湖北國稅更新解答四大行業(yè)營改增政策執(zhí)行口徑的63個問題

全面推開營改增試點以來，為推動政策落地生效，湖北省國稅局根據(jù)基層稅務(wù)機關(guān)和納稅人較為關(guān)注的營改增熱點問題，發(fā)布了《湖北省營改增政策執(zhí)行口徑》共五輯。隨著試點工作推進，我們重新梳理、歸集了政策口徑問題，匯總形成了《湖北省營改增問題集》，使之更有利于納稅遵從和稅收征管。營改增試點納稅人繳納增值稅的有關(guān)事項，財政部、國家稅務(wù)總局另有規(guī)定或解讀的，依照其規(guī)定或解讀執(zhí)行?！逗笔I改增政策執(zhí)行口徑》第一至五輯自2018年1月1日起全部廢止。

第一部分 綜合規(guī)定

1.納稅人取得不征稅收入能否開具增值稅普通發(fā)票？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號）第九條第十一款規(guī)定，納稅人收取款項但未發(fā)生應(yīng)稅銷售行為，可以使用增值稅稅控開票軟件開具編碼為“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”、稅率欄為“不征稅”的增值稅普通發(fā)票。

截至2017年11月30日，國家稅務(wù)總局已明確12項未發(fā)生銷售行為的不征稅項目，分別是：預(yù)付卡銷售和充值、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款、已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票、代收印花稅、代收車船使用稅、融資性售后回租承租方出售資產(chǎn)、資產(chǎn)重組涉及的不動產(chǎn)、資產(chǎn)重組涉及的土地使用權(quán)、代理進口免稅貨物貨款、有獎發(fā)票獎金支付、不征稅自來水、建筑服務(wù)預(yù)收款。

對于納稅人取得的其他不征稅收入，國家稅務(wù)總局未明確前，不得自行開具增值稅普通發(fā)票。

2.重開營業(yè)稅發(fā)票如何執(zhí)行？

營改增納稅人需要對營業(yè)稅發(fā)票進行重開處理的，可于2017年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票。經(jīng)與省地稅局協(xié)商，現(xiàn)按如下口徑進行辦理：

（1）營改增納稅人需要重開營業(yè)稅發(fā)票的，應(yīng)收回原營業(yè)稅發(fā)票的所有聯(lián)次。

（2）營改增納稅人憑營業(yè)稅發(fā)票的所有聯(lián)次，向原地稅機關(guān)提請備案，由原地稅機關(guān)收繳發(fā)票所有聯(lián)次并出具重開營業(yè)稅發(fā)票證明。

（3）營改增納稅人憑原地稅機關(guān)出具的重開營業(yè)稅發(fā)票證明和繳納營業(yè)稅的完稅憑證。自行開具或向主管國稅機關(guān)申請代開增值稅普通發(fā)票。

增值稅普通發(fā)票使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”編碼，稅率欄填寫“不征稅”，備注欄上注明“重開已繳納營業(yè)稅發(fā)票，繳納的營業(yè)稅完稅憑證號碼為××××”字樣。

（4）營改增納稅人重開發(fā)票中涉及退款或者補款的，應(yīng)向原地稅機關(guān)申請退還或者補繳營業(yè)稅。

3.根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》(稅總發(fā)〔2017〕46號)規(guī)定，增值稅一般納稅人取得異常憑證，一律先作進項稅額轉(zhuǎn)出，經(jīng)核實，符合現(xiàn)行增值稅進項稅抵扣相關(guān)規(guī)定的，可繼續(xù)申報抵扣。如何操作？

（1）由購方主管國稅機關(guān)向銷方主管國稅機關(guān)發(fā)函，銷方主管國稅機關(guān)回復(fù)正常，或者確認(rèn)銷方主管國稅機關(guān)收到函件后30天未回復(fù)的；

（2）購銷雙方簽訂了紙質(zhì)合同或者協(xié)議；

（3）異常憑證上的價稅合計金額通過納稅人的銀行賬戶支付，并有銀行流水賬單證明；

（4）納稅人倉庫有異常憑證上注明的貨物入庫，且貨物數(shù)量與發(fā)票上注明的數(shù)量一致，該貨物與納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營有實際聯(lián)系；

（5）有該貨物的運輸發(fā)票。

同時符合上述條件的，可允許納稅人暫行抵扣，并告知納稅人：后期發(fā)現(xiàn)該異常憑證屬于虛開的，將按現(xiàn)行規(guī)定進行處理。

4.納稅人將購買的服務(wù)或者貨物贈送給客戶，應(yīng)該作進項稅額轉(zhuǎn)出還是視同銷售？

納稅人將購買的服務(wù)或者貨物贈送給客戶的行為，若已抵扣進項稅額，應(yīng)作視同銷售；若未抵扣進項稅額或已作視同銷售，可不作進項稅額轉(zhuǎn)出。

5.關(guān)于混合銷售行為如何界定的問題？

一項銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。對于混合銷售，按以下方法確定如何計稅：

（1）該銷售行為必須是一項行為，這是與兼營行為相區(qū)別的標(biāo)志。

（2）按企業(yè)經(jīng)營的主業(yè)確定。

若企業(yè)在賬務(wù)上已經(jīng)分開核算，以企業(yè)核算為準(zhǔn)。

6.適用差額征稅政策的如何開具增值稅發(fā)票？

答：除委托地稅代征項目外，按照現(xiàn)行政策規(guī)定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅專用發(fā)票的，可以以取得的全部價款和價外費用開具一張正常稅率或征收率的增值稅普通發(fā)票；也可以按組成部分分別開具，扣除金額開具一張正常稅率或征收率的增值稅普通發(fā)票，扣除后的余額開具一張正常稅率或征收率的增值稅專用發(fā)票。

