各區(qū)縣（自治縣）地方稅務(wù)局，市局各直屬單位：

　　近年來，部分區(qū)縣局反映，在貫徹執(zhí)行土地增值稅有關(guān)政策中存在對相關(guān)政策掌握不一致的情況。為統(tǒng)一政策執(zhí)行，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）、《土地增值稅宣傳提綱》（國稅函[1995]110號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則〉的通知》（國稅發(fā)[2007]132號）及其他相關(guān)規(guī)定，經(jīng)研究，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)問題明確如下，請依照執(zhí)行：

　　一、關(guān)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的具體計算問題

　　（一）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款和交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　　（二）對取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用、開發(fā)土地所需成本以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，再按開發(fā)土地所需成本的20%予以加計扣除。加計扣除計算基數(shù)不包括取得土地使用權(quán)時支付的地價款。

　?。ㄈθ〉梅康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進行任何實質(zhì)性的改良或開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，只允許扣除取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)時支付的價款、交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　?。ㄋ模θ〉猛恋厥褂脵?quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并按實施細則的規(guī)定準(zhǔn)予加計20%扣除。

　　二、關(guān)于銷售精裝房裝修費用的扣除問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的精裝房，其裝修費用（含裝飾、設(shè)備等費用）已在《商品房買賣合同》中注明的，可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，允許扣除并按規(guī)定準(zhǔn)予加計扣除。

　　三、關(guān)于以土地（房地產(chǎn)）進行投資的具體計算問題

　?。ㄒ唬σ酝恋兀ǚ康禺a(chǎn)）作價入股進行投資的，凡所投資的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售土地（房地產(chǎn)），按本通知第一條的有關(guān)規(guī)定，計算繳納土地增值稅。

　?。ǘ┍煌顿Y企業(yè)接受上述投資房地產(chǎn)時，可按作價入股價值確認接受的房地產(chǎn)成本，并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。

　　四、關(guān)于合作建房的征免稅問題

　　對一方出部分土地，一方出資金，雙方合作建房的，適用以下征免規(guī)定：

　　（一）對出土地方按合作建房的約定轉(zhuǎn)移土地權(quán)屬的，暫免征收土地增值稅。

　?。ǘΨ课萁ǔ珊?，按約定比例房屋初始確權(quán)仍為出土地方和出資金方的，不屬于土地增值稅征管范圍，不征收土地增值稅。

　　（三）對出土地方房屋初始確權(quán)后再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅，同時將合作建房時轉(zhuǎn)讓出的土地歷史成本調(diào)整為房屋建造成本，按規(guī)定予以計算扣除。

　?。ㄋ模Τ鲑Y金方房屋初始確權(quán)后再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅，同時將合作建房時發(fā)生的還建房支出調(diào)整為取得土地使用權(quán)支付的地價款，按規(guī)定予以計算扣除。

　　（五）對按照合作建房約定進行了價款結(jié)算支付的，出土地方和出資金方應(yīng)按結(jié)算支付或收到的價款，相應(yīng)調(diào)整其房屋建造成本和取得土地使用權(quán)支付的地價款。

　　以前規(guī)定與本通知不一致的，一律以本通知為準(zhǔn)。

　　二○一一年十二月十二日