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房地產(chǎn)企業(yè)的48種融資方式

來源: 投行新聞 編輯: 2015/02/03 09:22:17 字體:

  融資能力是企業(yè)的造血能力,也是每一位管理精英必備市場生存能力。以下融資途徑你都掌握了嗎?

  第一計:應(yīng)收賬款融資

  1 付款方是有信用的,政府機(jī)構(gòu),大集團(tuán),銀行,其他銀行信任的單位。

  2 應(yīng)收賬款證券化(信托)

  第二計:應(yīng)付帳款融資

  1、遠(yuǎn)期承兌匯票

  2、質(zhì)量保證托管

  3、應(yīng)收賬款證券償付

  重要提示:和政府部門打交道,心情,人情,事情。有國有資產(chǎn)1%的項目,不會投資

  第三計:資產(chǎn)典當(dāng)融資

  1、急事告貸,典當(dāng)最快

  2、受理動產(chǎn),庫存,設(shè)備等市場上有價值的典當(dāng)物

  3、可分批贖回

  第四計:企業(yè)債券融資

  1、債權(quán)人不干涉經(jīng)營

  2、利息在稅前支付

  第五計:存貨質(zhì)押融資

  1、一定時間內(nèi)價值相對穩(wěn)定

  2、存放第三方倉庫。

  第六計:租賃融資(大設(shè)備)(買賣雙方均可用)

  1、有利于提高產(chǎn)能,行業(yè)競爭力

  2、逐年分?jǐn)偝杀?,實現(xiàn)避稅

  3、買斷前幾所有權(quán)

  第七計:不動產(chǎn)抵押融資

  1、不接受小產(chǎn)權(quán)

  2、可評估后加貸

  (小產(chǎn)權(quán)可以租給在銀行用信用的大公司,按年租金可在銀行貸款)

  第八計:有價證券抵押貸款

  1、可保留國債股票的預(yù)期收益

  2、可分批贖回

  3、一般為不記名債券

  第九計:經(jīng)營性貸款

  1、已有的經(jīng)營記錄為基礎(chǔ)

  2、用于公司的主營業(yè)務(wù)

  第十計:裝修貸款

  1、有抵押物無還款來源

  2、額度范圍和比例空間較大

  第十一計:專利融資

  1、有有效期限制

  2、有成功的市場,有規(guī)模

  深圳市福田區(qū)和南山區(qū)政府有專門針對企業(yè)專利貸款貼息政策。

  第十二計:預(yù)期收益融資

  1、能有效提前使用預(yù)期回報

  2、一般需要用到擔(dān)保工具

  第十三計:內(nèi)部管理融資

  1、留存利潤融資

  2、盤活存量融資

  案例:萬樂電器1億

  案例:產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)融資節(jié)稅800萬

  第十四計:個人信用貸款

  1.個人信用最大化

  2.現(xiàn)金流最大化

  第十五計:企業(yè)信用融資

  1、企業(yè)信用最大化,

  2、企業(yè)現(xiàn)金流最大化

  第十六計:商業(yè)信用融資

  1、有形的商業(yè)融資

  2、無形的商業(yè)融資

  第十七計:民間借款融資

  1、充分運用非正規(guī)軟財務(wù)信息

  2、手續(xù)便捷,方式靈活

  3、特殊的風(fēng)險控制和催收方式

  第十八計:應(yīng)收貨款預(yù)期融資

  1、預(yù)期是可以預(yù)見的

  2、預(yù)期是增大的趨勢

  第十九計:補(bǔ)償貿(mào)易融資

  1、供應(yīng)和需求是同一個系統(tǒng)的

  2、需要明顯大于供者

  第二十計:BOT項目融資

  1、A建設(shè)-A經(jīng)營-移交B(公共工程特許權(quán))

  2、A建設(shè)-A經(jīng)營-移交B(民間)

  第二十一計:項目包裝融資

  1、價值無法體現(xiàn)或者是變現(xiàn)

  2、可預(yù)見的升值空間

  第二十二計:資產(chǎn)流動性融資

  1、有價值無將來

  2、新項目回報預(yù)期高

  第二十三計:留存盈余融資(內(nèi)部融資)

  1、主動,可控,底利息成本,

  2、有穩(wěn)定團(tuán)隊的作用

  第二十四計:產(chǎn)權(quán)交易融資

  1、以資產(chǎn)交易融資

  2、能優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu),優(yōu)化資產(chǎn)配置,提高資源使用率

