企業(yè)競(jìng)拍一塊土地3500萬(wàn)元，也全額取得政府的政府土地出讓金專用收據(jù)！取得土地后，收到了政府的土地出讓金返還金額1000萬(wàn)元?，F(xiàn)在房子已經(jīng)建好打算投入使用了，在繳納房產(chǎn)稅時(shí)，能否按照扣除土地出讓金返還后的金額繳納房產(chǎn)稅呢？

一、觀點(diǎn)分析

1、觀點(diǎn)：可以扣除。

《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》財(cái)稅(2010]121號(hào)，以下簡(jiǎn)稱121號(hào)文)明確，無(wú)論納稅人在會(huì)計(jì)上如何處理，計(jì)征房產(chǎn)稅的房屋原價(jià)必須包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。企業(yè)實(shí)際取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款為扣除土地出讓金返還后的金額2500萬(wàn)元。未支付就無(wú)需計(jì)入，類似于劃撥方式取得土地使用權(quán)的，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)就為零。從土地增值稅政策執(zhí)行情況來(lái)看，目前各地一般不允許將政府已經(jīng)返還的地價(jià)計(jì)入“取得土地使用權(quán)支付金額”，即返還的地價(jià)必須沖減土地成本。例如《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2012〕1號(hào)）規(guī)定，納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)以納稅人實(shí)際支付土地出讓金（包括后期補(bǔ)繳的土地出讓金），減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟(jì)利益后予以確認(rèn)。本著各稅種的政策趨同，房產(chǎn)稅也應(yīng)該按照扣減后的土地價(jià)值確定。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2008]152號(hào)）的規(guī)定，“對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。”從土地出讓業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)來(lái)看，企業(yè)按照招拍掛金額全額繳納的土地出讓金已經(jīng)取得全額票據(jù)，3500萬(wàn)元計(jì)入土地受讓成本，政府給予的返還是政府補(bǔ)助，如果選擇凈額法核算，是沖減土地受讓成本，最終土地受讓成本為2500萬(wàn)元。

2、觀點(diǎn)：不可以扣除。

政府補(bǔ)助準(zhǔn)則是2017年新修訂的，財(cái)稅[2008]152號(hào)文出臺(tái)時(shí)，并未考慮凈額法的情形，舊政府補(bǔ)助準(zhǔn)則中并無(wú)凈額法，而是均計(jì)入當(dāng)期損益。從企業(yè)所得稅上看，《關(guān)于財(cái)政性資金行政事業(yè)性收費(fèi)政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》(財(cái)稅〔2008〕151號(hào))規(guī)定，企業(yè)取得的各類財(cái)政性資金，除屬于國(guó)家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年收入總額。《關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》(財(cái)稅[2011]70號(hào))規(guī)定，同時(shí)符合以下條件可以作為不征稅收入:(一)企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件;(二)財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求;(三)企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。企業(yè)取得政府土地返還款不符合不征稅收入條件，因此，其取得的政府土地返還款應(yīng)作為收入總額處理，而不是作為土地成本的抵減。

二、總結(jié)

土地出讓金返還時(shí)，如何繳納房產(chǎn)稅，總局并沒有明確的政策規(guī)定，經(jīng)咨詢?nèi)舾傻胤蕉悇?wù)機(jī)關(guān)，大多認(rèn)為不可扣除土地出讓金返還。

在房產(chǎn)稅的相關(guān)政策中，確實(shí)不存在房產(chǎn)原值中直接減掉土地出讓金的政策依據(jù)。事實(shí)上，企業(yè)按照正常競(jìng)拍程序競(jìng)得土地后，按確定的競(jìng)拍價(jià)全額繳納土地出讓金，企業(yè)取得的政府土地返還款，通常是以政府補(bǔ)助的形式返還回來(lái)，補(bǔ)助文件中通常也不體現(xiàn)是土地出讓金返還。

土地出讓金返還的目的大多是當(dāng)?shù)卣猩桃Y，吸引企業(yè)進(jìn)駐的方法，而土地本身的價(jià)值依舊是之前的3500萬(wàn)元。所以，筆者認(rèn)為繳納房產(chǎn)稅時(shí)，不扣減土地出讓金返還也是符合房產(chǎn)稅的公平性。

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