陜西國稅解答建筑房地產業(yè)營改增的20個實務問題

 陜西國稅建筑房地產業(yè)座談會問題（答疑匯總）

【注】2016年7月5日，陜西省住建廳組織召開了部分建筑和房地產企業(yè)營改增專題座談會，省財政廳、省國稅局、省地稅局參會并就企業(yè)提出的相關問題進行了現場回應?，F將涉及的增值稅問題及答復匯總如下，供大家參考。

分類：核定征收問題

問題1:部分地稅機關對一些項目實行核定征收企業(yè)所得稅的方式，導致部分企業(yè)或項目形成“不要發(fā)票，不建賬”。故部分選擇簡易計稅方法的老項目可能繼續(xù)不要成本發(fā)票，國稅是否認可，會否按兼營行為（企業(yè)既有一般計稅方法的項目，又有簡易計稅方法的項目）清算抵扣進項稅額？（陜西建工）

答：根據財稅〔2016〕36號文件的規(guī)定，試點納稅人提供建筑服務適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。試點納稅人按照上述規(guī)定從全部價款和價外費用中扣除的價款，應當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的有效憑證；否則，不得扣除。

企業(yè)既有一般計稅，又有簡易計稅的項目時，應分別核算，用于簡易計稅項目的進項稅額不得抵扣。無法劃分不得抵扣的進項稅額時，按下列公式計算：

不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（當期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額）÷當期全部銷售額

分類：計稅依據問題

問題2:某合同條款為“工程竣工前，每月20日按已完成工程進度的80%付款”，假設建設單位確認本月已完工程量為1000萬元，按合同應付工程款為800萬，計稅依據應為？（陜西建工）

答：根據財稅〔2016〕36號文件的規(guī)定，增值稅納稅義務發(fā)生時間為：納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。因此，根據建設單位與施工單位合同約定，施工單位收到工程款或取得索取應收工程款的當天為納稅義務發(fā)生時間，并以收到的工程款為計稅依據計算繳納增值稅。

問題3:未使用完畢的材料是本項目清算，票據在下個項目抵扣，還是本項目全部抵扣，能否累計？（寶天建設）

答：增值稅一般納稅人取得合法有效的扣稅憑證，用于一般計稅項目的，均可申報抵扣。對于未使用完畢的材料，在本項目未抵扣完的部分，可結轉至下一項目繼續(xù)抵扣。但將剩余材料用于財稅〔2016〕36號文件中附件1第二十七條規(guī)定的項目，不得抵扣。以此類推。

分類：特殊項目問題

問題4:BT、BOT、PPP等老項目按簡易計稅方法計稅，總分包工程可差額計稅，分包方結算、付款、繳稅在工程施工及校驗階段已完成，但需要差額納稅已經是好幾年之后，是否還能差額計稅？（陜西建工）

答：PPP項目，即政府為解決公共產品或服務投資不足，采取政府與社會資本合作，通過設立項目公司，進行項目建設、運營的行為。根據合作形式不同，PPP可細分為BT、BOT、B00等形式。

在PPP項目建設過程中涉及的建筑老項目，根據財稅〔2016〕36號文件的規(guī)定，可以選擇簡易計稅，并以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。建筑施工單位應在納稅義務發(fā)生時，憑支付分包款所取得的發(fā)票進行扣除，扣除時間目前無限制性規(guī)定。

問題5:EPC、BT、BOT、PPP等項目既涉及兼營又涉及混合銷售，納稅義務發(fā)生時間、計稅依據如何確定？（陜西建工）

答：EPC、BT、BOT、PPP等項目中，如果一項銷售行為既涉及貨物又涉及服務，且兩個應稅項目有密切的從屬或因果關系，屬混合銷售行為。混合銷售行為按納稅人經營類別不同，分別按貨物或服務繳納增值稅。

不符合上述條件的，屬于兼營業(yè)務，應分別核算貨物和服務銷售額并計算繳納增值稅。未分別核算的，從高適用稅率繳納增值稅。

增值稅納稅義務發(fā)生時間為發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發(fā)票的，為發(fā)票開具的當天。

銷售額是指納稅人發(fā)生應稅行為取得的全部價款和價外費用，納稅人發(fā)生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或有視同銷售等行為而無銷售額的，主管稅務機關有權按照相關規(guī)定確定銷售額。

分類：“三流”一致問題

問題6:以分公司或項目經理部名義簽訂分包、采購、勞務等合同，蓋分公司或項目經理部公章，是否會認定為“三流”不一致，進項稅不讓認證抵扣？（陜西建工）

答：增值稅管理中所稱“三流”一致，通常指交易、資金、發(fā)票三項業(yè)務一致性。鑒于建筑企業(yè)總分支機構資金管理的特殊性，可能在實際操作中存在分支機構從事實際經營活動，由總機構結算的情況。

