“營(yíng)改增”后，存量房稅負(fù)走勢(shì)如何？

今年以來(lái)，隨著樓市的火爆，房產(chǎn)交易的行情也水漲船高。那么，“存量房”的總體稅負(fù)水平在“營(yíng)改增”之后究竟如何？在繳納稅款的過(guò)程中還有什么需要注意的？

購(gòu)買(mǎi)兩年再轉(zhuǎn)讓：免繳增值稅

市民張先生近期看中了鼓樓區(qū)的一套學(xué)區(qū)房，想將目前家里已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了兩年的一處房子賣(mài)掉，但打算賣(mài)掉的這套住房契稅尚未繳納，房產(chǎn)證也未辦理。“營(yíng)改增”后自己賣(mài)房子要不要交增值稅？應(yīng)該開(kāi)具什么發(fā)票呢？對(duì)新稅收政策并不了解的張先生向地稅局辦稅服務(wù)大廳的稅務(wù)人員咨詢。

稅務(wù)人員介紹：根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》的規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。稅務(wù)人員還提醒張先生，“購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間”指的是個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間，且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。也就是說(shuō)，如果張先生雖然已付了購(gòu)房款，但一直沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證或取得契稅完稅證明，購(gòu)房時(shí)間不足2年的則應(yīng)按照5%的征收率全額繳納增值稅。

同時(shí)，稅務(wù)人員還告訴張先生，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅改征增值稅委托地稅機(jī)關(guān)代征稅款和代開(kāi)增值稅發(fā)票的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第19號(hào)）的規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后由地稅機(jī)關(guān)繼續(xù)受理納稅人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)和其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的申報(bào)繳稅和代開(kāi)增值稅發(fā)票業(yè)務(wù)。因此，“營(yíng)改增”后，張先生無(wú)需去國(guó)稅局辦理繳稅和開(kāi)具發(fā)票手續(xù)，直接帶上相關(guān)材料在地稅二手房交易稅收征收點(diǎn)窗口辦理即可。

二套房交易：契稅稅率降低

家在江寧區(qū)的陳小姐工作單位在建鄴區(qū)，一直考慮再買(mǎi)一處距離上班地點(diǎn)近的房子。年初，她在建鄴區(qū)看中了一套87平方米的房子并簽訂了購(gòu)房合同、付了30萬(wàn)元定金，跟房東約好春節(jié)后將剩余房款一次性付清。春節(jié)后，陳小姐雖然付清了房款，但由于手頭不寬裕，遲遲沒(méi)給這套房子繳納契稅，也沒(méi)辦理房產(chǎn)證。今年4月份，陳小姐前往房產(chǎn)交易市場(chǎng)的稅務(wù)窗口咨詢后續(xù)事宜時(shí)，沒(méi)想到稅收政策相較之前有了優(yōu)惠，讓她非常驚喜。

稅務(wù)人員告訴她，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號(hào)）的規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭住房，面積在144平方米以上的，原先契稅稅率是3%，現(xiàn)在已降低為1.5%。而對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，原先契稅稅率為3%，現(xiàn)在如果面積在90平方以下的，減按1%的稅率繳納契稅；面積大于90平方的，減按2%繳納契稅。這個(gè)新政策從2016年2月22日起執(zhí)行。

像這位陳小姐屬于購(gòu)買(mǎi)二套房，本來(lái)要按總價(jià)的3%繳契稅，現(xiàn)在降到1%，直接減負(fù)幾萬(wàn)塊。而且，更令陳小姐意外的是，現(xiàn)在以申報(bào)時(shí)間為準(zhǔn)，無(wú)論房子買(mǎi)了多久，只要納稅人是從2月22日起申報(bào)繳納契稅的，都能享受到這一優(yōu)惠，力度之大前所未有。

家庭財(cái)產(chǎn)分割：繼續(xù)免征增值稅

小李近剛收到北京一所好大學(xué)的錄取通知書(shū)，一家人都為他高興。爺爺老李更是決定將名下的一處房產(chǎn)直接贈(zèng)與小李，鼓勵(lì)他大學(xué)畢業(yè)后出國(guó)留學(xué)。近日，老李前往房產(chǎn)交易市場(chǎng)咨詢房產(chǎn)過(guò)戶的涉稅問(wèn)題。