7.財稅〔2015〕73號、財稅〔2015〕78號等文件均規(guī)定享受增值稅即征即退政策的納稅人納稅信用等級不得為C級或D級。稅務(wù)機關(guān)評定的2016年度納稅信用等級結(jié)果于2017年4月公布，對2016年度被評定為C級、D級的增值稅即征即退企業(yè)該從何時起取消退稅資格？

從評定結(jié)果公布為C級或D級的次月起開始取消退稅資格。如經(jīng)稅務(wù)機關(guān)復(fù)評后，納稅信用等級恢復(fù)為A級或B級的，可繼續(xù)享受增值稅即征即退政策。

第二部分 金融業(yè)

8.證券公司取得的投資者證券賬戶資金存款利息屬于免稅收入還是不征稅收入？

根據(jù)有利于納稅人原則，投資者在證券公司開立證券交易賬戶并存入資金，證券公司將資金存入銀行并取得銀行支付的存款利息屬于不征稅收入。

9.典當(dāng)公司的贖金收入如何繳稅？

典當(dāng)公司提供的典當(dāng)服務(wù)屬于貸款服務(wù)，其收回的贖金超過發(fā)放當(dāng)金的部分屬于利息收入，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。

10.集團公司資金實行集中管理，內(nèi)部使用后產(chǎn)生的利息收入，能否按照統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)免征增值稅？若不能免稅，該如何繳納增值稅？

集團公司資金實行集中管理，內(nèi)部使用后產(chǎn)生的利息收入不符合統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)免征增值稅的條件，對產(chǎn)生的利息收入應(yīng)該按照“貸款服務(wù)”征收增值稅。

第三部分 建筑業(yè)

11.BT項目如何計算繳納增值稅？

BT即“建設(shè)—移交”，主要指政府利用非政府資金來進行基礎(chǔ)非經(jīng)營性設(shè)施建設(shè)項目的一種融資模式。

（1）以投融資人的名義立項建設(shè)（B），工程完工后轉(zhuǎn)讓給業(yè)主（T）的，在項目的不同階段，分別按以下方法計稅：

在建設(shè)階段，投融資人建設(shè)期間發(fā)生的支出為取得該項目（一般為不動產(chǎn)）所有權(quán)的成本，所取得的進項稅額可以抵扣。投融資人將建筑工程承包給其他施工企業(yè)的，該施工企業(yè)為建筑業(yè)增值稅納稅人，按“建筑業(yè)”稅目征收增值稅，其銷售額為工程承包總額。

在轉(zhuǎn)讓階段，就所取得收入按照“銷售不動產(chǎn)”征收增值稅，其銷售額為取得的全部回購價款（包括工程建設(shè)費用、融資費用、管理費用和合理回報等收入，下同）。

（2）以項目業(yè)主的名義立項建設(shè)（B），工程完工后交付（T）業(yè)主的，在項目的各個階段，按以下方法計稅：

在建設(shè)階段，投融資人建設(shè)期間發(fā)生的支出工程建設(shè)成本，所取得的進項稅額可以按規(guī)定抵扣。投融資人將建筑工程承包給其他施工企業(yè)的，該施工企業(yè)為建筑業(yè)增值稅納稅人，按“建筑業(yè)”稅目征收增值稅，其銷售額為工程承包總額。

在交付階段，就所取得收入按照“提供建筑服務(wù)”征收增值稅，其銷售額為取得的全部回購價款。

按BT方式建設(shè)的項目，建設(shè)方（或投資方）納稅義務(wù)發(fā)生時間為按BT合同確定的分次付款時間。合同未明確付款日期的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為建設(shè)方（或投資方）收訖款項或者取得索取款項憑據(jù)以及應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。

12.BOT項目如何計算繳納增值稅？

BOT即建設(shè)—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓。主要指私營企業(yè)參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，向社會提供公共服務(wù)的一種方式。

我國一般稱之為“特許權(quán)”，是指政府部門就某個基礎(chǔ)設(shè)施項目與私人企業(yè)（項目公司）簽訂特許權(quán)協(xié)議，授予簽約方的私人企業(yè)（包括外國企業(yè)）來承擔(dān)該項目的投資、融資、建設(shè)和維護，在協(xié)議規(guī)定的特許期限內(nèi)，許可其融資建設(shè)和經(jīng)營特定的公用基礎(chǔ)設(shè)施，并準(zhǔn)許其通過向用戶收取費用或出售產(chǎn)品以清償貸款，回收投資并賺取利潤。政府對這一基礎(chǔ)設(shè)施有監(jiān)督權(quán)，調(diào)控權(quán)，特許期滿，簽約方的私人企業(yè)將該基礎(chǔ)設(shè)施無償或有償移交給政府部門。

（1）以投融資人的名義立項建設(shè)（B），工程完工后經(jīng)營（O）一段時間，再轉(zhuǎn)讓業(yè)主（T）的，在項目的各個階段，按以下方法計稅：

