轉(zhuǎn)讓二手不動(dòng)產(chǎn)：稅負(fù)大大降低

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來(lái)源: 南京日?qǐng)?bào) 編輯： 2016/05/31 09:07:16　字體：大小

南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)近來(lái)持續(xù)火爆，而住房問(wèn)題更是老百姓關(guān)心的頭等大事。聽(tīng)說(shuō)“營(yíng)改增”政策開(kāi)始實(shí)行，近正打算為孩子上學(xué)購(gòu)置學(xué)區(qū)房而需要賣(mài)掉手中現(xiàn)有房產(chǎn)的胡先生，致電“12366”熱線，希望可以了解“營(yíng)改增”后原營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策是否延續(xù)、買(mǎi)賣(mài)二手房的負(fù)擔(dān)是否增加等相關(guān)政策。

稅務(wù)人員告訴胡先生：本著“營(yíng)改增”后各行業(yè)稅負(fù)“只減不增”原則，對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，改成增值稅后，滿2年的住房免征營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策依然會(huì)延續(xù)適用。同時(shí)，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）的規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房繳納增值稅的計(jì)算公式為增值稅=含稅銷售額÷（1+征收率）×征收率。因?yàn)樵鲋刀悓儆趦r(jià)外稅，而營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，“營(yíng)改增”后需要將價(jià)格中含增值稅的稅款剔除，這一點(diǎn)區(qū)別于營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算方法，要繳的稅比之前少了。

舉例來(lái)說(shuō)，假設(shè)有南京某市民2015年購(gòu)買(mǎi)了一套房子在今年5月1日前出售，售價(jià)200萬(wàn)元，那么他需要繳納的營(yíng)業(yè)稅=200萬(wàn)元×5%=10萬(wàn)元。5月1日起改征增值稅后，采用簡(jiǎn)易征收公式的征收率為5%，同樣是出售這套房子，售價(jià)200萬(wàn)元，該市民需要繳納的增值稅=200萬(wàn)元÷（1+5%）×5%=9.52萬(wàn)元，相比之下可以減少納稅0.48萬(wàn)元，而房屋售價(jià)越高，實(shí)際稅款減的越多。

同樣的道理，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)需要繳納契稅，而根據(jù)目前的政策，契稅的計(jì)稅依據(jù)也是剔除了增值稅的售價(jià)，所以購(gòu)房人也享受到了政策利好。

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