云南省稅務(wù)局明確土地增值稅征管若干事項

國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征管若干事項的公告

國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2020年第7號

　　為進(jìn)一步規(guī)范我省土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等文件精神，結(jié)合云南實際，現(xiàn)將土地增值稅征管有關(guān)事項公告如下：

　　一、土地增值稅預(yù)征

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅實行先預(yù)征后清算的征管模式。按月預(yù)征土地增值稅的納稅人，須于次月15日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納土地增值稅。土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)為預(yù)收款減去應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

　　(一)除保障性住房實行零預(yù)征率外，各地不同類型房地產(chǎn)預(yù)征率如下：

　　1.普通住房預(yù)征率為1.5%。

　　2.除普通住房外的其他類型房地產(chǎn)，昆明市的五華區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)、呈貢區(qū)、晉寧區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)、陽宗海風(fēng)景名勝區(qū)、安寧市、昆明空港經(jīng)濟區(qū)預(yù)征率為4%，其他縣(市、區(qū))預(yù)征率為3%；大理州、西雙版納州預(yù)征率為3%；其他州(市)預(yù)征率為2.5%。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對適用不同預(yù)征率的不同類型房地產(chǎn)銷售收入分別核算并申報預(yù)繳；對未分別核算預(yù)繳的，從高適用預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

　　(二)對測算的土地增值稅稅負(fù)率明顯高于當(dāng)?shù)仡A(yù)征率水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，可以實行單項預(yù)征率。單項預(yù)征率按照對該項目測算的土地增值稅稅負(fù)率水平合理確定。

　　在房地產(chǎn)預(yù)售環(huán)節(jié)，依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目取地成本、銷售價格、預(yù)計的開發(fā)成本及開發(fā)費用等情況，測算應(yīng)納土地增值稅稅額(考慮普通住房免稅因素后)，以測算的應(yīng)納稅額除以預(yù)計的轉(zhuǎn)讓收入，計算出該項目土地增值稅稅負(fù)率水平；若測算的稅負(fù)率水平，明顯高于當(dāng)?shù)仡A(yù)征率水平的，可以實行單項預(yù)征率預(yù)征。

　　確定單項預(yù)征率未超過5%的，由縣(市、區(qū))稅務(wù)局集體審議確定；確定單項預(yù)征率超過5%(含)的，報經(jīng)州(市)稅務(wù)局集體審議確定。

　　各縣(市、區(qū))稅務(wù)局應(yīng)將單項預(yù)征率的執(zhí)行情況于年后15日內(nèi)報州(市)稅務(wù)局備案，各州(市)稅務(wù)局匯總后在年后30日內(nèi)報省稅務(wù)局備案。

　　二、土地增值稅清算核定征收

　　查賬征收是土地增值稅清算的主要方式。核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍。

　　對符合國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)〔2009〕91號)第三十四條之規(guī)定，確需采取核定征收方式進(jìn)行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書后，稅務(wù)人員對項目開展核定征收核查工作；核查結(jié)果經(jīng)集體審核合議后，通知納稅人申報辦理稅款繳納或者退稅手續(xù)。

　　項目清算采取核定征收方式應(yīng)經(jīng)縣(市、區(qū))稅務(wù)局集體審議決定。

　　(一)核定收入

　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格明顯偏低且無正當(dāng)理由，或者申報不實等情形的，稅務(wù)機關(guān)可核定其收入。

　　(二)核定房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或者資料不符合清算要求或者不實的，清算項目所在地的主管稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建筑安裝造價定額資料，或者委托具有相應(yīng)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進(jìn)行評估，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。

　　(三)核定征收率

　　符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第七條之規(guī)定，確需采取核定征收率方式進(jìn)行土地增值稅清算的項目，必須由主管稅務(wù)機關(guān)結(jié)合當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價和房地產(chǎn)市場價格情況，參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類型、同規(guī)模開發(fā)項目稅負(fù)水平，以及具體項目情況測算并確定核定征收率。