在建設(shè)階段，投融資人建設(shè)期間發(fā)生的支出為取得該項目（一般為不動產(chǎn)）所有權(quán)的成本，所取得的進項稅額可以抵扣。投融資人將建筑工程承包給其他施工企業(yè)的，該施工企業(yè)為建筑業(yè)增值稅納稅人，按“建筑業(yè)”稅目征收增值稅，其銷售額為工程承包總額。

在經(jīng)營階段，投融資人對所取得的收入按照其銷售的貨物、服務(wù)適用的稅率計稅。

在轉(zhuǎn)讓階段，就所取得收入按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收增值稅，其銷售額為實際取得的全部回購價款（包括工程建設(shè)費用、融資費用、管理費用和合理回報等收入）。

（2）以項目業(yè)主的名義立項建設(shè)（B），工程完工后經(jīng)營（O）一段時間，再交付業(yè)主（T）的，在項目的各個階段，按以下方法計稅：

在建設(shè)階段，投融資人建設(shè)期間發(fā)生的支出為取得該項目（一般為不動產(chǎn)）經(jīng)營權(quán)的成本，作為“其他權(quán)益性無形資產(chǎn)—基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)”核算，所取得的進項稅額可以抵扣。投融資人將建筑工程承包給其他施工企業(yè)的，該施工企業(yè)為建筑業(yè)增值稅納稅人，按“建筑業(yè)”稅目征收增值稅，其銷售額為工程承包總額。

在經(jīng)營階段，投融資人對所取得的收入按照其銷售的貨物、服務(wù)適用的稅率計稅。

在交付階段，就所取得收入按照“銷售無形資產(chǎn)”稅目征收增值稅，其銷售額為實際取得的全部回購價款。

13.EPC工程項目總包方承包工程建設(shè)項目的設(shè)計、采購、施工、試運行等全過程或若干階段的，分別約定設(shè)計、采購、施工價款，是否可以分別繳納增值稅？如果甲方要求由牽頭公司統(tǒng)一開票，其他各方能否開票給牽頭公司結(jié)算相應(yīng)款項？

可以分別繳納增值稅。如果甲方要求由牽頭公司統(tǒng)一開票，并將所有款項支付給牽頭公司，再由牽頭公司將款項支付給其他合作各方的，其他各方可以開具增值稅專用發(fā)票給牽頭公司結(jié)算相應(yīng)款項，牽頭公司計提進項稅額。

14.建筑工程承包合同中約定以開工令上注明的日期為開工時間的，該開工令可以作為選擇簡易計稅方法計稅的依據(jù)嗎？

建筑工程承包合同中約定以開工令上注明的日期為開工時間的，該開工令與合同具有同等法律效力，開工令上注明開工日期在2016年4月30日前的，可以作為選擇簡易計稅方法計稅的依據(jù)。

15.甲供工程的銷售額如何確定？

甲供工程的銷售額不包含甲供材、甲供動力和甲供設(shè)備的價款。

16.建筑企業(yè)選擇簡易計稅的工程項目，在計算繳納增值稅時，可以扣除的分包款項包括哪些？

分包合同中約定的分包款項，可以憑發(fā)票在預(yù)繳增值稅時扣除。如專項工程分包合同，其材料及勞務(wù)款均可憑票扣除。

17.建筑企業(yè)在同一市州范圍內(nèi)開展業(yè)務(wù)，對于選擇適用簡易計稅方法的項目，項目完工后收到的分包款發(fā)票，可以在企業(yè)其他未完工的簡易計稅項目中進行扣除嗎？

納稅人在同一地級行政區(qū)范圍內(nèi)跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，對于選擇適用簡易計稅方法的項目在完工后收到的分包款發(fā)票，可以在同一地級行政區(qū)范圍內(nèi)其他未完工的簡易計稅項目取得的收入中扣除。

18.發(fā)包方代分包方發(fā)放的農(nóng)民工工資，代發(fā)的工資從應(yīng)付分包款中直接扣除，分包方能否將發(fā)包方代為發(fā)放的農(nóng)民工工資并入分包款中，向發(fā)包方開具增值稅專用發(fā)票？

發(fā)包方代分包方發(fā)放的農(nóng)民工工資，代發(fā)的工資從應(yīng)付分包款中直接扣除，分包方可以將發(fā)包方代為發(fā)放的農(nóng)民工工資并入分包款中，向發(fā)包方開具增值稅專用發(fā)票。

19.甲單位是總包單位，與乙單位簽訂分包合同，乙單位向甲單位開具發(fā)票，并委托甲單位將工程款支付給丙單位。這種委托付款情形下，乙方開給甲方的專票上注明的稅額是否可以抵扣？

總局明確，納稅人購進貨物、服務(wù)，無論是私人賬戶還是對公賬戶支付，只要其購買的貨物、服務(wù)符合現(xiàn)行規(guī)定，都可以抵扣進項稅額，沒有因付款賬戶不同而對進項稅額的抵扣作出限制性規(guī)定。因此，企業(yè)購進貨物或服務(wù)，只要其購買的貨物、服務(wù)符合抵扣政策的，不論款項如何支付，其進項稅額均可抵扣。

20.納稅人提供建筑服務(wù)，總公司為所屬分公司的建筑項目購買貨物、服務(wù)支付貨款或銀行承兌，造成購進貨物的實際付款單位與取得增值稅專用發(fā)票上注明的購貨單位名稱不一致的，能否抵扣增值稅進項稅額？

