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2020年6月稅務機關對某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算，提供的資料如下： （1）2018年6月以17760萬元購得一宗土地使用權，并繳納契稅。 （2）自2019年7月起，對受讓土地50%的面積進行一期項目開發(fā)，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元，管理費用200萬元，銷售費用400萬元，銀行貸款憑證顯示利息支出600萬元，允許扣除的有關稅金及附加290萬元。 （3）2020年3月該項目實現(xiàn)全部銷售，共計取得不含稅收入31000萬元。（契稅稅率為5%）。 要求： （1）簡要說明房地產(chǎn)開發(fā)成本包含的項目 （2）簡要說明房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除標準 （3）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權金額。 （4）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。 （5）計算該公司清算土地增值稅時應繳納的土地增值稅。
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參考答案：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除標準：
①納稅人能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）。
②納稅人不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為
（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內。
（3）取得土地使用權所支付的金額=
17760×（1+5%）×50%=9324（萬元）
（4）取得土地使用權所支付的金額=9324（萬元）
房地產(chǎn)開發(fā)成本=600（萬元）
房地產(chǎn)開發(fā)費用=600+（9324+6000）×5%=1366.2（萬元）
允許扣除的稅金及附加=200（萬元）
其他扣除項目=（9324+6000）×20%=3064.8（萬元）
允許扣除項目金額的合計數(shù)=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045（萬元）
（5）增值額=31000-20045=10955（萬元）
增值率=10955÷20045×100%=54.65%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%。
應納土地增值稅稅額=10955×40%-20045×5%=3379.75（萬元）
2022 04/11 12:49
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