海南地稅土地增值稅和契稅熱點問題解答

今日，海南省地方稅務局房地產(chǎn)稅收管理處處長林英走進訪談直播間，主要圍繞土地增值稅和契稅問題與廣大納稅人、網(wǎng)友進行在線交流，現(xiàn)場解答網(wǎng)友的提問。

問：對于取得土地使用權(quán)后直接再轉(zhuǎn)讓的，其土地購進成本的如何確定？

答：根據(jù)《海南省地方稅務局關于明確土地增值稅有關政策問題的通知》（瓊地稅發(fā)〔2014〕205號）第五條的規(guī)定，對于取得土地使用權(quán)后直接再轉(zhuǎn)讓的，應據(jù)實征收土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款合法有效憑據(jù)的，原則上不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。對通過政府出讓方式取得土地使用權(quán)的，未能提供取得土地使用權(quán)所支付的地價款原始憑據(jù)，但能提供政府相關部門的文件、協(xié)議、合同或相應合法有效憑據(jù)，并已繳清受讓環(huán)節(jié)相關稅費的，計征土地增值稅時，其實際支付的地價款可結(jié)合土地出讓合同或其他證明材料上記載的金額予以確認。

問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時，連同家具一起銷售，家具成本如何計算扣除？

答：凡以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發(fā)成本計算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費用支出，如房屋銷售中外購的家具、家電支出，若在銷售合同中一并計入銷售收入，能夠提供購進發(fā)票的，準予作為“新建房及配套設施的成本”予以扣除，但不作為計入房地產(chǎn)開發(fā)費用和財政部規(guī)定的其他扣除項目的計算基數(shù)。

問：土地招投標傭金、房屋測繪費、招標代理服務費在土地增值稅清算時應列房地產(chǎn)開發(fā)成本還是房地產(chǎn)開發(fā)費用？

答：“招拍掛”是政府出讓土地的一種方式，對納稅人在土地出讓環(huán)節(jié)支付的“招拍掛”傭金可視為“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，作為“取得土地使用權(quán)所支付的金額”在土地增值稅清算時據(jù)實扣除。在工程建設過程中發(fā)生的房屋測繪費、招標代理服務費，屬于期間費用，在土地增值稅清算時計入房地產(chǎn)開發(fā)費用。

問：非普通住房可以享受契稅優(yōu)惠嗎？

答：此前《財政部、國家稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》 （財稅[2010]94號）對契稅優(yōu)惠稅率的受惠范圍僅僅是普通住房。我省普通住房必須同時符合2個條件：一是住宅小區(qū)容積率1.0以上；二是單套建筑面積144平方米以下(含144平方米)。因此，對于容積率小于1.0或建筑面積大于144平方米的別墅、高級公寓等高檔住宅就不能享受契稅的優(yōu)惠稅率。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局 住房城鄉(xiāng)建設部關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）規(guī)定，契稅優(yōu)惠稅率的受惠范圍是“住房”，并沒有再設定“普通”的條件。因此，只要家庭購買的房屋符合“住房”的認定條件，就可以享受契稅優(yōu)惠稅率。購買高檔住宅的納稅人也可以按規(guī)定享受契稅優(yōu)惠了。

問：第二套住房可以享受契稅優(yōu)惠嗎？

答：根據(jù)《財政部 國家稅務總局 住房城鄉(xiāng)建設部關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）規(guī)定，“對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。”因此，對于購買第二套住房的家庭，如果面積是90平方米以下的，可以享受購買第一套住房同等的稅率優(yōu)惠；如果面積是90平方米以上的，可以享受2%的稅率優(yōu)惠。

問：享受契稅新優(yōu)惠政策的家庭住房套數(shù)的證明資料如何提供？

答：以往我省辦理契稅家庭唯一普通住房減免對房屋認定的資料，除了要求提供購房當?shù)胤抗懿块T出具家庭唯一住房查詢結(jié)果，還需提供戶籍所在地房管部門提供的家庭住房情況查詢以及個人購房承諾書。為了方便納稅人，做好納稅服務，納稅人申請新政優(yōu)惠減免的住房認定材料只需提供購房當?shù)胤抗懿块T出具家庭住房情況書面查詢結(jié)果；對于不能提供書面查詢結(jié)果的，納稅人提供所在地房管部門出具的不能查詢證明和家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證。

問：納稅人依法可以享受契稅稅收優(yōu)惠，但是未享受而多繳契稅的，可否申請退還多繳的契稅？

答：根據(jù)《國家稅務總局關于發(fā)布稅收減免管理辦法的公告》（2015年第43號）第六條規(guī)定：納稅人依法可以享受減免稅待遇，但是未享受而多繳稅款的，納稅人可以在稅收征管法規(guī)定的期限內(nèi)申請減免稅，要求退還多繳的稅款。該公告自2015年8月1日起施行。同時，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第五十一條，申請減免稅退還多繳稅款規(guī)定的期限為三年。因此，納稅人自結(jié)算繳納稅款之日起三年內(nèi)發(fā)現(xiàn)未享受減免稅待遇而多繳稅款的，若能提供納稅義務發(fā)生之日起至開具契稅完稅證明之前的唯一住房證明及相關退稅證明材料，可予以辦理退稅。

問：對土地、房屋繼承是否征收契稅？

答：《國家稅務總局關于繼承土地、房屋權(quán)屬有關契稅問題的批復》（國稅函[2004]1036號）規(guī)定：“對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。按照《中華人民共和國繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈與行為，應征收契稅”。