國稅函〔2006〕1211號規(guī)定，對分公司購買貨物從供應(yīng)商取得的增值稅專用發(fā)票，由總公司統(tǒng)一支付貨款，造成購進貨物的實際付款單位與發(fā)票上注明的購貨單位名稱不一致的，不屬于《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強增值稅征收管理若干問題的通知》（國稅發(fā)〔1995〕192號）第一條第（三）款有關(guān)規(guī)定的情形，允許抵扣增值稅進項稅額。

因此，分公司購買貨物從供應(yīng)商取得的增值稅專用發(fā)票，由總公司統(tǒng)一支付貨款，造成購進貨物的實際付款單位與發(fā)票上注明的購貨單位名稱不一致的，允許抵扣增值稅進項稅額。

21.建筑工程項目采用不同計稅方法的，在2016年5月1日后竣工的，處置結(jié)余的工程物資如何計稅？

（1）采取簡易計稅方法的建筑工程老項目，在2016年5月1日后竣工的，處置結(jié)余的4月30日前購入的工程物資，所取得的收入可以按照簡易計稅方法計算繳納增值稅。

（2）對采取簡易計稅方法的建筑工程老項目，在5月1日后購進的工程材料，發(fā)生轉(zhuǎn)讓、變賣和處置等應(yīng)稅行為的，要按照貨物的適用稅率計算繳納增值稅。

（3）在實際操作上，納稅人取得增值稅專用發(fā)票先行申報增值稅進項稅額，后期按照簡易計稅方法建筑工程項目的工程材料實際投入使用的數(shù)量和金額，在當(dāng)期作進項稅額轉(zhuǎn)出?？⒐そY(jié)算后，處置結(jié)余的工程物資取得的收入按照貨物的適用稅率計算繳納增值稅。

22.為客戶提供供電設(shè)施帶電修復(fù)作業(yè)，取得的收入應(yīng)按照什么稅目征收增值稅？

為客戶提供供電設(shè)施帶電修復(fù)作業(yè)，屬于建筑服務(wù)中的不動產(chǎn)修繕服務(wù)。

23.建筑業(yè)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間、銷售額如何確認(rèn)的問題？

納稅人提供建筑服務(wù)并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；其銷售額按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)。

先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

自2017年7月1日起，納稅人提供建筑服務(wù)取得預(yù)收款的，應(yīng)在收到預(yù)收款時，以取得的預(yù)收款扣除支付的分包款后的余額，按照規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

適用一般計稅方法計稅的項目預(yù)征率為2%，適用簡易計稅方法計稅的項目預(yù)征率為3%。

第四部分 房地產(chǎn)業(yè)

24.納稅人將國有土地使用權(quán)交由土地收購儲備中心收儲，取得的補償收入能否免征增值稅？

納稅人將國有土地使用權(quán)交由土地收購儲備中心收儲，取得的建筑物、構(gòu)筑物和機器設(shè)備的補償收入征收增值稅，取得的其他補償收入免征增值稅。

納稅人享受土地使用權(quán)補償收入免征增值稅政策時，需要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。

25.一般納稅人的國有土地使用權(quán)被政府收回時，其取得的建筑物、構(gòu)筑物和機器設(shè)備的補償收入如何征收增值稅？

（1）根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號），一般納稅人的國有土地使用權(quán)被政府收回時，其取得的建筑物、構(gòu)筑物的補償收入，屬于轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的應(yīng)稅行為，應(yīng)按照以下規(guī)定繳納增值稅：

①一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

②一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

③一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（含自建）的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。

④一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得（含自建）的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。

根據(jù)《湖北省地方稅務(wù)局湖北省國家稅務(wù)局關(guān)于明確營改增后若干業(yè)務(wù)問題的通知》（鄂地稅發(fā)〔2016〕117號）的規(guī)定：“由于隨土地收回的建筑物、構(gòu)筑物不需要辦理過戶手續(xù)，因此，該類不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓由國稅部門負(fù)責(zé)征收。”

（2）根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全國實施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知》（財稅〔2008〕170號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)增值稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第1號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅試點期間有關(guān)增值稅問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2015年第90號)等，一般納稅人的國有土地使用權(quán)被政府收回時，因不可搬走的機器設(shè)備取得的補償收入，屬于銷售貨物的應(yīng)稅行為，應(yīng)按照以下規(guī)定繳納增值稅：

①一般納稅人銷售其按照規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)可以選擇簡易計稅辦法依3%征收率減按2%征收增值稅，同時不得開具增值稅專用發(fā)票。

②納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易計稅辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易計稅辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。

③納稅人銷售其按照規(guī)定可以抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)，應(yīng)按照一般計稅方法繳納增值稅。

26.單位（個人）房屋被征收（拆遷），征收人與被征收人簽訂的《征收補償協(xié)議》中未區(qū)分房屋補償和土地補償?shù)?，如何區(qū)分征稅收入與免稅收入？

征收人與被征收人簽訂《征收補償協(xié)議》時，應(yīng)分別對土地、房屋價值單獨評估。未單獨評估或房屋評估價值低于房屋、土地價值總額20%的，按20%確定房屋計稅依據(jù)。

27.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，在計算銷售額時扣除應(yīng)提供哪些憑據(jù)？