  3、含國有資產(chǎn)的企業(yè)使用多

  第二十五計:買殼上市融資

  1、曲線上市融資

  2、綜合成本小,市盈率也較低

  第二十六計:商品購銷融資

  1、預(yù)收貨款融資

  案例:順馳快速制勝之道

  第二十七計:經(jīng)營融資

  1、會員卡融資

  2、促銷融資

  第二十八計:股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資

  1、戰(zhàn)略性合作伙伴融資

  2、優(yōu)先股,債轉(zhuǎn)股

  第二十九計:增資擴(kuò)股融資

  1、股本增加,股權(quán)比例發(fā)生變化

  2、規(guī)模擴(kuò)大,原股東投資額不變

  第三十計:杠桿收購融資

  1、以小搏大的工具

  2、集資、收購、拆賣、重組、上市

  第三十一計:私募股權(quán)融資

  1、成長性,競爭性,優(yōu)秀團(tuán)隊

  2、良好的退出渠道和回報預(yù)期

  第三十二計:私募債權(quán)融資

  1、穩(wěn)定的現(xiàn)金流

  2、良好的信用系統(tǒng)

  第三十三計:上市融資

  1、國內(nèi),國外上市,美國香港新加坡澳大利亞臺灣

  2、主板,中小板,創(chuàng)業(yè)板

  第三十四計:資產(chǎn)信托融資

  1、有較高的成本17%左右

  2、有效規(guī)模的要求

  第三十五計:股權(quán)質(zhì)押融資

  1、公司價值可有效評估

  2、股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰

  第三十六計:引進(jìn)風(fēng)險投資

  1、風(fēng)險投資的價值不僅僅是錢

  2、以上市退出為目的

  第三十七計:股權(quán)置換融資

  1、股權(quán)清晰可評估

  2、以戰(zhàn)略性置換為重點

  第三十八計:保險融資

  1、是最后一道保護(hù)屏障

  2、不可不買,不可多買

  第三十九計:衍生工具融資

  1、適用于大型企業(yè)

  2、有很高的金融風(fēng)險

  第四十計:民間融資(個人借貸和委托貸款)

  1、個人借貸融資

  2、企業(yè)拆借融資

  案例:粵東自來水廠項目

  第四十一計:不動產(chǎn)、動產(chǎn)抵押貸款

  1、房地產(chǎn)抵押貸款

  2、土地使用權(quán)抵押貸款

  3、設(shè)備抵押融資

  4、動產(chǎn)質(zhì)押融資

  5、浮動抵押(產(chǎn)品、半成品等)

  第四十二計:票據(jù)貼現(xiàn)貸款

  1、商業(yè)票據(jù)貼現(xiàn)貸款

  2、買方或協(xié)議付息票據(jù)貼現(xiàn)貸款

  案例:思路決定出路

  案例:猛龍過江震京津

  案例:產(chǎn)權(quán)式公寓模式

  第四十三計:融資租賃

  1、簡單融資租賃

  案例:廣華出租車項目

  2、BOT ( BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT )

  3、ABS

  案例:歐洲迪斯尼樂園項目

  第四十四計:投資銀行融資

  1、投資銀行

  案例:蒙牛騰飛

  2、風(fēng)險投資公司

  3、科技風(fēng)險投資基金

  資料:風(fēng)險評估指標(biāo)

  4、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金

  5、證券投資基金

  第四十五計:資產(chǎn)證券化融資

  1、(房地產(chǎn))資產(chǎn)證券化

  2、抵押貸款證券化

  案例:奧運3000億融資

  3、可轉(zhuǎn)換債券

  第四十六計:場外交易市場

  1、中小企業(yè)私募。需要企業(yè)達(dá)到一定規(guī)模,目前綜合成本在12%-18%

  2、深圳前海股權(quán)中心梧桐私募債。操作靈活,方式多樣,放款時間快。年利息成本在8-12%.

  3、國內(nèi)三板市場。融資渠道多,影響大。

  第四十七計:眾籌模式

  通過互聯(lián)網(wǎng)集資,應(yīng)操作規(guī)范,避免非法集資紅線,適合小企業(yè)、藝術(shù)家或個人對公眾展示他們的創(chuàng)意。

  第四十八計:保理

  保理業(yè)務(wù)是指企業(yè)將現(xiàn)在或未來的基于企業(yè)與其客戶(買方)訂立的銷售合同所產(chǎn)生的應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行或者保理公司,由銀行或者保理公司提供買方信用風(fēng)險擔(dān)保、資金融通、賬務(wù)管理及應(yīng)收賬款收款服務(wù)的綜合性金融服務(wù)。

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