房地產(chǎn)企業(yè)售房贈(zèng)送物品如何納稅？

一、個(gè)人所得稅

政策解析：
參考《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷(xiāo)展業(yè)贈(zèng)送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2011〕50號(hào)）第一條“屬于下列情形之一的，不征收個(gè)人所得稅：2.企業(yè)在向個(gè)人銷(xiāo)售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)的同時(shí)給予贈(zèng)品，如通信企業(yè)對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)手機(jī)贈(zèng)話費(fèi)、入網(wǎng)費(fèi)，或者購(gòu)話費(fèi)贈(zèng)手機(jī)等”，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)買(mǎi)房的業(yè)主贈(zèng)送禮品，也就無(wú)需代扣代繳個(gè)人所得稅。
參考《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號(hào)）：“三、企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動(dòng)中，隨機(jī)向本單位以外的個(gè)人贈(zèng)送禮品（包括網(wǎng)絡(luò)紅包，下同），以及企業(yè)在年會(huì)、座談會(huì)、慶典以及其他活動(dòng)中向本單位以外的個(gè)人贈(zèng)送禮品，個(gè)人取得的禮品收入，按照“偶然所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，但企業(yè)贈(zèng)送的具有價(jià)格折扣或折讓性質(zhì)的消費(fèi)券、代金券、抵用券、優(yōu)惠券等禮品除外?！?br/>

二、增值稅

參考《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條“單位或者個(gè)體工商戶的下列行為，視同銷(xiāo)售貨物：(八)將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人”的規(guī)定，如果向隨機(jī)到訪的潛在客戶贈(zèng)送增值稅應(yīng)稅物品，則應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售；如果向買(mǎi)房的業(yè)主贈(zèng)送，則不屬于“視同銷(xiāo)售”的范圍，不應(yīng)該繳納增值稅。
但實(shí)務(wù)中，向買(mǎi)房的業(yè)主贈(zèng)送物品時(shí)，通常不會(huì)單獨(dú)對(duì)物品開(kāi)票，只會(huì)向業(yè)主提供不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，此時(shí)，增值稅上又該如何考慮呢？總局層面并沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，我們來(lái)看看各地稅務(wù)局的口徑：

1.湖北國(guó)稅再次詳解營(yíng)改增實(shí)務(wù)中的42個(gè)問(wèn)題：
房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，將不動(dòng)產(chǎn)與貨物一并銷(xiāo)售，且貨物包含在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格以內(nèi)的，不單獨(dú)對(duì)貨物按照適用稅率征收增值稅。例如隨精裝房一并銷(xiāo)售的家具、家電等貨物，不單獨(dú)對(duì)貨物按17%稅率征收增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，在房?jī)r(jià)以外單獨(dú)無(wú)償提供的貨物，應(yīng)視同銷(xiāo)售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)，為促銷(xiāo)舉辦抽獎(jiǎng)活動(dòng)贈(zèng)送的家電，應(yīng)視同銷(xiāo)售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。

2.西安市國(guó)稅局營(yíng)改增問(wèn)題答疑（三）：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售精裝修房，已在 《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中注明的裝修費(fèi)用（含裝飾、設(shè)備等費(fèi)用），已經(jīng)包含在房?jī)r(jià)中，因此不屬于稅法中所稱的無(wú)償贈(zèng)送，無(wú)需視同銷(xiāo)售。

3.東莞稅務(wù)公眾號(hào)：
問(wèn):房地產(chǎn)公司給每個(gè)買(mǎi)房子的業(yè)主都配送家電，簽訂的售房合同約定了送家電的條款。請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)公司是否只需要按合同價(jià)格，按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的稅目和規(guī)定，繳納增值稅?如果不是，應(yīng)該怎么做稅務(wù)處理?
答:根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)中混合銷(xiāo)售政策，售房配送家電應(yīng)按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅計(jì)算。

