個(gè)人贈(zèng)送房屋該如何納稅？

上周和大家聊了聊個(gè)人繼承房屋的那些事兒，本周咱們聊一聊個(gè)人贈(zèng)送房屋涉稅有何不同。

一、增值稅及附加稅

1.政策依據(jù)

《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號附件1）第十四條規(guī)定，個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，除用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對象的外，應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)，征收增值稅。

《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號附件3）第三十六條規(guī)定，涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，免征增值稅。具體是指離婚財(cái)產(chǎn)分割；無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹等直屬親屬；無償贈(zèng)與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。對于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對象的贈(zèng)與、家庭財(cái)產(chǎn)分割的行為，涉及的無論是住房還是商鋪等，不限定套數(shù)、面積均可以免征增值稅。

2.政策分析

個(gè)人無償贈(zèng)送房屋除上述政策中的幾種情形外，即使沒有取得任何經(jīng)濟(jì)利益，也應(yīng)當(dāng)視同發(fā)生銷售行為，繳納增值稅。城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加隨同增值稅一并征免。

二、土地增值稅

1.政策依據(jù)

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條 條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號）第四條規(guī)定，“贈(zèng)與”特指：房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的；房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。

2.政策分析

屬于財(cái)稅字[1995]48號文中規(guī)定的贈(zèng)與情形可免征土地增值稅，其他贈(zèng)與行為均應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅?，F(xiàn)行財(cái)稅[2008]137號規(guī)定，對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅，因此，個(gè)人認(rèn)為贈(zèng)送住房也應(yīng)該免征土地增值稅。

三、印花稅

1.政策依據(jù)

《中華人民共和國印花稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定，條例第二條所說的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等所立的書據(jù)。

《印花稅暫行條例》規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所立的書據(jù)免納印花稅。

2.政策分析

除將房屋贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校外，其余贈(zèng)與雙方均應(yīng)繳納印花稅。

四、個(gè)人所得稅

1.政策依據(jù)

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號）：“二、房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)收入，按照“偶然所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。按照《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號）第一條規(guī)定，符合以下情形的，對當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：

（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。”

2.政策分析

除上述贈(zèng)與行為當(dāng)事雙方均不征收個(gè)人所得稅外，其余受贈(zèng)方應(yīng)按照偶然所得繳納個(gè)人所得稅。

五、契稅

1.政策依據(jù)

《契稅暫行條例》及《契稅法》規(guī)定，房屋贈(zèng)與屬于轉(zhuǎn)移房屋權(quán)屬行為，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納契稅。

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于夫妻之間房屋土地權(quán)屬變更有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅[2014]4號）規(guī)定，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

2.政策分析

贈(zèng)與行為中，僅在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻雙方的權(quán)屬變更免征契稅，其余情形均應(yīng)當(dāng)繳納契稅。

作者：劉老師（正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校財(cái)稅專家）