房地產(chǎn)企業(yè)委托物業(yè)公司出租房屋如何繳納增值稅？

房地產(chǎn)企業(yè)將商業(yè)用房出租給物業(yè)公司，按“經(jīng)營(yíng)租賃—不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃”繳納增值稅，一般納稅適用9%的增值稅稅率，如屬于老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按5%的征收率計(jì)算繳納增值稅；由房地產(chǎn)企業(yè)向物業(yè)公司開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。

物業(yè)公司租入房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)用房后對(duì)外轉(zhuǎn)租，也按“經(jīng)營(yíng)租賃—不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃”繳納增值稅，一般納稅人適用9%的增值稅稅率；如果租入時(shí)間在2016年4月30日之前，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司關(guān)于下發(fā)營(yíng)改增熱點(diǎn)問(wèn)題答復(fù)口徑和營(yíng)改增培訓(xùn)參考材料的函》（稅總納便函〔2016〕71號(hào)）的規(guī)定，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅；由物業(yè)公司向客戶開(kāi)具增值稅發(fā)票，物業(yè)公司取得房地產(chǎn)企業(yè)的專用發(fā)票，用于一般計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目的，可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。

以房地產(chǎn)企業(yè)名義對(duì)外出租，房地產(chǎn)企業(yè)按“經(jīng)營(yíng)租賃—不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃”繳納增值稅，一般納稅人適用9%的增值稅稅率，如屬于老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按5%的征收率計(jì)算繳納增值稅；由房地產(chǎn)企業(yè)直接向客戶開(kāi)具增值稅發(fā)票。

物業(yè)公司收取租金后轉(zhuǎn)交給房地產(chǎn)企業(yè)，向房地產(chǎn)企業(yè)收取的手續(xù)費(fèi)按“經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)”繳納增值稅，一般納稅人適用6%的增值稅稅率。代收轉(zhuǎn)付給房地產(chǎn)企業(yè)的租金，不屬于增值稅價(jià)外費(fèi)用，不需要繳納增值稅。參考《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三十七條的規(guī)定。

銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：

（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。

（二）以委托方名義開(kāi)具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。