房企繳納的契稅對(duì)企業(yè)所得稅、增值稅的扣除影響分析

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來源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校編輯：qizhenzhen 2024/04/19 09:36:36　字體：大小

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿地的時(shí)候會(huì)按照規(guī)定繳納契稅，繳納的契稅對(duì)企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅的扣除處理有哪些影響？我們結(jié)合相關(guān)政策具體分析一下。

企業(yè)所得稅方面

參考《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）規(guī)定，為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括拿地的時(shí)候繳納的契稅，屬于土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，可以作為開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出在稅前扣除。

土地增值稅方面

參考《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定：

“五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除?！?/span>

依據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿地的時(shí)候繳納的契稅，可以計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

增值稅方面

參考《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。

支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款，同時(shí)應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。

根據(jù)《關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2016]140號(hào)）規(guī)定，“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

由上述規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿地的時(shí)候繳納的契稅，不屬于“向政府部門支付的土地價(jià)款”，在計(jì)算增值稅時(shí)，不可以從銷售額中扣除。

來源：正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校稅務(wù)網(wǎng)校原創(chuàng)內(nèi)容，作者：老顧（正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答疑專家），侵權(quán)必究！

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