　　核定征收率應(yīng)經(jīng)縣(市、區(qū))稅務(wù)局集體審議確認(rèn)后，在實施前上報州(市)稅務(wù)局備案。

　　三、土地增值稅清算共同成本費用計算分?jǐn)?/p>

　　納稅人分期分批開發(fā)房地產(chǎn)項目或者同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，不同清算項目取得土地使用權(quán)所支付的金額，按照占地面積法(即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例)進(jìn)行分?jǐn)?；其他成本費用，按照建筑面積法(即轉(zhuǎn)讓的建筑面積占可轉(zhuǎn)讓總建筑面積的比例)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

　　對同一清算項目內(nèi)的成本費用，按照建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

　　難以按照上述方法計算分?jǐn)偣餐杀举M用的，也可按主管稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?/p>

　　四、土地增值稅清算單位確定

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可后30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機關(guān)申報辦理項目登記，并以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目為清算單位進(jìn)行土地增值稅清算。按照以上方法難以確定的，經(jīng)項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)后，可按實際分期項目確定清算單位。

　　五、土地增值稅新舊房劃分標(biāo)準(zhǔn)及征收

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造并轉(zhuǎn)讓的商品房，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅。其中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已列入固定資產(chǎn)或者作為投資性房地產(chǎn)的房屋,自投入使用之日起超過5年以上轉(zhuǎn)讓的，按舊房轉(zhuǎn)讓處理。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位和個人自建房屋，自投入使用之日起超過3年以上轉(zhuǎn)讓的，以及企業(yè)、單位和個人購買房屋再轉(zhuǎn)讓的，屬轉(zhuǎn)讓舊房。

　　納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的扣除項目金額確認(rèn)方式：

　　(一)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法評定的舊房及建筑物價格評估報告的，土地增值稅扣除項目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；

　　2.中介機構(gòu)評定的舊房及建筑物價格，須經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)對評定的舊房及建筑物價格進(jìn)行確認(rèn)；

　　3.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

　　4.納稅人支付的舊房及建筑物價格評估費用。

　　(二)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，未能提供評估價格，但能提供原購房發(fā)票的，土地增值稅扣除項目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：

　　1.按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算的金額。

　　2.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(包括納稅人購房時繳納的且能提供契稅完稅憑證的契稅)。

　　(三)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，不能提供評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，主管稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則有關(guān)規(guī)定，實行核定征收。

　　對非個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物符合核定征收情形的，可參照本公告第二條第(一)款、第(三)款執(zhí)行。

　　個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物核定征收仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

　　六、本公告執(zhí)行時間

　　本公告自發(fā)布之日起施行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自本公告發(fā)布后應(yīng)預(yù)征的土地增值稅，預(yù)征率適用本公告；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本公告施行后達(dá)到應(yīng)清算或者可清算條件的項目，適用本公告?！对颇鲜∝斦d云南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)<財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定>的通知》(云地稅發(fā)〔1995〕203號)第一條、《云南省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知》(云地稅發(fā)〔2005〕181號)第一條、《云南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(云地稅發(fā)〔2007〕180號)、《云南省地方稅務(wù)局貫徹國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知的意見》(2010年第3號公告發(fā)布)同時廢止。

　　特此公告。

　　國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局

　　2020年12月11日

關(guān)于《國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征管若干事項的公告》的解讀

　　為進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅管理和政策執(zhí)行，結(jié)合云南實際，國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局制定了《國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征管若干事項的公告》(以下簡稱《公告》)，現(xiàn)對《公告》主要內(nèi)容解讀如下：

　　一、制定背景

　　為進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅管理和政策執(zhí)行，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號)等文件精神，云南省稅務(wù)局在充分調(diào)研和廣泛征求基層意見的基礎(chǔ)上，結(jié)合云南實際，制定本公告。

