房地產企業(yè)十大熱點問題

答：參考《湖北省營改增問題集》。42.房地產開發(fā)企業(yè)預收款的范圍以及對預收款按3%預繳增值稅是否能用來抵繳當期增值稅應納稅額？房地產開發(fā)企業(yè)的預收款，為不動產交付業(yè)主之前所收到的款項，但不含簽訂房地產銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和訂金等。房地產開發(fā)企業(yè)收到的預收款按3%預繳增值稅后，如納稅申報的所屬期為預收款的當期或者以后期的，其預繳稅款可用來抵繳納稅申報應繳納增值稅。

答：參考《北京市地方稅務局關于發(fā)布<北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》（北京市地方稅務局公告2016年第7號）的規(guī)定。

第四十六條  土地增值稅清算時未轉讓的房地產，納稅人清算后轉讓的（以下簡稱清算后再轉讓房地產），按以下規(guī)定辦理： 

（一）清算后再轉讓房地產的納稅人應在每季度終了后15日內進行納稅申報（含零申報）。 

（二）清算后再轉讓房地產應當區(qū)分普通住宅和其他商品房分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 

（三）清算后再轉讓房地產扣除項目金額按清算時確認的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費用乘以轉讓面積確認。 

清算時單位建筑面積成本費用=本次清算扣除項目總金額÷清算的總已售面積 

上述公式中，“本次清算扣除項目總金額”不包括納稅人進行清算時扣除的與轉讓房地產有關的稅金。 

（四）清算后再轉讓房地產的有關稅金在本次申報繳納土地增值稅時予以扣除

答：《國務院關于修改<中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例>的決定》（國務院令第483號）第九條規(guī)定，新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：（一）征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅；（二）征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅《國家稅務總局關于通過招拍掛方式取得土地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第74號）規(guī)定，通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應按照《財政部 國家稅務總局關于房產稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。根據上述規(guī)定，房地產企業(yè)通過招拍掛方式取得的建設用地，不屬于新征用的耕地，應按財稅〔2006〕186號文件的規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

答：《財政部 國家稅務總局關于房產稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）第二條規(guī)定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

根據上述規(guī)定，房地產企業(yè)開發(fā)的未售商品房需要繳納土地使用稅。

答：《國家稅務總局關于簡并稅費申報有關事項的公告》（國家稅務總局公告2021年第9號）附件2《財產和行為稅稅源明細表》中《土地增值稅稅源明細表》對于《土地增值稅申報計算及減免信息》第二條“從事房地產開發(fā)的納稅人清算用”的第 2 欄“貨幣收入”填報說明為：按納稅人轉讓房地產開發(fā)項目所取得的貨幣形態(tài)的收入額（不含增值稅）因此，房地產企業(yè)土地增值稅清算時申報表中的貨幣收入按不含稅金額填報。

答：通過“應交稅費—預交增值稅”科目核算。具體參考《財政部關于印發(fā)<增值稅會計處理規(guī)定>的通知》（財會[2016]22號）附件《增值稅會計處理規(guī)定》。

一、會計科目及專欄設置

增值稅一般納稅人應當在“應交稅費”科目下設置“應交增值稅”、“未交增值稅”、“預交增值稅”、“待抵扣進項稅額”、“待認證進項稅額”、“待轉銷項稅額”、“增值稅留抵稅額”、“簡易計稅”、“轉讓金融商品應交增值稅”、“代扣代交增值稅”等明細科目。

（三）“預交增值稅”明細科目，核算一般納稅人轉讓不動產、提供不動產經營租賃服務、提供建筑服務、采用預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目等，以及其他按現行增值稅制度規(guī)定應預繳的增值稅額。

答：《財政部　國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）第十二條 “關于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題”明確，納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。

答：《國家稅務總局關于印發(fā)<房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第十二條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。

《國家稅務總局關于發(fā)布<中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）>的公告》（國家稅務總局公告2021年第3號）附件《中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》中《A200000<中華人民共和國企業(yè)所得稅月(季)度預繳納稅申報表（A 類）>填報說明》第四條“預繳稅款計算”中第4項規(guī)定，第 4 行“特定業(yè)務計算的應納稅所得額”：從事房地產開發(fā)等特定業(yè)務的納稅人，填報按照稅收規(guī)定計算的特定業(yè)務的應納稅所得額。房地產開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的預售收入，按照稅收規(guī)定的預計計稅毛利率計算出預計毛利額，扣除實際繳納且在會計核算中未計入當期損益的土地增值稅等稅金及附加后的金額，在此行填報。

答：《國家稅務總局關于發(fā)布<中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）>的公告》（國家稅務總局公告2021年第3號）附件《中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》中,《A200000<中華人民共和國企業(yè)所得稅月(季)度預繳納稅申報表（A 類）>填報說明》第四條“預繳稅款計算”第2項規(guī)定，第 2 行“營業(yè)成本”：填報納稅人截至本稅款所屬期末，按照國家統一會計制度規(guī)定核算的本年累計營業(yè)成本。根據上述規(guī)定，房地產企業(yè)季度預繳企業(yè)所得稅申報表中的營業(yè)成本不包括期間費用。

答：《國家稅務總局關于物業(yè)管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第54號）規(guī)定，提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

根據上述規(guī)定，房地產企業(yè)收取施工企業(yè)的水費不能適用簡易計稅方法計算繳納增值稅。