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

具體為以下資料：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與被拆遷單位或個人簽訂的拆遷協(xié)議。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過銀行轉(zhuǎn)賬方式向被拆遷單位或個人支付拆遷補償費用的轉(zhuǎn)賬付款憑據(jù)。

（3）被拆遷者為單位的，提供收取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷補償費用的收款憑據(jù)；被拆遷者為個人的，提供個人簽收的收條。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未直接進行拆遷還建工作，而是將拆遷還建工作交給城中村的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等其他開發(fā)企業(yè)來完成，開發(fā)企業(yè)將拆遷補償費用支付給其他開發(fā)企業(yè)，由其他開發(fā)企業(yè)與被拆遷單位或個人簽訂拆遷補償協(xié)議，并支付拆遷補償費用。其他開發(fā)企業(yè)適用一般計稅方法的，開發(fā)企業(yè)支付給其他開發(fā)企業(yè)的拆遷補償費用，由其他開發(fā)企業(yè)全額開具增值稅專用發(fā)票，開發(fā)企業(yè)憑增值稅專用發(fā)票抵扣進項稅額。其他開發(fā)企業(yè)適用簡易計稅方法的，開發(fā)企業(yè)支付給其他開發(fā)企業(yè)的拆遷補償費用，其他開發(fā)企業(yè)已在2016年5月1日前繳納營業(yè)稅未開具發(fā)票的，開發(fā)企業(yè)可以憑其他開發(fā)企業(yè)補開的增值稅普通發(fā)票（商品和服務(wù)稅收分類與編碼為“603已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”）在計算銷售額時予以扣除。

28.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人如何扣除土地價款？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費用主要包括土地出讓金、拆遷補償費、征收補償款、開發(fā)規(guī)費等。

土地出讓金通常是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向買受人收取的土地出讓的全部價款。土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為“熟地價”（即提供“七通一平”的地塊價，包括土地使用費和開發(fā)費）、“毛地”或“生地”價。其票據(jù)由財政部門出具。

拆遷補償費通常是指拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補償金，主要包括房屋補償費、周轉(zhuǎn)補償費和獎勵性補償費三方面。

征收補償款通常是指政府先將土地拍賣出讓，再由政府出面征收拆遷但由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)、并通過政府向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的款項。其票據(jù)為政府財政部門出具的非稅收入票據(jù)。

開發(fā)規(guī)費通常是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照項目所在地的收取標(biāo)準(zhǔn)向政府多個部門繳納若干項的各種規(guī)費。其票據(jù)為政府部門出具的非稅收入票據(jù)。

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人允許扣除土地出讓金、拆遷補償費、征收補償款。開發(fā)規(guī)費不得扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從二級土地市場取得的土地使用權(quán)，憑取得的增值稅專用發(fā)票抵扣進項稅額。

29.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人一次購地、分期開發(fā)的，其支付的土地價款如何分?jǐn)偅?

房地產(chǎn)企業(yè)一次性購地，分次開發(fā)，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按以下順序計算當(dāng)期允許扣除分?jǐn)偟耐恋貎r款：

（1）首先，計算出已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地出讓金和拆遷補償款

已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地出讓金和拆遷補償款=（土地出讓金+拆遷補償款）×（已開發(fā)項目占地面積÷開發(fā)用地總面積）

（2）然后，再按照以下公式計算當(dāng)期允許扣除的土地價款：

當(dāng)期允許扣除的土地價款=已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地出讓金和拆遷補償款×（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

（3）按上述公式計算出的允許扣除的土地價款要按項目進行清算，且其總額不得超過支付的土地出讓金和拆遷補償款總額。

（4）從政府部門取得的土地出讓金和拆遷補償款的返還，可不從支付的土地價款中扣除。

30.房地產(chǎn)公司銷售自行開發(fā)的在建項目，該項目選擇一般計稅方法的，在計算繳納增值稅時，其對應(yīng)的土地價款能否差額扣除？

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用本辦法。該房地產(chǎn)項目包括完工項目與在建項目。因此，房地產(chǎn)公司銷售自行開發(fā)的在建項目，該項目選擇一般計稅方法的，在計算繳納增值稅時，其對應(yīng)的土地價款可以差額扣除。

31.房地產(chǎn)企業(yè)進行土地一級開發(fā)，適用一般計稅方法的，其銷售額能否扣除相應(yīng)的土地價款？

可以扣除。

32.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)為自有或者自用的，是否需要繳納增值稅？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)為自有或者自用的，雖然按規(guī)定以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名義辦理了產(chǎn)權(quán)登記，但是不屬于增值稅的應(yīng)稅行為，不需要繳納增值稅，也不需要開具發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)為自有或者自用以后再對外銷售的，按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目繳納增值稅。

33.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房如何計稅？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，應(yīng)以每套還建房為單位，分別計算繳納增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，實際面積大于拆遷還建協(xié)議約定的面積的，應(yīng)以實際收取的超出部分面積的平均單價作為還建房屋的計稅價格；實際面積與拆遷還建協(xié)議約定的面積相同的，以同樓層相同或者類似房屋的平均單價作為計稅價格；實際面積小于拆遷還建協(xié)議約定的面積的，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主實際退還的不足部分面積的平均單位作為還建房屋的計稅價格。

