國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法

國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局公告〔2022〕10號：國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法》的公告

為加強(qiáng)和規(guī)范土地增值稅清算管理，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局制定了《國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法》，現(xiàn)予以發(fā)布。

特此公告。

國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局

2022年11月11日

國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法

第一章  總則

第一條 為加強(qiáng)和規(guī)范土地增值稅清算管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）等規(guī)定，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于山東省范圍內(nèi)（不含青島市）房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理工作。

第三條 本辦法所稱土地增值稅清算是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅額，向房地產(chǎn)項目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)（以下簡稱主管稅務(wù)機(jī)關(guān)）提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)如實申報土地增值稅稅款，保證納稅申報的真實性、準(zhǔn)確性和完整性。

第五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，實施項目管理，提供納稅服務(wù)，開展土地增值稅清算審核，依法辦理土地增值稅補(bǔ)(退)稅手續(xù)。

第二章  項目管理

第六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目施工許可后30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送土地增值稅項目登記信息，并在每次轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）房地產(chǎn)時，按月報送項目的進(jìn)度和變化情況。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，對項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與項目開發(fā)同步。

第七條 土地增值稅以政府規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對連續(xù)24個月內(nèi)規(guī)劃、施工的房地產(chǎn)開發(fā)項目，可將相關(guān)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目合并為一個單位進(jìn)行清算。

第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)清算單位合理歸集收入、成本、費(fèi)用。

第三章  預(yù)征管理

第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算申報前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入應(yīng)當(dāng)按預(yù)征率計算申報繳納土地增值稅。

第十條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實際取得的全部價款和其他經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式預(yù)售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，按照以下方法確定土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)項目中同時包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)的類型分別核算收入，適用相應(yīng)的預(yù)征率計征土地增值稅。土地增值稅預(yù)征率：普通住宅預(yù)征率2%-3%、非普通住宅預(yù)征率2%-3%、其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率2%-4%。

各市稅務(wù)局在上述規(guī)定的幅度內(nèi)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率，并報省稅務(wù)局備案。

第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置非地下人防設(shè)施建造的車庫(位)等設(shè)施取得的收入，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂銷售合同(或協(xié)議等)并轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)預(yù)征土地增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，棚戶區(qū)改造安置住房、危舊房改造安置住房等取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅。

第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)于月(或季)末15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納土地增值稅。

第四章  清算申報

第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十六條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

第十七條 上述第十五條、第十六條中所稱“全部竣工”“已竣工驗收”是指房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的情形：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

第十八條 符合本辦法第十五條規(guī)定的應(yīng)清算項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)，并結(jié)清應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。

符合本辦法第十六條規(guī)定的可清算項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)每年作出評估，確定是否需要清算，對確定需要清算的項目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)，并結(jié)清應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。

第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算申報時，應(yīng)提供下列清算資料：

（一）土地增值稅納稅申報表；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明及其相關(guān)資料，主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納、不同類型房產(chǎn)的銷售情況、成本費(fèi)用分?jǐn)偡绞降然厩闆r和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其它情況；   

（三）不動產(chǎn)權(quán)證（國有土地使用權(quán)證）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、測繪報告、竣工驗收證明；

（四）土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、支付地價款憑證；  

（五）拆遷（回遷）合同、支付憑證、簽收花名冊、簽收憑證；

（六）銀行貸款合同、銀行貸款利息結(jié)算憑證；

（七）項目規(guī)劃、設(shè)計、勘察、工程招投標(biāo)、工程施工、材料采購等合同和有效憑證；

（八）商品房銷售合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表； 

（九）發(fā)票臺賬，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)證明資料及記賬憑證；

（十）開發(fā)項目中的公共配套設(shè)施，應(yīng)按照建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有、無償移交給政府或公用事業(yè)單位、自用、出租、有償轉(zhuǎn)讓進(jìn)行分項分類說明，并提供相關(guān)證明資料；

