2018年中級經濟師房地產專業(yè)易錯題點評（一）

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以下是：2018年中級經濟師房地產專業(yè)易錯題點評（一）

1、影響資金等效值的因素主要有（　）。

A. 資金額的數量

B. 資金發(fā)生的時間

C. 利率（折現率）的大小

D. 計算方法的差異

E. 稅率的大小

【正確答案】ABC

【點評】本題考查資金等效值的概念。影響資金等值的因素主要有資金額的數量、資金發(fā)生的時間、利率（或折現率）的大小。

2、項目在整個計算期內，使各計算時點凈現金流量值累計等于零時的折現率，稱為（?。?/p>

A. 投資利潤率

B. 市場利率

C. 基準收益率

D. 財務內部收益率

【正確答案】 D

【點評】 本題考查財務內部收益率。財務內部收益率是指項目在整個計算期內，使各計算時點凈現金流量值累計等于零時的折現率。

3、關于資金的時間價值，以下說法錯誤的是（?。?。

A. 資金的時間價值是指現在的一定量的資金比將來的等量資金具有更高的價值

B. 也就是說不同時間發(fā)生的等額資金在價值上會有差別

C. 可以通過資金的時間價值對通貨膨脹的損失作補償

D. 人們的投機動機是資金時間價值產生的愿意之一

【正確答案】D

【點評】本題考查資金時間價值的概念。資金時間價值產生的原因是多方面的。從投資者的角度看，主要是基于以下方面：投資收益率、通貨膨脹率、時間風險因素。

4、在出售型房地產開發(fā)投資項目的現金流出中，開發(fā)成本包括（　）。

A. 管理銷售費用

B. 勘察設計和前期工程費

C. 建筑安裝工程費

D. 基礎設施建設費

E. 公共配套設施建設費

【正確答案】BCDE

【點評】本題考查出售型房地產開發(fā)投資項目的現金流出。在出售型房地產開發(fā)投資項目的現金流出中，開發(fā)成本包括：勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、開發(fā)期間稅費。

5、下列不確定性分析的類型中，只用于財務效益分析的是（?。?。

A. 風險分析

B. 敏感性分析

C. 盈虧平衡分析

D. 收入支出分析

【正確答案】C

【點評】本題考查房地產投資項目不確定性分析概述。盈虧平衡分析只用于財務效益分析，敏感性分析和風險分析可用于財務效益分析和國民經濟效益分析。

6、 某企業(yè)生產某種產品，年固定成本為300萬元，單位產品的可變成本為120元，售價為240元，則其盈虧平衡點的銷售收入為（　）萬元。

A. 2.5

B. 4

C. 400

D. 600

【正確答案】D

【點評】本題考查線性盈虧平衡分析方法。PQ＝F＋VQ，即240Q＝3000000＋120Q，得到Q＝25000。因此PQ＝240×25000＝600（萬元）。

7、關于房地產投資的系統(tǒng)風險，以下敘述錯誤的是（　）。

A. 利率上升會抑制房地產市場需求，導致房地產價格下降

B. 以固定租金方式出租房地產的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越小

C. 當市場內結構性過剩達到一定程度時，房地產投資者將面臨嚴峻的房地產庫存或積壓、空置局面，導致資金占壓嚴重

D. 房地產的不可移動性，使房地產投資者面臨著政治風險

【正確答案】B

【點評】本題考查房地產投資風險的類型。以固定租金方式出租房地產的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。

8、下列有關差額凈現值法的使用的敘述，錯誤的是（?。?。

A. 首先要計算兩個方案的凈現金流量的差，然后分析差額凈現值是否大于0

B. 若差額凈現值大于0，表明投資大的方案優(yōu)于投資小的方案

C. 若差額凈現值小于0，表明投資大的方案優(yōu)于投資小的方案

D. 當方案很多時，此方法比較煩瑣

E. 差額凈現值不僅能檢驗差額投資的效果，還能檢驗全部投資是否合理

【正確答案】CE

【點評】本題考查計算期相同的互斥型方案比選。若差額凈現值大于0，表明投資大的方案優(yōu)于投資小的方案，所以C說法錯誤。差額凈現值只能用來檢驗差額投資的效果，或者說相對效果，不能檢驗全部投資是否合理，所以E說法錯誤。

9、 可行性研究報告的編制的大致步驟不包括（?。?。

A. 項目的租售計劃及價格預測

B. 市場促銷策略的選擇

C. 項目資金籌措計劃

D. 基本報表的編制及經濟指標計算

【正確答案】 B

【點評】 本題考查房地產投資項目可行性研究報告編制的步驟。從一般邏輯關系看，可行性研究報告的編制大致按下列步驟進行：（1）資料的收集與整理統(tǒng)計；（2）項目規(guī)劃方案的設計；（3）項目進度安排；（4）項目總投資費用估算；（5）項目的租售計劃及價格預測；（6）項目資金籌措計劃；（7）基本報表的編制及經濟指標計算；（8）對經濟評價指標的檢驗；（9）不確定性分析和風險分析；（10）可行性研究報告的結構設計；（11）可行性研究報告的編寫。

10、在進行了房地產市場細分之后，就需要結合房地產開發(fā)項目對各細分市場進行分析和評價，目標市場應具備的條件有（?。?。

A. 目標市場應該有足夠的需求量

B. 目標市場應是企業(yè)有能力進入的

C. 目標市場應保證企業(yè)的利潤最大化

D. 目標市場應是進入退出無障礙的

E. 目標市場應是最有發(fā)展?jié)摿Φ?/p>

【正確答案】AB

【點評】本題考查房地產市場細分。在進行了房地產市場細分之后，就需要結合房地產開發(fā)項目對各細分市場進行分析和評價，目標市場應具備的條件有：目標市場應有足夠的需求量；目標市場應是企業(yè)有能力進入的。

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