根據《征管法》第十七的規(guī)定，納稅人應將其開立的基本存款賬戶和其他存款賬戶，全部報告稅務機關。在稅務總局未作進一步明確前，對于資金結算是否一致問題，我省暫按以下原則掌握：

凡分公司或項目經理部等分支機構，以自身名義簽訂合同，發(fā)生實際購進貨物、勞務或服務等業(yè)務并以分支機構名義取得發(fā)票，凡付款方（總機構）的相關賬戶已向主管稅務機關報告的，則視同該項付款與交易、發(fā)票“三流”一致。

分支機構作為增值稅納稅主體，其取得的增值稅專用發(fā)票等扣稅憑證準予按規(guī)定申報抵扣；該類扣稅憑證在未納入總分機構增值稅匯總管理前，不得在總機構申報抵扣。

問題7:與施工企業(yè)簽訂施工合同的是政府機關或事業(yè)單位，但支付工程款的是財政賬戶，票款不一，如何處理？（陜西建工）

答：根據國家預算管理的相關規(guī)定，納入中央或地方預算支出范圍的，其支出應由相應財政賬戶進行支付。因此，施工單位向政府和事業(yè)單位銷售貨物、提供服務等從財政賬戶取得收入屬正常業(yè)務，不屬于發(fā)票與收款不一致情形。

分類：甲供材料問題

問題8:房地產開發(fā)公司采購了甲供材料，調撥給施工企業(yè)，能否視同銷售？能否給施工企業(yè)開具17%的增值稅專用發(fā)票？（西安）

答：根據財稅.2016.36文件的規(guī)定，甲供工程是指全部或部分設備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。

如果材料由甲方采購，交由施工方（乙方）使用，并在結算工程款時扣減所用材料款的，有兩種處理方式可供選擇：一是由采購方（甲方）抵扣甲供材料的進項稅額，施工方（乙方）僅就實際收到的工程款計算繳納增值稅；二是甲方將所采購并交由乙方使用的材料做銷售處理，并向乙方開具增值稅專用發(fā)票，由乙方抵扣進項稅額。

分類：項目水電費問題

問題9:項目水電費多為甲方代扣代繳，業(yè)主方可以給工程總包方開水電專票嗎？工程總包方與分包方結算水電費時，總包方能開水電費專票嗎？針對不具備單獨裝水電表的項目，若總包方直接將水電費付至供電局、自來水公司的，發(fā)票上的付款單位與實際付款方不一致如何處理？（陜西建工）

答：甲方（業(yè)主方）向總包方提供工程所需水電，且合同約定由總包方付費的，業(yè)主如為一般納稅人的，可以自行向總包方（乙方）開具增值稅專用發(fā)票；如為小規(guī)模納稅人的，可向主管國稅機關申請代開增值稅專用發(fā)票。

總包方與分包方約定，工程水電費由分包方根據實際使用量（可單獨計量的）和約定價格結算并支付的，總包方可向分包方開具增值稅專用發(fā)票。

受客觀條件限制，分包方無法單獨安裝水電表，但實際使用水電，而由總包分直接向自來水公司、供電局等單位付費的，為維持增值稅發(fā)票鏈條的完整性，在稅務總局未作進一步明確前，視同總包方轉售水電業(yè)務，可由總包方向分包方開具水電銷售增值稅發(fā)票。總包方按銷售水電計算繳納增值稅。

分類：簡易計稅

問題10:房地產企業(yè)施工證上的開工日期在4月30日前，但分包合同的簽訂在5月1日后，是否可以采用簡易計稅方法？（紫薇地產）

答：根據國家稅務總局公告2016年第18號的第八條的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產老項目可選擇簡易計稅方法計稅。

所稱房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑承包合同注明開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

由此可見，判定是否為房地產老項目，可以工程總包合同注明的開工日期判定，與分包合同無直接關系。

問題11:一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可選擇簡易計稅方法，這里的取得不動產具體到自建項目時，是以什么時點為依據？是施工證上的開工日期？樓棟封頂日期？竣工備案表日期？完成初始登記日期？還是取得房產證日期？（紫薇地產）

答：根據財稅.2016.36文件的相關規(guī)定，自建屬于取得不動產形式之一。自建不動產是否屬于老項目，可以按以下兩種情形合同注明日期進行判定：

一是《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期；

二是《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑承包合同注明的開工日期。

分類：納稅義務發(fā)生時間

問題12:質保金是項目結束后繳稅還是退款時繳稅？（寶天建設）

答：根據《建設工程質量保證金管理暫行辦法》第二條規(guī)定，建設工程質保金是指發(fā)包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程出現的缺陷進行維修的資金。由于質保金具有收入不確定性，在國家稅務總局未作進一步明確前，我省暫按以下標準執(zhí)行：