還建房屋的計稅價格不得低于房屋的成本價格。

34.納稅人將無產(chǎn)權(quán)的停車位、地下室、架空層和人防工程等房地產(chǎn)對外出租時，如何計算繳納增值稅？

納稅人將無產(chǎn)權(quán)的停車位、地下室、架空層和人防工程等房地產(chǎn)對外出租時，所簽訂租賃合同約定租期為20年（含）以上,并一次性收取租金的，按轉(zhuǎn)讓建筑物永久使用權(quán)，依銷售不動產(chǎn)的規(guī)定征收增值稅；否則，按不動產(chǎn)租賃征收增值稅。

35.房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無償贈送（移交）給政府的，是否視同銷售？

房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無償贈送（移交）給政府的，如果上述設(shè)施在可售面積之外，作為無償贈送的服務(wù)用于公益事業(yè)，不視同銷售；如果上述配套設(shè)施在可售面積之內(nèi)，則應(yīng)視同銷售，征收增值稅。

36.房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)的同時，無償提供家具、家電等貨物如何計稅？

房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)，將不動產(chǎn)與貨物一并銷售，且貨物包含在不動產(chǎn)價格以內(nèi)的，不單獨對貨物按照適用稅率征收增值稅。例如，隨精裝房一并銷售的家具、家電等貨物，不單獨對貨物按17%稅率征收增值稅。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)時，在房價以外單獨無償提供的貨物，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時，為促銷舉辦抽獎活動贈送的家電，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。

37.一般納稅人出租在2016年4月30日前開工、2016年5月1日后竣工的不動產(chǎn)，是否可以選擇簡易計稅方法計稅？

可以。

38.轉(zhuǎn)租不動產(chǎn)如何納稅？

總局明確納稅人轉(zhuǎn)租不動產(chǎn)按照出租不動產(chǎn)計算繳納增值稅。

一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡易計稅方法計稅；將5月1日之后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易計稅方法計稅。

39.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計稅？

小規(guī)模納稅人將取得的土地使用權(quán)未經(jīng)開發(fā)直接轉(zhuǎn)讓的，為銷售土地使用權(quán)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照3%的征收率計算應(yīng)納增值稅稅額。轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

小規(guī)模納稅人將取得的土地使用權(quán)經(jīng)開發(fā)后轉(zhuǎn)讓的，為轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)，按照銷售不動產(chǎn)征收增值稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納增值稅稅額。

40.代收的辦證等費用是否屬于價外費用？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為不動產(chǎn)買受人辦理“兩證”時代收轉(zhuǎn)付并以不動產(chǎn)買受人名義取得票據(jù)的辦證等款項不屬于價外費用的范圍。

41.現(xiàn)房銷售是否要按3%預(yù)繳增值稅？

現(xiàn)房銷售是指，在不動產(chǎn)達(dá)到交付條件后進行的銷售。現(xiàn)房銷售應(yīng)按納稅義務(wù)發(fā)生時間計算繳納增值稅?，F(xiàn)房銷售收取的銷售款項不同于預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)所收取的預(yù)收款，不應(yīng)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，應(yīng)按適用稅率征稅。

42.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款的范圍以及對預(yù)收款按3%預(yù)繳增值稅是否能用來抵繳當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款，為不動產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項，但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認(rèn)籌金和訂金等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到的預(yù)收款按3%預(yù)繳增值稅后，如納稅申報的所屬期為預(yù)收款的當(dāng)期或者以后期的，其預(yù)繳稅款可用來抵繳納稅申報應(yīng)繳納增值稅。

43.市州內(nèi)跨縣（市、區(qū)）開發(fā)房地產(chǎn)項目，是否應(yīng)在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，適用一般計稅方法的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

在市州內(nèi)跨縣（市、區(qū)）開發(fā)房地產(chǎn)的，可不在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅，在機構(gòu)所在地申報繳納增值稅。具體情況由市州國稅局確定。

44.增值稅一般納稅人經(jīng)營性租入的不動產(chǎn)在2016年5月1日以后發(fā)生改擴建、裝飾裝修支出的進項稅額是否分2年抵扣？

增值稅一般納稅人2016年5月1日后，對其經(jīng)營性租入的不動產(chǎn)發(fā)生改建、擴建、修繕、裝飾支出的進項稅額不適用分2年抵扣的規(guī)定，可以按規(guī)定一次性扣除。

45.在會計制度上按“固定資產(chǎn)”核算的不動產(chǎn)，其進項稅額如何抵扣？

2016年5月1日后取得并在會計制度上按“固定資產(chǎn)”核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

（1）2016年5月1日后，納稅人購入的原材料等物資用途明確，直接用于不動產(chǎn)在建工程的，其進項稅額的60%于取得扣稅憑證的當(dāng)期直接申報抵扣；剩余40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個月申報抵扣。

（2）納稅人購入的原材料用途不明的，可在購入當(dāng)期按規(guī)定直接抵扣進項稅額。將已抵扣進項稅額的原材料用于不動產(chǎn)在建工程時，應(yīng)將已抵扣進項稅額的40%在材料領(lǐng)用當(dāng)期轉(zhuǎn)出為待抵扣進項稅額，并于轉(zhuǎn)出當(dāng)月起第13個月再行抵扣。

（3）2016年5月1日后取得并在會計制度上不按“固定資產(chǎn)”核算（如投資性房地產(chǎn)）的不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額可以一次性全額抵扣。