稅務(wù)人員告訴老李：目前，涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)是可以免繳納增值稅的。具體包括離婚財(cái)產(chǎn)分割、無(wú)償贈(zèng)與配偶、子女、父母以及祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無(wú)償贈(zèng)與撫養(yǎng)或贍養(yǎng)人；以及法定繼承、遺囑繼承、或受遺贈(zèng)取得房屋的情形。像老李和孫子小李之間的贈(zèng)與屬于直系親屬間的不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與，根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，不僅可以免繳納增值稅，還可以免繳納個(gè)人所得稅和土地增值稅，只需要受贈(zèng)方繳納契稅和雙方繳納印花稅即可。

老李聽(tīng)了以后很高興，感到一下子減輕了很多稅負(fù)，他的心也就定了，準(zhǔn)備盡快辦理繳稅及過(guò)戶手續(xù)。

各稅計(jì)稅依據(jù)：均不含增值稅

市民李先生家中經(jīng)濟(jì)條件不錯(cuò)，擁有兩套住房，一套自住，一套出租。近考慮到孩子上學(xué)，他又看中了一套學(xué)區(qū)房，于是想把正在出租的住房賣(mài)掉。李先生準(zhǔn)備售出的并不是家庭住房，不滿足免征個(gè)人所得稅的條件，需要繳納一筆個(gè)人所得稅。“營(yíng)改增”以后，繳納個(gè)人所得稅的收入是否包含增值稅？李先生無(wú)法確定，于是他向稅務(wù)人員請(qǐng)教如何計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

稅務(wù)人員告訴李先生：根據(jù)《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第四條的規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅的應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅應(yīng)當(dāng)計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值。不僅如此，計(jì)征契稅以及土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入均為不含增值稅的收入。

不過(guò)，稅務(wù)人員提醒納稅人，納稅人在計(jì)算個(gè)人轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)也不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。如果李先生轉(zhuǎn)讓住房需要繳納增值稅的，就不能在計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)進(jìn)行扣除，只能扣除相應(yīng)的城建稅和教育費(fèi)附加。

“營(yíng)改增”后：總體稅負(fù)下降

市民謝女士看中吳女士的一套位于市區(qū)的不滿2年的二手房，聽(tīng)說(shuō)“營(yíng)改增”5月1日起已經(jīng)實(shí)施，她與吳女士商量準(zhǔn)備過(guò)戶。近日，她們來(lái)到市契稅所辦理二手房的交易手續(xù)。工作人員告訴謝女士，現(xiàn)在她可以比“營(yíng)改增”之前少交11400多元的稅。

據(jù)稅務(wù)部門(mén)工作人員介紹：增值稅屬于價(jià)外稅，而營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，“營(yíng)改增”后存量房交易涉及的增值稅、契稅、個(gè)人所得稅等稅種的計(jì)稅依據(jù)均為不含增值稅價(jià)格。

以謝女士成交價(jià)格250萬(wàn)元的房產(chǎn)為例，在計(jì)算相應(yīng)稅款前，需要先將其所含的增值稅稅款減除再計(jì)算應(yīng)納稅額。不含稅價(jià)格=含稅價(jià)格÷（1+5%），其中5%為二手房交易增值稅征收率。由此，“營(yíng)改增”前應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅=250×5%=12.5（萬(wàn)元），“營(yíng)改增”后應(yīng)繳納的增值稅=250÷（1+5%）×5%=11.9048（萬(wàn)元），繳納的稅款減少了約5952元。個(gè)人所得稅方面，如按1%核定征收方式下，“營(yíng)改增”前應(yīng)繳納稅款=250×1%=2.5（萬(wàn)元），營(yíng)改增后應(yīng)繳納稅款=250÷（1+5%）×1%=2.3810（萬(wàn)元），繳納的稅款減少了1190元；契稅，如果符合3%稅率情形的話，“營(yíng)改增”前應(yīng)繳納的契稅=250×3%=7.5（萬(wàn)元），營(yíng)改增后應(yīng)繳納的契稅=250÷（1+5%）×3%=7.1429（萬(wàn)元），繳納的稅款減少了約3571元。城建稅及附加等也相應(yīng)降低，總體下降4.56%左右。

稅務(wù)人員也指出：在存量房的轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，除了需要繳納的稅款外還要繳納一定的費(fèi)用，如過(guò)戶費(fèi)、維修基金等，這要根據(jù)具體情況確定。此外，涉及到企業(yè)的存量房轉(zhuǎn)讓情況相對(duì)復(fù)雜，針對(duì)不同的交易情況會(huì)有不同的政策，稅負(fù)情況也會(huì)有一定的差異。