方米征還是4萬元一平方米征？稅務(wù)局開征物業(yè)稅，肯定要面對個(gè)人，這就有問題了，稅務(wù)局規(guī)模編制才80萬人，搞地稅的才40萬不到，搞房地產(chǎn)稅的最多有1萬人，中國需要評估的房屋，目前初算是1.7億套，怎么征？
現(xiàn)在的情況有所改變，我們從1998年開始做房地產(chǎn)市場登記，現(xiàn)在征稅的手段、水平跟上來了。
我給大家簡單介紹一下我們當(dāng)年提的方案之一。我們方案的第一條就是稅收的對象是誰要搞清楚，我們認(rèn)為對象應(yīng)該是按照評估價(jià)格計(jì)算的市場價(jià)格。因此，目前稅務(wù)局在做評估方面的培訓(xùn)。
第二個(gè)，稅率應(yīng)該有多高？我們的判斷取決于兩個(gè)因素，第一，稅率應(yīng)遵循最終稅負(fù)與財(cái)產(chǎn)總值相一致的原則。比如說這個(gè)房子70年，最終價(jià)值100萬，70年之內(nèi)，你要付的稅收也是100萬，就是買房和交稅一致，70年除100萬，一年就是1.5萬，因此這個(gè)稅率應(yīng)該是1.5%。這不是我個(gè)人意見，任何國家的財(cái)產(chǎn)稅都是這樣一個(gè)原則。第二是考慮可以采取累進(jìn)制，換句話說，你一套房子沒有稅，二套就低稅，越多越高，就是要把存量房擠出來，讓你覺得買房子是負(fù)擔(dān)。
第三個(gè)是優(yōu)惠條款。我們可以設(shè)定一個(gè)人均基本免稅的面積。有人說按套，這也不合理。不管幾套，按面積算就好，人均40平方米左右是比較合適的，大家都能接受。這是我們當(dāng)時(shí)在北京考慮的征稅標(biāo)準(zhǔn)，有些地方可以有20%的浮動。
房產(chǎn)稅出臺基本無障礙
物業(yè)稅的開征是很大的動作，它將涉及到很多稅種的問題，因此目前來看有很多難度。整個(gè)“十二五”時(shí)期中心目標(biāo)是要開征物業(yè)稅這樣的稅種。
但是如果說現(xiàn)在房地產(chǎn)市場依舊瘋狂，逼政府馬上出臺新的政策，有沒有急救的辦法呢？目前關(guān)于替代方案有4種說法，第一種叫做房產(chǎn)保有稅，這就是所謂的上海方案。第二種叫房產(chǎn)特別消費(fèi)稅，這是重慶方案。第三種是國稅局說只要加強(qiáng)土增稅就行。第四種說法是財(cái)政部說不用另外征稅，就利用現(xiàn)有的房產(chǎn)稅價(jià)格改造就能夠抑制過度投機(jī)。
第二種不能實(shí)現(xiàn)，因?yàn)橄M(fèi)稅是屬于交易環(huán)節(jié)的，如果供求問題沒改變，交易環(huán)節(jié)的稅越高，房價(jià)越高。國稅局的想法，可行，但是效果未必好，因?yàn)橥猎龆愂?994年為打擊炒地皮而設(shè)的，這個(gè)稅太重了。土增稅當(dāng)時(shí)是用來“宰牛”的，現(xiàn)在我們用它來“殺雞”，弄不好會剁手的。
只剩下第一種和第四種。今年6月份我去上海，見到了上海方面的有關(guān)負(fù)責(zé)人。我問：上海提出保有稅是什么意思？他說：我們認(rèn)為是保有環(huán)節(jié)的稅。但是通過你一講我明白了，房產(chǎn)稅就是保有環(huán)節(jié)的稅。如果這樣的話，我們愿意使用現(xiàn)在的房產(chǎn)稅進(jìn)行變種以后在上海實(shí)行。所以，上面幾個(gè)方案都行不通。目前剩下可行的是第四個(gè)說法，就是把現(xiàn)在的房產(chǎn)稅加以整頓，去掉一些過去的限制，用它出臺做臨時(shí)過渡。房產(chǎn)稅是上世紀(jì)80年代出臺的，目前只對商業(yè)地產(chǎn)征收，比如說這個(gè)房子買來了以后開始征收，生產(chǎn)經(jīng)營自用，按照原值，扣除30%折舊的平均數(shù)，70%的部分征1.2%的稅收。第二個(gè)是租金收入，按照年租金收入的12%征稅，這種稅收僅限于商業(yè)地產(chǎn)。如果擴(kuò)大到民用地產(chǎn)的話，不就是保有稅了嗎？目前據(jù)我們了解，財(cái)政部的方案是類似這樣的方案。如果說物業(yè)稅出臺目前看來有各種各樣的困難，但如果房產(chǎn)稅加以調(diào)整出臺的話，可以說沒有任何技術(shù)上或者政策上的障礙。
這個(gè)新政出臺的可能性和前提條件是什么？當(dāng)然從我們的角度看，這個(gè)稅收在中國出臺，時(shí)機(jī)還是有點(diǎn)欠火候，因?yàn)閯偛盼覀冋劦饺髥栴}，權(quán)屬的確認(rèn)、異地置業(yè)、評估的問題都沒有完全解決，所以不到萬不得已的情況下，尤其是今年出臺不是特別合適。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在要出臺政策，要看中國房地產(chǎn)市場的變化情況。新政出臺到目前為止是5個(gè)月，它的效果基本顯現(xiàn)。
我們不是要壓房價(jià)，而是要抑制過度炒作，這個(gè)抑制目前是初見成效的，所以我們給中央提的意見是不要急急忙忙出新政策。雖然從2003年、2004年以來，我是力主出臺物業(yè)稅的，但是此時(shí)此刻我有些猶豫。我一再強(qiáng)調(diào)，這需要全民和市場的配合，如果房價(jià)繼續(xù)大漲，那時(shí)候恐怕政府要揮淚斬馬謖了。