房開企業(yè)預(yù)交土地增值稅的計(jì)征依據(jù)該如何確定

相關(guān)的政策依據(jù)

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1、《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
2、《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）第一條規(guī)定：
“關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題
營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”

實(shí)際征管執(zhí)行口徑分析

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在實(shí)際的征管中，大多數(shù)稅局都采用的是“預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”作為土地增值稅預(yù)交的計(jì)征基數(shù)。
有的稅局同意房開企業(yè)采用“預(yù)收款÷（1+增值稅適用稅率或征收率）” 作為土地增值稅預(yù)交的計(jì)征基數(shù)，但是一經(jīng)選定不得變更。

如《國家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<內(nèi)蒙古自治區(qū)土地增值稅清算管理辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）規(guī)定：
“第十二條 納稅人采取預(yù)收款方式銷售房地產(chǎn)的，可按照以下方法計(jì)算預(yù)征土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)，該方法一經(jīng)確定不得變更：
預(yù)征土地增值稅計(jì)稅依據(jù)=預(yù)收款－應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
預(yù)征土地增值稅計(jì)稅依據(jù)=預(yù)收款÷（1+增值稅適用稅率或征收率）”
也有稅局同意讓房開企業(yè)自行選擇按照“預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”或“預(yù)收款÷(1+增值稅適用稅率或征收率)”作為計(jì)征依據(jù)。

如《國家稅務(wù)總局四川省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征及核定征收有關(guān)事項(xiàng)的公告》（2023年3號(hào)）規(guī)定：
“一、關(guān)于土地增值稅預(yù)征
（二）預(yù)征計(jì)征依據(jù)
納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)，在申報(bào)預(yù)繳土地增值稅時(shí)，可自行選擇以下方式之一確定計(jì)征依據(jù)：
方式一：
土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=預(yù)收款÷（1+增值稅適用稅率或征收率）×增值稅預(yù)征率
方式二：
土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款÷(1+增值稅適用稅率或征收率) ”
那么對(duì)于會(huì)員所說公司全額收款銷售現(xiàn)房，在預(yù)交土地增值稅的時(shí)候，計(jì)征依據(jù)如何確定，目前來看，沒有相關(guān)的明確政策規(guī)定，個(gè)人傾向于按“收款金額÷(1+增值稅適用稅率或征收率)”作為計(jì)征依據(jù)。