　　二、主要內(nèi)容

　　(一)土地增值稅預(yù)征

　　為進(jìn)一步發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)有關(guān)除保障性住房外，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率的規(guī)定，結(jié)合云南省各州市房價水平高低不一的實際，《公告》除明確保障性住房實行零預(yù)征率預(yù)征土地增值稅外，區(qū)分不同地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)情況實行不同的預(yù)征率。預(yù)征是保障土地增值稅收入均衡入庫的重要手段，遵從預(yù)征率的調(diào)整要和清算實際稅負(fù)結(jié)合的原則，《公告》明確對測算的土地增值稅稅負(fù)率明顯偏高的房地產(chǎn)開發(fā)項目，可以實行單項確定預(yù)征率預(yù)征。保障性住房應(yīng)符合保障性住房的現(xiàn)行規(guī)定。

　　(二)土地增值稅清算核定征收

　　一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬務(wù)相對比較健全，查賬征收應(yīng)作為土地增值稅清算的主要方式。核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍。結(jié)合現(xiàn)行土地增值稅政策規(guī)定，土地增值稅清算核定征收分核定收入、核定房地產(chǎn)開發(fā)成本、核定征收率幾種方式。其中，為進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅清算核定征收，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則有關(guān)評估情形的規(guī)定，以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)有關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或者資料不符合清算要求或者不實的，可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，核定上述四項開發(fā)成本有關(guān)規(guī)定，以及《云南省土地增值稅征收管理暫行規(guī)定》(云南省人民政府令第22號)第六條有關(guān)開展評估工作的規(guī)定，《公告》進(jìn)一步明確了核定四項成本的主體是項目所在地的主管稅務(wù)機關(guān)；如當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門未公布建安造價定額資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可委托具有相應(yīng)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進(jìn)行評估。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第七條有關(guān)適用核定征收率情形的規(guī)定，《公告》對核定征收率的測算確定及上報州(市)稅務(wù)局備案作了明確，以規(guī)范核定征收。

　　(三)土地增值稅清算共同成本費用計算分?jǐn)?/p>

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算過程中，采用不同的共同成本費用分?jǐn)偡椒ㄆ淝逅憬Y(jié)果有所不同。為了體現(xiàn)公平稅負(fù)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)及《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)的相關(guān)規(guī)定，《公告》規(guī)范了全省共同成本的分?jǐn)偡椒?。納稅人分期分批開發(fā)房地產(chǎn)項目或者同時開發(fā)多個房地產(chǎn)開發(fā)項目，不同清算項目取得土地使用權(quán)所支付的金額，按占地面積法計算分?jǐn)?；其他成本費用，按照建筑面積法計算分?jǐn)偂ν磺逅沩椖績?nèi)的成本費用，按照建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

　　(四)土地增值稅清算單位的確定

　　為統(tǒng)一規(guī)范全省土地增值稅清算單位確定標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)的相關(guān)規(guī)定，《公告》明確了以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目為清算單位進(jìn)行土地增值稅清算。按以上方法難以確定的，經(jīng)項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)后，可按實際分期項目確定清算單位。

　　(五)土地增值稅新舊房劃分標(biāo)準(zhǔn)及征收

　　云南省原有的新舊房劃分標(biāo)準(zhǔn)已不適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟社會發(fā)展形勢的需要，為了進(jìn)一步規(guī)范新舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅征收管理，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)的相關(guān)規(guī)定，《公告》對云南省新舊房的劃分標(biāo)準(zhǔn)作了調(diào)整，并對納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅的征收分三種情形作了明確。

　　三、《公告》的施行日期

　　本《公告》自發(fā)布之日起施行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自《公告》發(fā)布后應(yīng)預(yù)征的土地增值稅，預(yù)征率適用本《公告》；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在《公告》施行后達(dá)到應(yīng)清算或者可清算條件的項目，適用本《公告》。因《公告》對原新舊房劃分標(biāo)準(zhǔn)作了調(diào)整，故對《云南省財政廳 云南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)<財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定>的通知》(云地稅發(fā)〔1995〕203號)第一條廢止。又因《公告》重新對云南省土地增值稅預(yù)征率、核定征收率進(jìn)行了調(diào)整，故對《云南省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知》(云地稅發(fā)〔2005〕181號)第一條、《云南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(云地稅發(fā)〔2007〕180號)、《云南省地方稅務(wù)局貫徹國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知的意見》(2010年第3號公告發(fā)布)同時廢止。