46.房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定？

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間。

在具體交房時間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準(zhǔn)；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準(zhǔn)。

以交房時間作為房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間，主要是基于以下幾點考慮：

一是可以解決稅款預(yù)繳時間與納稅義務(wù)發(fā)生時間不明確的問題；

二是可以解決房地產(chǎn)公司銷項稅額與進項稅額發(fā)生時間不一致造成的錯配問題（如果按收到房屋價款作為納稅義務(wù)發(fā)生時間，可能形成前期銷項稅額大、后期進項稅額大、長期留抵甚至到企業(yè)注銷時進項稅額仍然沒有抵扣完畢的現(xiàn)象）。

三是可以解決從銷售額中扣除的土地價款與實現(xiàn)的收入匹配的問題。

第五部分 其他服務(wù)業(yè)

47.無運輸工具承運與貨運代理的區(qū)別是什么？

無運輸工具承運業(yè)務(wù)，是指經(jīng)營者以承運人身份與托運人簽訂運輸服務(wù)合同，收取運費并承擔(dān)承運人責(zé)任，然后委托實際承運人完成運輸服務(wù)的經(jīng)營活動。無運輸工具承運業(yè)務(wù)，按照交通運輸服務(wù)繳納增值稅。

貨物運輸代理服務(wù)，是指接受貨物收貨人、發(fā)貨人、船舶所有人、船舶承租人或者船舶經(jīng)營人的委托，以委托人的名義，為委托人辦理貨物運輸、裝卸、倉儲和船舶進出港口、引航、靠泊等相關(guān)手續(xù)的業(yè)務(wù)活動。貨物運輸代理服務(wù)，按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)繳納增值稅。

上述規(guī)定是財稅〔2016〕36號的規(guī)定，與財稅〔2013〕106號的區(qū)別在于：

將原屬于“物流輔助服務(wù)”項下的“貨物運輸代理服務(wù)”納入“商務(wù)輔助服務(wù)——經(jīng)濟（TPSZSMART按：應(yīng)為“經(jīng)紀(jì)）代理服務(wù)”范圍，并從“貨物運輸代理服務(wù)”中刪除了“或者以自己的名義，在不直接提供貨物運輸服務(wù)的情況下，為委托人辦理貨物運輸及相關(guān)業(yè)務(wù)手續(xù)的業(yè)務(wù)活動”的業(yè)務(wù)內(nèi)容，而在“交通運輸服務(wù)”項下增加了“無運輸工具承運業(yè)務(wù)”。

無運輸工具承運業(yè)務(wù)是納稅人以自己的名義與托運人簽訂運輸合同，收取運費并承擔(dān)承運人責(zé)任，然后委托實際承運人完成運輸服務(wù)的經(jīng)營活動。

發(fā)票的流向：從事無運輸工具承運業(yè)務(wù)的納稅人開具運費發(fā)票給托運人；實際承運人開具運費發(fā)票給從事無運輸工具承運業(yè)務(wù)的納稅人。

貨物運輸代理服務(wù)是納稅人以委托人的名義，為委托人辦理貨物運輸（包括裝卸、倉儲和船舶進出港口、引航、靠泊等）相關(guān)手續(xù)，向委托人單獨收取代理費的業(yè)務(wù)活動。

發(fā)票的流向：實際承運人開具運費發(fā)票給委托人；貨物運輸代理服務(wù)的納稅人開具貨運代理費發(fā)票給委托人。

48.會員卡收入如何計稅的問題？

出售會員卡僅給顧客授予會員資格的，屬銷售其他權(quán)益性無形資產(chǎn)，適用6%的稅率，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為出售會員卡并取得收入或索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天。

會員卡中既含會員資格費、又含貨物或服務(wù)的，會員資格費按上述規(guī)定處理，貨物或服務(wù)收入在實際發(fā)生時確認(rèn)。

49.納稅人銷售服務(wù)時，提供的各種貨物、服務(wù)，如何計算繳納增值稅？

納稅人銷售服務(wù)時，包含在售價中的各種貨物、服務(wù)，統(tǒng)一按照銷售服務(wù)計算繳納增值稅。例如，酒店房價中包含的早餐、節(jié)令食品、礦泉水等貨物或者服務(wù)，統(tǒng)一按照住宿服務(wù)的價格計算繳納增值稅。

納稅人銷售服務(wù)時，單獨標(biāo)價收取費用的貨物、服務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別計算繳納增值稅。例如，酒店在客房中單獨標(biāo)價銷售的飲料、日常用品等，不得并入房價按照住宿服務(wù)收入征收增值稅，應(yīng)按照銷售貨物征收增值稅。

50.酒店業(yè)一般納稅人提供的單獨收費的貨物、服務(wù)征稅問題

（1）長包房、餐飲、洗衣、商務(wù)中心的打印、復(fù)印、傳真、秘書翻譯、快遞服務(wù)收入，按6%的稅率計稅。

（2）電話費收入按11%的稅率計稅。

（3）酒店商品部、迷你吧的收入按所售商品的適用稅率計稅。

（4）避孕藥品和用具可免征增值稅。應(yīng)向主管國稅機關(guān)辦理備案，免稅收入應(yīng)分開核算，按規(guī)定進行申報，且不得開具增值稅專用發(fā)票。