（十一）直接組織、管理開發(fā)項目人員花名冊及工資明細(xì)；   

（十二）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的完稅憑證；

（十三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算鑒證的項目，應(yīng)報送土地增值稅清算鑒證報告；

（十四）不允許在增值稅銷項稅額中計算抵扣的進(jìn)項稅額相關(guān)資料。

第二十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算申報資料后，對符合清算條件且報送清算資料完備的，予以受理;對符合清算條件但報送清算資料不完備的，應(yīng)當(dāng)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在15日內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的，不予受理。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)做出予以受理、補(bǔ)正資料、不予受理決定時，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)送達(dá)《稅務(wù)事項通知書》。

第五章  清算審核

第二十一條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算申報資料后，應(yīng)當(dāng)自受理清算申報之日起90日內(nèi)完成清算審核，出具清算審核結(jié)論。如因清算審核過程中需補(bǔ)正資料未補(bǔ)正、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在清算期間停產(chǎn)停業(yè)或存在稅企分歧等特殊情形無法在90日內(nèi)完成審核的，經(jīng)縣（市、區(qū)）稅務(wù)局局長批準(zhǔn)可以延長審核期限，延長的時間不得超過90天。

第二十二條 在清算審核中，發(fā)生以下情形之一、經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體研究決定可以中止審核，并書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。中止審核的時間，不計入主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核期限。中止審核的情形消失后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請或由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)主動恢復(fù)清算審核：

（一）因受不可抗力因素影響無法進(jìn)行清算審核的；

（二）法院、檢察院、公安等部門調(diào)取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬簿、憑證等資料立案檢查，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)無法進(jìn)行清算審核的。

第二十三條 清算審核包括案頭審核、實地審核。案頭審核是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算的準(zhǔn)確性等。實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報情況的客觀性、真實性、合理性進(jìn)行審核。

第二十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組建清算審核專項工作組，依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件規(guī)定，開展審核工作。

第二十五條 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)當(dāng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

第二十六條 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于安置回遷戶、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。其收入按下列方法和順序確定：

（一）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報的房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)要求其提供書面說明及相關(guān)證明材料，參照本辦法第二十六條規(guī)定確定計稅價格。

對房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低的以下情形，可視為有正當(dāng)理由：

（一）法院判決或裁定的轉(zhuǎn)讓價格；

（二）采取政府指導(dǎo)價、限價等非市場定價方式銷售，能提供相關(guān)主管部門證明資料的；

（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。

第二十八條 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地“招拍掛”環(huán)節(jié)，與政府約定在項目內(nèi)建設(shè)配建房并無償移交政府指定單位的，土地增值稅應(yīng)按照不含增值稅收入確認(rèn)收入。

第二十九條 土地增值稅扣除項目按以下規(guī)定處理：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金;以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括為取得土地使用權(quán)所支付的契稅。

3.土地出讓合同中約定分期繳納土地出讓金的利息，計入取得土地使用權(quán)所支付的金額，準(zhǔn)予扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。  

4.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地“招拍掛”環(huán)節(jié)，與政府約定在項目內(nèi)建設(shè)配建房并無償移交政府指定單位的，建設(shè)配建房發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，作為土地成本在土地增值稅清算中予以扣除。     

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等，其扣除金額根據(jù)補(bǔ)償協(xié)議、簽收清冊、收付款憑據(jù)等相關(guān)資料確定。

（1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)是真實發(fā)生和實際支付的，支付給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑據(jù)應(yīng)當(dāng)一一對應(yīng)。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，參照本辦法第二十六條規(guī)定確認(rèn)收入，同時計入房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)當(dāng)?shù)譁p本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值參照本辦法第二十六條規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（4）貨幣安置拆遷的支出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

2.前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托其他單位進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪的，提供服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律法規(guī)關(guān)于資質(zhì)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的要求。

