【綜合題】2018《資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)一》考試真金題及答案（考生回憶）

2018年資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)一》科目考試已經(jīng)結(jié)束，正保會計(jì)網(wǎng)校根據(jù)考生反饋，整理了2018年資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)一》試題及參考答案（考生回憶版），供廣大考生參考！歡迎廣大考生朋友們登錄網(wǎng)校論壇一起回憶資產(chǎn)評估師試題并討論答案！以下是2018資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)一》試題及答案解析：

單選題          多選題           綜合題

三、綜合題

1、（改）某企業(yè)擬轉(zhuǎn)讓一項(xiàng)工業(yè)房地產(chǎn)，委托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為2016年6月30日，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)現(xiàn)場調(diào)查后，擬對建筑物采用重置成本法，對土地使用權(quán)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評估。該工業(yè)房地產(chǎn)情況如下：

建筑面積4650平方米，2010年6月30日建成并投入使用，經(jīng)濟(jì)壽命年限為40年，截止目前正常使用，經(jīng)評估，重置單價(jià)為3500元/平方米，用打分法確定的建筑物成新率為78%。

房地產(chǎn)用地于2008年6月30日通過出讓方式取得，位于某地區(qū)三類地價(jià)區(qū)，土地面積2500平方米，出讓年限50年，用地性質(zhì)為工業(yè)用途，土地開發(fā)程度達(dá)到六通一平。該地區(qū)三類地價(jià)區(qū)的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為650元/平方米，基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為六通一平，50年期出讓土地使用權(quán)，平均容積率為2.0，基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日期為2012年6月30日。根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)資料，容積率修正系數(shù)見下表：

表一

容積率	1.7	1.8	1.9	2.0	2.1	2.2	2.3
修正系數(shù)	1.075	1.042	1.018	1	0.982	0.951	0.923

該地區(qū)地價(jià)指數(shù)以1990年為基期的定基指數(shù)，2012－2018年地價(jià)指數(shù)見下表：

表二

2012－2018年地價(jià)指數(shù)表

2012.6	2013.6	2014.6	2015.6	2016.6	2017.6	2018.6
1.3	1.7	2.3	2.35	2.46	2.85	2.9

影響地價(jià)的其他因素修正系數(shù)為1.0500，土地資本化率為6%，不考慮交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)。

要求：

問題1：簡述采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的前提條件。

參考答案：

釆用基準(zhǔn)地價(jià)修正法的前提條件是：①當(dāng)?shù)卣压蓟鶞?zhǔn)地價(jià)；②可以取得基準(zhǔn)地價(jià)修正體系；③基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系是有效的，基準(zhǔn)地價(jià)的評估基準(zhǔn)日距本次評估基準(zhǔn)日在3年以內(nèi)。

（注：帶有“改”字，意思是考題原表述已經(jīng)不完全符合現(xiàn)行教材最新表述，已經(jīng)按照現(xiàn)行教材調(diào)整修改。）

問題2：計(jì)算土地使用權(quán)評估單價(jià)（元/平方米），保留4位小數(shù)。

參考答案：

土地使用權(quán)評估單價(jià)＝待估宗地所處級別（地段）的基準(zhǔn)地價(jià)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)

①本次測算評估對象房地產(chǎn)用地于2008年6月30日通過出讓方式取得，出讓年限50年，評估基準(zhǔn)日為2016年6月30日，宗地的可使用年期為50－8＝42（年）。

宗地使用年期修正系數(shù)

＝[1－1/（1＋r）^m]/[1－1/（1＋r）^n]

＝[1－1/（1＋土地資本化率）^被估宗地可使用年期]/[1－1/（1＋土地資本化率）^該用途土地法定最高出讓年期]

＝[1－1/（1＋6%）^42]/[1－1/（1＋6%）^50]＝0.9659

②基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日期為2012年6月30日，本次評估基準(zhǔn)日為2016年6月30日，相差4年，應(yīng)進(jìn)行期日修正。

該地區(qū)地價(jià)指數(shù)以1990年為基期的定基指數(shù)，2012年6月30日地價(jià)指數(shù)為1.3，2016年6月30日地價(jià)指數(shù)為2.46。

期日修正系數(shù)＝2.46/1.3＝1.8923

（原理可以參照市場法，交易日期修正系數(shù)＝評估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例交易時(shí)價(jià)格指數(shù)）

③待估宗地容積率＝總建筑面積/總建設(shè)用地面積＝4650/2500＝1.86

設(shè)宗地容積率修正系數(shù)為X，結(jié)合容積率修正系數(shù)表，可知：

容積率    修正系數(shù)

1.8        1.042

1.86       X

1.9        1.018

根據(jù)內(nèi)插法計(jì)算，有：

（X－1.018）/（1.042－1.018）＝（1.86－1.9）/（1.8－1.9）

即，X－1.018＝（1.86－1.9）/（1.8－1.9）×（1.042－1.018）

即，X＝（1.86－1.9）/（1.8－1.9）×（1.042－1.018）＋1.018

即，X＝1.0276

即，待估宗地容積率修正系數(shù)＝1.0276/1＝1.0276

④其他因素修正系數(shù)為1.0500。

⑤土地使用權(quán)評估單價(jià)＝待估宗地所處級別（地段）的基準(zhǔn)地價(jià)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)

＝650×0.9659×1.8923×1.0276×1.0500

＝1281.8845（元/平方米）

問題3：若打分法和年限法權(quán)重比為6:4，計(jì)算建筑物綜合成新率（%）。

參考答案：

年限法成新率

＝尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）×100%

＝（40－6）/40

＝85%

綜合成新率＝年限法成新率×權(quán)數(shù)＋打分法成新率×權(quán)數(shù)

＝85%×0.4＋78%×0.6

＝80.8%

【思路點(diǎn)撥】該工業(yè)房地產(chǎn)，2010年6月30日建成并投入使用，經(jīng)濟(jì)壽命年限為40年，評估基準(zhǔn)日為2016年6月30日，已經(jīng)使用6年，尚可使用“40－6”年。

問題4：計(jì)算建筑物評估值，委估資產(chǎn)評估值。
參考答案：

重置成本法下，房屋建筑物評估值

＝單位面積重置成本×建筑面積×成新率

＝3500×4650×80.8%

＝13150200（元）

資產(chǎn)評估值＝房屋建筑物評估值＋土地使用權(quán)價(jià)格

＝房屋建筑物評估值＋土地使用權(quán)單價(jià)×土地面積

＝13150200＋1281.8845×2500

＝16354911.25（元）

（注釋：本題最后一個小問，是使用了房地分估的思路，基本公式是“不動產(chǎn)價(jià)值=土地使用權(quán)價(jià)格+房屋建筑物價(jià)值”，現(xiàn)行教材已經(jīng)刪除了房地分估和房地合估的詳細(xì)講解，了解一下即可。）

本試卷內(nèi)容根據(jù)正保會計(jì)網(wǎng)校論壇考生討論內(nèi)容，由網(wǎng)校教學(xué)專家整理。

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