房屋銷售的財(cái)稅處理

《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅 計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅2016）43號(hào)規(guī)定：

一、計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。

二、房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

以下例題涉及土地增值稅的，除特別說明，均為不含增值稅收入。

一、定金、訂金、誠意金的不同處理

1.定金的稅務(wù)處理

由于定金簽了合同，就要預(yù)繳企業(yè)所得稅、土地增值稅。

國稅局2016 18號(hào)第十條規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

基于以上政策規(guī)定，預(yù)收定金必須要交企業(yè)所得稅和增值稅、土地增值稅。

2.訂金、誠意金的稅務(wù)處理

訂金、誠意金均不屬于建立在購房合同上的預(yù)收款性質(zhì)，在合同簽訂日之前，此時(shí)企業(yè)所得稅、增值稅應(yīng)稅行為尚未成立，不應(yīng)作為預(yù)收賬款征收銷售不動(dòng)產(chǎn)增值稅和企業(yè)所得稅 。訂金暫時(shí)可以記在“其他應(yīng)付款”。　　但是，簽訂合同之后，訂金、誠意金（保證金、VIP卡）馬上要從其他應(yīng)付款轉(zhuǎn)到預(yù)收賬款繳企業(yè)所得稅和增值稅、土地增值稅。簽了合同還把誠意金放在其他應(yīng)付款是錯(cuò)誤的，這也是稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查的重點(diǎn)。

河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之八）第七條：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、意向金、誠意金等款項(xiàng)繳納增值稅問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠意金、認(rèn)籌金等各種名目向購房人收取的款項(xiàng)不同時(shí)符合下列條件的均屬于預(yù)收款性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅：

（一）收取的款項(xiàng)金額不超過5萬元（含5萬元）；

（二）收取的款項(xiàng)從收取之日起三個(gè)月內(nèi)退還給購房人。

二、預(yù)售房款的財(cái)稅處理

收到預(yù)售房款（假定采用一般計(jì)稅方法）

借：銀行存款

       貸：預(yù)收賬款

              預(yù)繳增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅（預(yù)收賬款/(1+9%)*3%）

       貸：銀行存款

              結(jié)轉(zhuǎn)收入

借：預(yù)收賬款

       貸：主營業(yè)務(wù)收入

              應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅—銷項(xiàng)稅額（預(yù)收賬款/（1+9%）*9%）

三、房屋按揭貸款的財(cái)稅處理

收到房屋首付款（假定采用簡易計(jì)稅方法）

借：銀行存款

       貸：預(yù)收賬款

              房屋按揭貸款到位

借：銀行存款

       貸：預(yù)收賬款

              預(yù)繳增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)—簡易計(jì)稅（預(yù)收賬款/（1+5%）*3%）

       貸：銀行存款

              結(jié)轉(zhuǎn)收入

借：預(yù)收賬款

       貸：主營業(yè)務(wù)收入

              應(yīng)交稅費(fèi)—簡易計(jì)稅（預(yù)收賬款/（1+5%）*5%）

四、回遷房的財(cái)稅處理

1.回遷房的會(huì)計(jì)核算

業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)，確認(rèn)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

借：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)　

　　貸：應(yīng)付賬款—拆遷補(bǔ)償費(fèi)

在開發(fā)產(chǎn)品交房時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票并結(jié)轉(zhuǎn)收入

借：應(yīng)付賬款—拆遷補(bǔ)償費(fèi)（假定不支付差價(jià)）　　

       貸：主營業(yè)務(wù)收入

              應(yīng)交稅費(fèi)—簡易計(jì)稅(假定按簡易計(jì)稅方法)

結(jié)轉(zhuǎn)回遷房成本

借：主營業(yè)務(wù)成本　

       貸：開發(fā)產(chǎn)品

2.房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理

（1）增值稅的處理

a.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

《營改增試點(diǎn)實(shí)施辦法》財(cái)稅2016 36號(hào)附件一第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間：

（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天（孰早原則） ；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天（發(fā)票控稅的體現(xiàn)） 。

收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。

取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

（二）納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

（三）納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

（四）納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定情形的（視同銷售），其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

（五）增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補(bǔ)償房產(chǎn)時(shí)，增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為補(bǔ)償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)。

b.計(jì)稅依據(jù)《關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函發(fā)〔1995〕549號(hào)）和《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅，對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。

對(duì)超出拆遷建筑面積的部分，則應(yīng)按《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定的順序確定計(jì)稅營業(yè)額，一是可以按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；二是可以按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；三是按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）。 

原營業(yè)稅計(jì)稅金額的規(guī)定是考慮了拆遷用房的特殊性，給與的稅法優(yōu)惠，營改增后并無沿用該政策。

拆遷用房的應(yīng)稅銷售額確定：《營改增試點(diǎn)實(shí)施辦法》財(cái)稅2016 36號(hào)文附件1第四十四條規(guī)定，按照下列順序確定銷售額：

(一)按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

(二)按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

(三)按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：

組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤率）

成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。

（2）企業(yè)所得稅的處理

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十六條第三款規(guī)定，通過捐贈(zèng)、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的無形資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為計(jì)稅基礎(chǔ)。

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。

確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋?/p>

①按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定。

②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定。

③按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。

開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

第三十一條規(guī)定，企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：

1.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

2.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

（3）土地增值稅的處理

國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入。

其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

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李老師講解的

房地產(chǎn)企業(yè)票據(jù)、合同、財(cái)務(wù)、報(bào)表實(shí)訓(xùn)

本課程以實(shí)戰(zhàn)應(yīng)用與職業(yè)晉升為目標(biāo)，為培養(yǎng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專業(yè)財(cái)務(wù)人員而開設(shè)。首先對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)政策及會(huì)計(jì)核算進(jìn)行專篇講解，在此基礎(chǔ)上，以房地產(chǎn)開發(fā)流程為主線，同時(shí)結(jié)合財(cái)務(wù)崗位的工作特點(diǎn)，進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)合同簽訂及票據(jù)審核要點(diǎn)進(jìn)行解讀。本課程還包含了一定的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)知識(shí)，佐之以三十余個(gè)精彩案例的細(xì)致剖析，以期幫助學(xué)員建立處理財(cái)稅問題的系統(tǒng)性、全局觀及稅務(wù)思維，使學(xué)員達(dá)到聽后即懂、學(xué)后即用、全面提升職場競爭力的效果。心動(dòng)不如行動(dòng)，快來學(xué)習(xí)吧！點(diǎn)擊圖片即可報(bào)名>>