（2）在項目規(guī)劃報建時，按政府規(guī)定繳納的相關(guān)費(fèi)用允許扣除。

3.建筑安裝工程費(fèi)，包括以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)、以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

（1）發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與工程造價審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載內(nèi)容相符。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建筑材料費(fèi)用不得重復(fù)計算扣除。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)已就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得扣除。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

銷售已裝修的房屋，裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、家具所發(fā)生的支出，也不包括與房地產(chǎn)連接在一起、但可以拆除且拆除后無實質(zhì)性損害的物品所發(fā)生的支出。

隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本允許扣除?！　?/p>

（5）清算項目以外單獨(dú)建造的樣板房、售樓部，其建造費(fèi)、裝修費(fèi)等不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

（6）實際發(fā)生并支付的工程監(jiān)理費(fèi)允許扣除。

（7）營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)當(dāng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)過程中所發(fā)生的開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程支出。

5.公共配套設(shè)施費(fèi)，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施。

（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用；

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認(rèn)收入，其應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟某杀?、費(fèi)用也不允許扣除；

（5）同時開發(fā)多個房地產(chǎn)開發(fā)項目，但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，滯后建設(shè)的公共配套設(shè)施按照受益對象分?jǐn)偪鄢?/p>

6.開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工社會保險費(fèi)、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（1）企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用，不得作為開發(fā)間接費(fèi)用予以扣除；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托代建支付的代建管理費(fèi)，不得作為開發(fā)間接費(fèi)用予以扣除。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。

1.財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。據(jù)實扣除的，應(yīng)當(dāng)提供貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)以及發(fā)票。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)支付的咨詢費(fèi)等非利息支出以及因逾期還款，金融機(jī)構(gòu)收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。

2.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

3.既有向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用本項第1目、第2目所述兩種辦法。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。

1.營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。

2.營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加扣除。

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本金額”之和，加計20%扣除。

第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)扣除項目應(yīng)當(dāng)符合下列要求： 

（一）扣除項目所歸集的各項成本和費(fèi)用，必須實際發(fā)生且取得合法有效憑證，未取得合法有效憑證的不得扣除。本辦法所稱合法有效憑證是指：

1.支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；

2.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)部門對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明；

3.支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以取得的財政票據(jù)為合法有效憑證；

4.其他合法有效憑證。

（二）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（三）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

（四）扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目；不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

（五）屬于多個清算單位共同的土地成本，原則上應(yīng)當(dāng)按清算單位占地面積占土地總面積的比例計算分?jǐn)偂o法取得清算單位占地面積的，按清算單位規(guī)劃建筑面積占總規(guī)劃建筑面積的比例計算分?jǐn)偂?/p>

屬于多個清算單位共同的其他成本費(fèi)用，按清算單位規(guī)劃建筑面積占規(guī)劃總建筑面積的比例計算分?jǐn)?。?/p>

（六）同一清算單位中的土地成本、其他成本費(fèi)用，按不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例計算分?jǐn)?。對于清算項目能夠提供?dú)立的土地出讓合同、劃撥協(xié)議、投資協(xié)議的，土地成本可直接歸集到受益對象。

（七）對于單獨(dú)簽訂裝修合同、單獨(dú)結(jié)算、有明確受益對象的室內(nèi)精裝修成本，可直接歸集。

（八）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

第三十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不征收土地增值稅，在清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本。

不予扣除的成本=測繪報告確定的地下人防設(shè)施建筑面積÷測繪報告確定的總建筑面積×建筑安裝工程費(fèi)（不包含有明確受益對象的室內(nèi)精裝修成本）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將地下人防設(shè)施無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

第三十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建項目后，繼續(xù)投入資金進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，在清算時，其購買在建項目所支付的價款和契稅允許扣除，但不得作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按比例計算扣除以及加計20%扣除的基數(shù)。后續(xù)建設(shè)支出的扣除項目處理按照土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六章  清算稅款征收