（5）接送客人取得的收入按11%的稅率計稅。

（6）停車費收入、將場地出租給銀行安放ATM機、給其他單位或個人做賣場取得的收入，均為不動產(chǎn)租賃服務(wù)收入，按11%的稅率計稅。該不動產(chǎn)在2016年4月30日前取得的，可選擇簡易辦法按5%征收率計稅。

（7）酒店送餐到房間的服務(wù)，按照6%的稅率計稅。

51.酒店業(yè)納稅人提供會議服務(wù)，如何核算和開票？

酒店業(yè)納稅人對提供會議服務(wù)中包含的餐飲服務(wù)、住宿服務(wù)收入，可一并按會議服務(wù)核算計稅，開具增值稅發(fā)票。

52.酒店業(yè)納稅人收到客人支付的物品損壞賠款如何計稅？

客人支付的物品損壞賠款應(yīng)作為提供住宿服務(wù)取得的價外費用，按住宿服務(wù)收入征稅。

53.餐飲業(yè)一般納稅人在客人用餐時收取的煙酒飲料費，按什么稅率計稅？

餐飲企業(yè)在提供餐飲服務(wù)的同時，提供現(xiàn)場消費的煙酒飲料取得的收入，按6%的稅率計稅。

54.物業(yè)公司取得的物業(yè)管理費、停車費、廣告費及水電費等收入，如何計算繳納增值稅？

（1）物業(yè)管理費適用6%的稅率。

（2）若將小區(qū)的墻面、電梯作為廣告位出租用于廣告發(fā)布，應(yīng)按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅，適用11%的稅率。一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

（3）停車費按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅，適用11%的稅率。一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

（4）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第54號）的規(guī)定，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

（5）提供物業(yè)管理服務(wù)的一般納稅人，向服務(wù)接受方收取的電費，按17%的適用稅率計算繳納增值稅，其相應(yīng)的進項稅額可以按規(guī)定抵扣。

提供物業(yè)管理服務(wù)的小規(guī)模納稅人，向服務(wù)接受方收取的電費，按3%的征收率計算繳納增值稅。

55.提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人向服務(wù)接受方收取的自來水水費如何開具增值稅專用發(fā)票？

（1）提供物業(yè)管理服務(wù)的一般納稅人向服務(wù)接受方收取的自來水水費，按照簡易計稅方法依3%的征收率，對收取的自來水水費可全額開具增值稅專用發(fā)票。

（2）提供物業(yè)管理服務(wù)的小規(guī)模納稅人向服務(wù)接受方收取的自來水水費，可按照簡易計稅方法依3%的征收率，對收取的自來水水費向主管國稅機關(guān)申請全額開具增值稅專用發(fā)票。

56.物業(yè)公司將代開發(fā)商管理的房屋出租，房屋產(chǎn)權(quán)不屬于物業(yè)公司的，如何計稅？

若由物業(yè)公司給承租方開具增值稅發(fā)票，應(yīng)按照不動產(chǎn)租賃適用稅率開具增值稅發(fā)票。其中，一般納稅人適用稅率為11%，小規(guī)模納稅人適用的征收率為5%。一般納稅人出租的不動產(chǎn)在2016年4月30日之前取得的，可以選擇簡易辦法征稅，征收率為5%。

57.物業(yè)公司承接其他行政機關(guān)、企事業(yè)單位的保潔、保安等業(yè)務(wù)，派員工為上述單位提供保潔、保安服務(wù)的，能否比照勞務(wù)派遣服務(wù)來計算繳納增值稅？

此類業(yè)務(wù)實質(zhì)上是勞務(wù)派遣服務(wù)，可以按照勞務(wù)派遣服務(wù)來計算繳納增值稅。

58.提供旅游服務(wù)、勞務(wù)派遣服務(wù)能否按項目（對象）選擇差額征稅？

提供旅游服務(wù)、勞務(wù)派遣服務(wù)可以按項目（對象）選擇差額征稅。

59.對景區(qū)門票按什么稅目征收增值稅？對景區(qū)提供的觀光電梯、索道運輸按什么稅目征收增值稅？

對景區(qū)門票按“文化服務(wù)”征收增值稅。

對景區(qū)提供索道、觀光電梯、觀光車等項目取得的收入，統(tǒng)一按“文化服務(wù)”征收增值稅。

60.提供票務(wù)代理服務(wù)如何計稅？

票務(wù)代理公司為旅客安排行程、住宿的行為，可按旅游業(yè)征稅。票務(wù)代理公司的其他業(yè)務(wù)，按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)征稅。

61.供電公司取得的高可靠性供電服務(wù)收入，按什么稅目計算繳納增值稅？

供電公司取得的高可靠性供電服務(wù)收入，按現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的“其他現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”征收增值稅。

62.某廣播電視信息網(wǎng)絡(luò)股份有限公司將購買的機頂盒等終端設(shè)備計入“長期待攤費用”，稅務(wù)上是否作視同銷售？

該機頂盒不視同銷售，其取得的進項稅額應(yīng)列入無法劃分的進項稅額，按免稅收入占全部收入的比重作進項稅額轉(zhuǎn)出處理。

63.企業(yè)代扣代繳各稅取得的手續(xù)費是否繳納增值稅？

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，企業(yè)代扣代繳各稅取得的手續(xù)費應(yīng)按照“經(jīng)濟（TPSZSMART按：應(yīng)該為“經(jīng)紀(jì)“）代理服務(wù)”繳納增值稅。