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2020年6月稅務機關對某房地產開發(fā)公司開發(fā)的房地產項目進行土地增值稅清算，提供的資料如下： （1）2018年6月以17760萬元購得一宗土地使用權，并繳納契稅。 （2）自2019年7月起，對受讓土地50%的面積進行一期項目開發(fā)，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元，管理費用200萬元，銷售費用400萬元，銀行貸款憑證顯示利息支出600萬元，允許扣除的有關稅金及附加290萬元。 （3）2020年3月該項目實現(xiàn)全部銷售，共計取得不含稅收入31000萬元。（契稅稅率為5%）。 要求： （1）簡要說明房地產開發(fā)成本包含的項目 （2）簡要說明房地產開發(fā)費用的扣除標準 （3）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權金額。 （4）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。 （5）計算該公司清算土地增值稅時應繳納的土地增值稅。
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參考答案：
（1）房地產開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。
（2）房地產開發(fā)費用的扣除標準：
①納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發(fā)費用為：利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×5%以內（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）。
②納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發(fā)費用為
（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×10%以內。
（3）取得土地使用權所支付的金額=
17760×（1+5%）×50%=9324（萬元）
（4）取得土地使用權所支付的金額=9324（萬元）
房地產開發(fā)成本=600（萬元）
房地產開發(fā)費用=600+（9324+6000）×5%=1366.2（萬元）
允許扣除的稅金及附加=200（萬元）
其他扣除項目=（9324+6000）×20%=3064.8（萬元）
允許扣除項目金額的合計數(shù)=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045（萬元）
（5）增值額=31000-20045=10955（萬元）
增值率=10955÷20045×100%=54.65%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%。
應納土地增值稅稅額=10955×40%-20045×5%=3379.75（萬元）
2022 04/11 12:49
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