第三十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理清算申報后，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算審核結(jié)論前，預(yù)售（銷售）房產(chǎn)取得的收入，應(yīng)當(dāng)根據(jù)清算申報結(jié)果，按照尾盤銷售申報繳納土地增值稅。

第三十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可實行核定征收：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； 

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

第三十六條 實行核定征收的項目，須經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體研究確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，原則上不得核定征收。

第三十七條  主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行核定征收時，應(yīng)當(dāng)分別核定收入或者扣除項目金額，確定增值額，按照適用稅率計算土地增值稅。

（一）收入的核定參照本辦法第二十六條確認(rèn)；

（二）扣除項目的核定按下列方法和順序確認(rèn)：

1.土地價款

（1）土地管理部門提供的土地價款證明，契稅完稅憑證，人民法院判決、裁定的土地轉(zhuǎn)讓價格，人民法院執(zhí)行不動產(chǎn)拍賣的土地成交價格等；

（2）當(dāng)年度同類地段交易價格；

（3）當(dāng)年度同類地段基準(zhǔn)地價。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照以下方法，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除：

（1）參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定單位建筑面積扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)；

（2）參照已完成清算審核的同期同類項目清算數(shù)據(jù)。

第三十八條 按照本辦法第三十七條規(guī)定無法計算土地增值稅的，可采取核定征收率方式核定征收。核定征收率：普通住宅5%；非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)6%。    

第三十九條  采取核定征收方式進(jìn)行清算的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)送達(dá)《稅務(wù)事項通知書》，告知其核定征收的理由、依據(jù)、稅款計算方法以及享有的權(quán)利義務(wù)。

第四十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)作出清算審核結(jié)論后，應(yīng)當(dāng)制作《稅務(wù)事項通知書》，確定辦理補(bǔ)、退稅期限，并將審核結(jié)果書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的補(bǔ)繳稅款期限原則上不得超過90日。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出退稅申請的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理退稅申請之日起90日內(nèi)辦理退還手續(xù)。

第四十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項目清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅尾盤申報。

扣除項目金額=單位建筑面積成本費(fèi)用×清算后銷售（轉(zhuǎn)讓）面積

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算審核結(jié)論確認(rèn)的扣除項目總金額（不含與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金）÷總可售建筑面積

采取核定征收率核定征收的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照不同類型的核定征收率進(jìn)行土地增值稅尾盤申報。

第四十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自結(jié)算繳納土地增值稅清算稅款之日起三年內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)一次性提出申請，調(diào)整清算稅額，退還多繳的土地增值稅稅款：

（一）清算時未取得合法有效憑證而在清算后取得的；

（二）清算時未支付款項而在清算后支付的；

（三）清算時應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟珜嶋H未能分?jǐn)偟墓餐某杀举M(fèi)用，清算后能夠按照受益對象、采用合理的分配方法分?jǐn)偟摹?/p>

第七章  法律責(zé)任

第四十三條 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定可進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，未按照規(guī)定報送涉稅資料或者辦理清算手續(xù)的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，以及提供虛假清算資料、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則等有關(guān)規(guī)定處理。

第四十四條 涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及其涉稅服務(wù)人員出具虛假報告或涉稅文書的，按照國家稅務(wù)總局關(guān)于涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定處理。

第四十五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)完成土地增值稅清算審核后，如發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在少計收入或者多計扣除項目等稅收違法行為，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則等有關(guān)規(guī)定處理。　　　　

第四十六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)完成土地增值稅清算審核后，如審計、財政等部門檢查發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍存在稅收違法行為，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則等有關(guān)規(guī)定處理。

第八章  附 則

第四十七條 本辦法未盡事項按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則和現(xiàn)行土地增值稅政策的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。　　　　

第四十八條 本辦法自2022年9月21日起施行，此前已受理清算申報，但未出具清算審核結(jié)論的，按本辦法處理。