房企土地使用稅的繳納及截止時間如何確定

第一種觀點：按補充合同或政府有關(guān)部門證明的時間，確定土地使用稅納稅義務發(fā)生時間。如遼寧、安徽、海南等地稅務機關(guān)的規(guī)定。

《遼寧省地方稅務局關(guān)于明確房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)業(yè)務問題的通知》（遼地稅函[2011]225號）第二條規(guī)定，按照《財政部國家稅務總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅[2006]186號)的有關(guān)規(guī)定，對由于政府動遷不及時等原因，政府沒有按照合同約定的時間將土地交付給受讓者的，土地受讓人應與出讓者簽訂補充協(xié)議，重新明確交付土地的時間；也可由國土部門出具有效證明，證明該宗土地確因政府的原因改變交付土地的時間。經(jīng)主管地方稅務機關(guān)確認后，可按補充合同或政府有關(guān)部門證明的時間，確定城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生的時間。

《安徽省地方稅務局關(guān)于若干稅收政策問題的公告》（安徽省地方稅務局公告2012年第2號）第四條規(guī)定，對以有償方式取得土地使用權(quán)，因政府拆遷等原因未能按照合同約定時間交付使用的，在未辦理土地使用權(quán)屬證明前，以其與土地管理部門簽訂的補充合同、協(xié)議或者以政府相關(guān)職能部門的補充證明上注明的交付土地時間的次月起計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。（注：依據(jù)國家稅務總局安徽省稅務局公告2018年第20號的規(guī)定，政府拆遷等交付土地時間證明已取消，改為政府部門內(nèi)部和政府部門間信息共享的辦理方式）

《海南省地方稅務局關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（瓊地稅發(fā)[2015]115號）第一條規(guī)定，對政府未按照國有建設用地使用權(quán)有償使用合同約定的期限將土地交付給受讓人，但受讓人已取得國有土地使用權(quán)證的，根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》([88]國稅地字第15號)第四條“土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位和個人繳納”規(guī)定，受讓人應從取得國有土地使用權(quán)證的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。第二條規(guī)定，對政府未按照國有建設用地使用權(quán)有償使用合同約定的期限將土地交付給受讓人，且受讓人也未取得國有土地使用權(quán)證的，若土地出、受讓雙方簽訂補充協(xié)議重新約定土地交付時間，受讓人按重新約定的土地交付時間次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

第二種觀點：按規(guī)定足額繳納土地使用稅，如江西稅務的規(guī)定。

《國家稅務總局江西省稅務局關(guān)于財產(chǎn)行為稅若干征管問題的公告》（國家稅務總局江西省稅務局公告2018年第15號）第二條第（一）項規(guī)定，對屬于城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍但實際有部分或全部無法使用的，以及使用功能受限的土地，納稅人均應按規(guī)定足額申報納稅，其用地方面的糾紛或困難不得影響城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納。

《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務局關(guān)于進一步明確房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房繳納土地使用稅截止時間的公告》（內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務局公告2014年第7號）第一條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)銷售的商品房，自房屋交付使用之日的次月，按照交付使用商品房屋的可售建筑面積所應分攤的土地面積調(diào)減應稅土地面積。
調(diào)減應稅土地面積=已交付使用的可售建筑面積÷房地產(chǎn)可售建筑總面積×開發(fā)初期應稅土地總面積
房屋交付使用，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照銷售商品房合同的規(guī)定，將房屋銷售給購房人且購房人已辦理了房屋土地使用權(quán)證或房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋所有權(quán)的土地已發(fā)生實際轉(zhuǎn)移的行為。
對購房人無法及時取得土地使用權(quán)證或房屋產(chǎn)權(quán)證的，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照銷售合同的規(guī)定，將房屋的鑰匙交付給購房人的日期（簽訂《商品房交付通知書》或《商品房驗收確認書》等）確認為房屋已交付使用日期。

《海南省地方稅務局關(guān)于購銷新建商品房城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的公告》（海南省地方稅務局公告2017第4號）第一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新建商品房，應稅土地的城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務截止時間為《商品房買賣合同》或其他協(xié)議文件約定房屋交付使用的當月末；如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能按《商品房買賣合同》或其他協(xié)議文件約定時間交付使用的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務截止時間為房屋實際交付使用的當月末。

《青島市地方稅務局關(guān)于明確房地產(chǎn)企業(yè)商品房開發(fā)期間城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（青地稅函[2009]128號）第二條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房已經(jīng)銷售的，土地使用稅納稅義務的截止時間為商品房實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化即商品房交付使用的當月末。商品房交付使用，是指房地產(chǎn)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。