工程承包方以合同約定退還質保金或索取相應款項的當天，為納稅義務發(fā)生時間。合同未約定質保金退還日期的，以工程承包方實際收到質保金退款的當天，為納稅義務發(fā)生時間。但在此之前，工程承包方已就質保金向發(fā)包方開具增值稅發(fā)票的，應以開具發(fā)票的當天為納稅義務發(fā)生時間。

分類：土地價款

問題13:一般納稅人的房地產開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)的房地產項目，是否可以扣除受讓土地的價款？因土地繳納的契稅、配套設施費、政府性基金及因延期繳納地價款產生的利息能否納入土地價款扣除？（天朗地產）

答：根據財稅〔2016〕36號文件附件2的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目（選擇簡易計稅方法的老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售開發(fā)的房地產項目，選擇一般計稅方法的，可扣除土地價款；選擇簡易方法計稅的，不得扣除土地價款。

根據財稅〔2016〕36號文件和國家稅務總局公告2016年第18號的相關規(guī)定，準予扣除的向政府支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款，且以省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(印)制的財政票據為合法有效憑證。

《財政票據管理辦法》（中華人民共和國財政部令第70號）規(guī)定，財政票據是指由財政部門監(jiān)（?。┲啤l(fā)放、管理，國家機關、事業(yè)單位、具有公共管理或者公共服務職能的社會團體及其他組織（以下簡稱“行政事業(yè)單位”）依法收取政府非稅收入或者從事非營利性活動收取財物時，向公民、法人和其他組織開具的憑證。

問題14:當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積/房地產項目可供銷售建筑面積）*支付的土地價款，房地產項目可供銷售建筑面積能否將用于出租、自用的物業(yè)面積剔除？（天朗地產）

答：根據國家稅務總局公告2016年第18號第五條的規(guī)定，房地產項目可供銷售建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。出租、自用的物業(yè)面積若為配套公共設施，則可以剔除；否則，不得剔除。

問題15:項目后期發(fā)生的補繳土地出讓金，是在剩余未售面積中平均遞減，還是可以對以前的進行一次性調整？即是否可用“累計應抵—累計已抵”作為本期數？（天朗地產）

答：根據國家稅務總局公告2016年第18號第四條、第五條的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，可扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。對應的土地價款，即當期允許扣除的土地價款。

補繳的土地價款，可對應到已銷售房地產項目建筑面積的部分，則一次性進行扣除額調整；對其剩余部分，應在不同的納稅期內分期扣除。

問題16:如果存在土地返還款，企業(yè)實際需要支付的土地價款可能要小于土地出讓合同列明的土地價款，該種情況下可以扣除的土地價款的范圍是不是只包含企業(yè)直接支付的土地價款？（天朗地產）

答：準予扣除的土地價款，以納稅人取得的省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(印)制的財政票據上注明的土地價款為限。

分類：征管問題

17:能否根據建筑業(yè)的實際情況延長外經證有效期，減少納稅人多次核銷、辦理外經證的重復工作？（陜西建工等）

答：根據《國家稅務總局關于優(yōu)化相關制度和辦理程序的意見》的規(guī)定，《外管證》有效期限一般不超過180天，但建筑安裝行業(yè)納稅人項目合同期限超過180天的，按照合同期限確定《外管證》有效期限。

問題18:部分地區(qū)（如高新區(qū)）工程項目就地預繳稅款時排隊時間長、效率低，影響企業(yè)開票收款？（陜西建工）

答：關于預繳稅款排隊時間長、效率低的問題，我們已將此類問題反映給相關主管稅務機關。在后續(xù)管理中，我們將督促各單位積極采取措施，合理調配辦稅資源，提高辦稅效率，優(yōu)化納稅服務，盡力減輕納稅人負擔。

問題19:選擇簡易計稅方法的老項目，一些地市國稅機關（如經開區(qū)）要求備案時提供施工許可證和工程承包合同，二者缺一不可，與36號文規(guī)定相背離，造成備案困難。（陜西建工）

答：根據財稅〔2016〕36號文件附件2的有關規(guī)定，建筑工程老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

因此，老項目備案應提供《建筑工程施工許可證》；未取得《建筑工程施工許可證》或已取得但未注明開工日期的，提供工程承包合同。無需同時提供《建筑工程施工許可證》和工程承包合同。

分類：其他

問題20:以母公司名義同業(yè)主方簽訂施工合同，實際施工是子公司，那母子公司間是否屬于總分包關系？選擇簡易計稅方法的項目可以差額納稅嗎？（陜西建工）

答：根據《公司法》相關規(guī)定，母子公司是具有獨立法人資格的兩個實體。根據《建筑法》及相關法律規(guī)定訂立總分包合同的，才構成總分包關系。否則，不屬于總分包關系。

根據財稅〔2016〕36號文件附件2有關規(guī)定，一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額，即俗稱的差額納稅。

因此，差額納稅需滿足兩個條件：一是項目可以并已辦理選擇簡易計稅相關手續(xù)；二是取得準予扣除分包款的發(fā)票。