4.福建稅務(wù)局12366平臺(tái)：
標(biāo)題:買(mǎi)房送地下人防車(chē)位
問(wèn):我司是房開(kāi)企業(yè)，現(xiàn)實(shí)行買(mǎi)房送地下人防車(chē)位銷(xiāo)售行為，即住宅一套80萬(wàn)，送免費(fèi)的地下人防車(chē)位一個(gè)。請(qǐng)問(wèn)這種情形下，我司要怎么開(kāi)住宅和地下人防車(chē)位的發(fā)票?住宅和地下人防車(chē)位的應(yīng)稅收入如何計(jì)算?
答:房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售房屋同時(shí)贈(zèng)送地下人防車(chē)位，不屬于無(wú)償提供服務(wù)，不需要視同銷(xiāo)售服務(wù)單獨(dú)計(jì)提銷(xiāo)項(xiàng)稅額。您應(yīng)按照收取的實(shí)際價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，自行分配不動(dòng)產(chǎn)及車(chē)位的銷(xiāo)售額，并據(jù)實(shí)開(kāi)具發(fā)票。

5.海南稅務(wù)局《海南國(guó)稅全面推開(kāi)營(yíng)改增政策指引一四大行業(yè)座談會(huì)問(wèn)題系列解答之房地產(chǎn)業(yè)》第五條征收范圍界定問(wèn)題
(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售精裝修房，已在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中注明的裝修費(fèi)用(含裝飾、家具、家電等費(fèi)用)，已經(jīng)包含在房?jī)r(jià)中，因此不屬于稅法中所稱的無(wú)償贈(zèng)送，無(wú)需視同銷(xiāo)售。房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，在房?jī)r(jià)以外單獨(dú)無(wú)償提供的貨物，應(yīng)視同銷(xiāo)售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)，為促銷(xiāo)舉辦抽獎(jiǎng)活動(dòng)贈(zèng)送的家電，應(yīng)視同銷(xiāo)售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。
(五)隨房贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)如何確認(rèn)銷(xiāo)售額。買(mǎi)房送物業(yè)管理費(fèi)視同銷(xiāo)售，按市場(chǎng)公允價(jià)，確定銷(xiāo)售額征稅。
實(shí)操建議：
房地產(chǎn)企業(yè)向購(gòu)房人贈(zèng)送家電、裝修包等，贈(zèng)送物品與不動(dòng)產(chǎn)直接相關(guān)的東西。結(jié)合多地稅務(wù)局給出的指導(dǎo)意見(jiàn)，無(wú)需視同銷(xiāo)售，參照混合銷(xiāo)售的原則，按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)適用稅率申報(bào)繳納增值稅。
但對(duì)于獨(dú)立于房屋之外的車(chē)位、物業(yè)服務(wù)等，從目的來(lái)看為促成房產(chǎn)交易達(dá)到賣(mài)房目的，也不應(yīng)視同銷(xiāo)售，但是如何開(kāi)票才能滿足無(wú)需視同銷(xiāo)售，需要和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步溝通。

三、企業(yè)所得稅

依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕875號(hào)）第三條規(guī)定：“企業(yè)以買(mǎi)一贈(zèng)一等方式組合銷(xiāo)售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷(xiāo)售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷(xiāo)售收入。”的規(guī)定，企業(yè)的買(mǎi)房增物品的行為無(wú)需視同銷(xiāo)售，但實(shí)操中一般是按照售房款統(tǒng)一開(kāi)具的增值稅發(fā)票，并沒(méi)有按房屋和贈(zèng)送品公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偸杖腴_(kāi)票，是否會(huì)影響企業(yè)所得稅呢？實(shí)操中的分析，還是同增值稅：
1.房地產(chǎn)企業(yè)向購(gòu)房人贈(zèng)送家電、裝修包等，贈(zèng)送物品與不動(dòng)產(chǎn)直接相關(guān)。結(jié)合多地稅務(wù)局給出的指導(dǎo)意見(jiàn)，無(wú)需視同銷(xiāo)售繳納增值稅，參照混合銷(xiāo)售的原則，增值稅上按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)票，那么，也無(wú)需視同銷(xiāo)售繳納企業(yè)所得稅。
2.對(duì)于獨(dú)立于房屋之外的車(chē)位、物業(yè)服務(wù)，從目的來(lái)看為促成房產(chǎn)交易達(dá)到賣(mài)房目的，也不應(yīng)視同銷(xiāo)售，但是如何開(kāi)票才能滿足無(wú)需視同銷(xiāo)售，需要和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步溝通。