實(shí)務(wù)！房地產(chǎn)企業(yè)取得的訂金如何納稅？

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不具備銷售條件時(shí)向準(zhǔn)客戶收取訂金、誠意金、認(rèn)籌金等款項(xiàng)，在收取這些款項(xiàng)時(shí)不能簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》，那么收取的訂金是否要預(yù)繳增值稅和土地增值稅呢？是否需要繳納企業(yè)所得稅？我們來具體分析一下。

1.《河北省國家稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之八）>的通知》

七、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、意向金、誠意金等款項(xiàng)繳納增值稅問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠意金、認(rèn)籌金等各種名目向購房人收取的款項(xiàng)不同時(shí)符合下列條件的均屬于預(yù)收款性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅：
（一）收取的款項(xiàng)金額不超過5萬元（含5萬元）；
（二）收取的款項(xiàng)從收取之日起三個(gè)月內(nèi)退還給購房人。

2.《湖北省營改增問題集》

42.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款的范圍以及對預(yù)收款按3%預(yù)繳增值稅是否能用來抵繳當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額？
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款，為不動產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng)，但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認(rèn)籌金和訂金等。

3.《山東國家稅務(wù)局全面推開營改增試點(diǎn)政策指引（六）》

四、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款范圍問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)收款包括定金、分期取得的預(yù)收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。
誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。
從上述地方性的規(guī)定來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取訂金不屬于預(yù)收款，不需要預(yù)繳增值稅，但還要結(jié)合當(dāng)?shù)氐囊?guī)定確認(rèn)是否符合相關(guān)的條件。

1.《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引(2012年修訂版)的通知》（穗地稅函[2012]198號）

四、關(guān)于土地增值稅計(jì)稅收入確認(rèn)問題
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購買方未簽訂房地產(chǎn)銷售合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、定金、違約金和賠償金，不得確認(rèn)收入；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂房地產(chǎn)銷售合同后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、定金以及由于購買方違約而產(chǎn)生的違約金和賠償金，確認(rèn)為收入。

2.廊坊地區(qū)關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行口徑問題的解釋（2016年12月12日）

7.關(guān)于土地增值稅計(jì)稅收入確認(rèn)問題
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂房地產(chǎn)銷售合同后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、定金、車位使用權(quán)費(fèi)以及由于購買方違約而產(chǎn)生的違約金、更名費(fèi)、賠償金等費(fèi)用，一律確認(rèn)為收入。這里的收入為不含增值稅收入。
從上規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取訂金不屬于土地增值稅的收入，不需要繳納土地增值稅。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。
根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》前所收取的訂金不屬于企業(yè)所得稅的收入，不需要繳納企業(yè)所得稅。