房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本會計科目如何設置？一文搞懂

來源: 正保會計網(wǎng)校編輯：xiemengxue 2020/10/30 14:43:33　　字體：大小

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容有哪些？項目有哪些？分別核算哪些內(nèi)容？一問幫您理清思路！

（一）開發(fā)產(chǎn)品成本按用途可分為四類：

序號	項目	內(nèi)容
1	土地開發(fā)成本	房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設場地）所發(fā)生的各項直接費用和開發(fā)間接費用
2	房屋開發(fā)成本	房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、周轉(zhuǎn)房、出租房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出
3	配套設施開發(fā)成本	房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的、能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出
4	代建工程成本	房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的除土地、房屋以外的其他工程（如市政工程等）所發(fā)生的各項費用支出

（二）開發(fā)產(chǎn)品成本（開發(fā)成本）項目

（1）土地征用費及拆遷補償費

（2）前期工程費

（3）建筑安裝工程費

（4）基礎設施建設費

（5）公共配套設施費

（6）開發(fā)間接費用

（1）土地征用費及拆遷補償費：指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用。

主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。

大配套費又叫城市基礎設施配套費、市政公用設施配套費，指按城市總體規(guī)劃要求，為籌集城市市政公用基礎設施建設資金所收取的費用，按建設項目的建筑面積計征，專項用于城市基礎設施和城市共用設施建設。

包括城市道路、橋梁、公共交通、供水、燃氣、污水處理、集中供熱、園林、綠化、路燈和環(huán)境衛(wèi)生等設施的建設。建設單位是大配套費的繳納主體，征收標準以各地方具體政策為準。

（2）前期工程費：指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

（3）建筑安裝工程費：指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。

（4）基礎設施建設費：指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。

（5）公共配套設施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。

（6）開發(fā)間接費用：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。

主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

（三）核算的內(nèi)容

開發(fā)間接費用核算企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用。

工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、周轉(zhuǎn)房攤銷、勞動保護費等。

（2）為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用，依據(jù)企業(yè)會計準則，將符合資本化條件的借款費用計入開發(fā)間接費用。

（3）期末科目無余額。開發(fā)間接費用應按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定，分配計入有關(guān)的成本核算對象。

（四）開發(fā)間接費用與管理費用、銷售費用的劃分

（1）三個會計科目的核算內(nèi)容

開發(fā)間接費用核算的是企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位直接組織管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項間接費用。

銷售費用核算的是企業(yè)為銷售而發(fā)生的各項費用。包括：

①產(chǎn)品銷售之前的改裝修復費、產(chǎn)品看護費、水電費、采暖費。

②產(chǎn)品銷售過程中發(fā)生的廣告宣傳費、展覽費。

③為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設的銷售機構(gòu)的職工工資、福利費、業(yè)務費等經(jīng)常費用。

管理費用核算的是企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用。

包括工資、福利費、工會經(jīng)費、職工教育費、勞動保險費、待業(yè)保險費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務招待費、壞賬損失以及其他管理費等。

（2）管理費用和開發(fā)間接費用的區(qū)別

在實際工作中，往往以是否設立現(xiàn)場管理機構(gòu)為依據(jù)進行劃分。

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