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#提問#老師房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交土地增值稅如何計(jì)算預(yù)繳?
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速問速答你好,參考一下以前的例題,
1、土地增值稅的應(yīng)稅收入
《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》(財(cái)稅[2016]43號):土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號):一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題:
營改增后,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡易計(jì)稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
2、預(yù)交土地增值稅的計(jì)算
根據(jù)上述政策,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí):
1、一般計(jì)稅方法下:
預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1+11%)*土地增值稅預(yù)征率
2、簡易計(jì)稅方法下:
預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1+5%)*土地增值稅預(yù)征率
為方便納稅人,簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算,根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號):為方便納稅人,簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的,可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù):
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
如:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)A項(xiàng)目(開工日期在2016年5月1日后),2017年7月銷售普通住宅預(yù)收房款1110萬元,根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定,土地增值稅預(yù)征率2%。則:
1、正常情況下,土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算:
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=不含增值稅收入=1110/(1+11%)=1000萬元
預(yù)交土地增值稅稅款=不含增值稅收入*土地增值稅預(yù)征率=1000*2%=20萬元。
2、為方便納稅人,簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算:
應(yīng)預(yù)交的增值稅稅款=1110/(1+11%)*3%==30萬元
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=1110-30=1080萬元
預(yù)交土地增值稅稅款=1080*2%=21.6萬元。
從上述結(jié)果來看,雖然計(jì)算簡化了些,但預(yù)交的稅款比正常計(jì)算的方法下要大。國家稅務(wù)總局公告2016年第70號規(guī)定“為方便納稅人,簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算”,“可按照”上述方法進(jìn)行計(jì)算,但在個(gè)別省市,強(qiáng)制納稅人按照上述規(guī)定計(jì)算繳納我認(rèn)為有些欠妥。
3、預(yù)交土地增值稅的會計(jì)處理
沿用上例,該企業(yè)預(yù)交土地增值稅20萬元,則會計(jì)處理如下:
借:應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅20
貸:銀行存款20
待開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到完工條件,相應(yīng)的收入及成本結(jié)轉(zhuǎn)損益時(shí),將土地增值稅轉(zhuǎn)入稅金及附加科目:
借:稅金及附加20
貸:應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅20
但有的企業(yè)在預(yù)交土地增值稅的同時(shí)就將其轉(zhuǎn)入“稅金及附加”,不符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的要求和收入成本的配比原則。
2020 04/18 08:54
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