2014年經(jīng)濟(jì)師考試《中級財(cái)政稅收》知識(shí)點(diǎn)：契稅

2014年中級經(jīng)濟(jì)師考試備考開始啦，網(wǎng)校特別整理了中級財(cái)政稅收專業(yè)教材的重點(diǎn)知識(shí)點(diǎn)，希望您提前掌握，以迎接2014年中級經(jīng)濟(jì)師考試！

第二節(jié) 契稅

契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中：

銷售方：營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、所得稅

購買方：印花稅、契稅

一、契稅的納稅人和征稅范圍

（一）納稅人（掌握）

境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。

（二）征稅范圍（掌握）

契稅的征稅對象是發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。

具體包括：國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、房屋贈(zèng)與、房屋交換等。

1.國有土地使用權(quán)出讓

2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

包括以出售、贈(zèng)與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個(gè)人的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

3.房屋買賣

下列情況，視同買賣房屋：

（1）以房屋抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋——由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅

（2）以房產(chǎn)作為投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓——由產(chǎn)權(quán)承受方按投資房產(chǎn)價(jià)值或房產(chǎn)買價(jià)繳納契稅

以自有房屋作股權(quán)投入本人經(jīng)營企業(yè)，免納契稅。

（3）買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章征收契稅。

4.房屋贈(zèng)與——受贈(zèng)人按規(guī)定繳納契稅。以獲獎(jiǎng)方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)照章繳納契稅

5.房屋交換

房屋產(chǎn)權(quán)交換，雙方交換價(jià)值相等，免納契稅；

價(jià)值不相等的，按超出部分由支付差價(jià)方繳納契稅。

6.企業(yè)改革中有關(guān)契稅政策

7.房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策

（1）對于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按規(guī)定征收契稅；對于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。

（2）采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。

（3）承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。

二、契稅的稅率（熟悉）——幅度比例稅率：3～5%

三、契稅的計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算

（一）計(jì)稅依據(jù)

情形	計(jì)稅依據(jù)
1.土地使用權(quán)出售、房屋買賣	成交價(jià)格
2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與	由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定
3.土地使用權(quán)交換、房屋交換	所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額
4.出讓國有土地使用權(quán)的	承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益 已購公有住房經(jīng)補(bǔ)交土地出讓金和和其他出讓費(fèi)用成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅
5.通過“招、拍、掛”程序承受土地使用權(quán)的	按土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中土地前期開發(fā)成本不得扣除

（二）應(yīng)納稅額的計(jì)算

應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率。

四、契稅的減免（熟悉）

（一）契稅減免的基本規(guī)定

1.國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。

2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。

3.因不可抗力喪失住房而重新購買住房的，酌情減免。

4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級人民政府確定是否減免。

5.承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

6.經(jīng)外交部確認(rèn)，依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定，應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

（二）財(cái)政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項(xiàng)目

注意第6、7兩項(xiàng)內(nèi)容，尤其是第7項(xiàng)。

對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%.