繳稅額提升 上海非居住房出租市場(chǎng)生變

　　上海市從2月1日起加強(qiáng)了對(duì)個(gè)人非居住用房出售、租賃行為的稅收管理。這一舉措對(duì)租房市場(chǎng)帶來(lái)的影響已經(jīng)露出了苗頭按照上海市地方稅務(wù)局下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人非居住用房出售、租賃行為稅收管理工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），上海市從2月1日起，對(duì)個(gè)人作出租用途的非自住不動(dòng)產(chǎn)全額征收5%的營(yíng)業(yè)稅、12%的房地產(chǎn)稅及20%的個(gè)人收入所得稅。若物業(yè)租金收入低于營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)800元人民幣，則免征營(yíng)業(yè)稅，但仍應(yīng)按規(guī)定繳納12%的房地產(chǎn)稅和20%的個(gè)人收入所得稅。

　　雖然這一舉措針對(duì)的是非居住用房，但對(duì)正在興頭上的上海租房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，帶來(lái)的直接和間接影響已經(jīng)露出了苗頭。

　　稅賦大幅提高

　　所謂的非居住用房，是指寫(xiě)字樓、商鋪、工業(yè)廠房等。

　　據(jù)多位業(yè)主稱，此前在上海投資購(gòu)買非居住用房供出租用途，業(yè)主只要每月向區(qū)級(jí)稅務(wù)局按合約上的租金金額繳納5%的綜合稅�！锻ㄖ�》要求執(zhí)行的新規(guī)定，使得業(yè)主需要繳納的稅額有了大幅提升。不少購(gòu)買了非居住用房作出租用的業(yè)主們表示，看到《通知》之后，他們倒吸了幾口涼氣。

　　從最簡(jiǎn)單的推想可知道，按照原來(lái)的稅收標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)初購(gòu)購(gòu)買非居住用房用于出租，預(yù)期在幾年內(nèi)能夠回本，而根據(jù)一舉提高了如此幅度的新稅賦，業(yè)主的回本期將大大延長(zhǎng)。若仍要在原來(lái)預(yù)期回本的時(shí)間內(nèi)收回成本，除非就是租金以超乎想像的幅度漲上去，而后者目前已經(jīng)多少顯得有點(diǎn)高處不勝寒了。

　　對(duì)上海房產(chǎn)市場(chǎng)頗為了解的臺(tái)商楊大正說(shuō)：“當(dāng)初投資出租用途的辦公樓，預(yù)期在10至12年內(nèi)回本。稅賦這樣大幅提高，50年也無(wú)法收回投資�！鄙虾Ｉ戏可啼伔�務(wù)網(wǎng)絡(luò)有限公司總經(jīng)理項(xiàng)敏算了一筆賬：以一個(gè)每平方米1萬(wàn)元共100平方米的商鋪為例，業(yè)主在去年的出租收益約為9.5萬(wàn)元，回報(bào)率在9.213%.而今年2月1日后再用于出租，其收益將下降2.774%.同樣以這個(gè)商鋪為例，如果在去年以100萬(wàn)元的價(jià)格買入，再以130萬(wàn)元的售價(jià)賣出，業(yè)主僅需支付稅金51150元，可以凈賺248850元。而根據(jù)《通知》中的規(guī)定，如果業(yè)主在2月1日后以同樣的售價(jià)賣出該商鋪，差價(jià)收入要下降62.39%.經(jīng)過(guò)這樣的比較，貸款投資非居住用房出租的投資者，得馬上對(duì)出租收入能否抵消貸款利息進(jìn)行精算。

　　面臨如此嚴(yán)峻的考驗(yàn)，上海商鋪、寫(xiě)字樓等非居住用房的投資將會(huì)遭受怎樣的影響呢？上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心理事顧建發(fā)認(rèn)為，非居住房出租的稅賦突然上漲，可能會(huì)引起一部分本來(lái)有這方面投資意向的投資者擱置原來(lái)的投資計(jì)劃。

　　各方說(shuō)法不同

　　記者沒(méi)有了解到此次大幅提升非居住用房租賃稅賦的官方說(shuō)法，上海市地方稅務(wù)局宣傳處的人士沒(méi)有回答記者對(duì)此的詢問(wèn)。但關(guān)于此項(xiàng)新措施的出臺(tái)動(dòng)因，各方的說(shuō)法不同。

　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任印堃華教授說(shuō)，以前非自住房出租作為經(jīng)營(yíng)行為，20%的個(gè)人所得稅也是要交的，但可能執(zhí)行情況不是很好，這次地稅局只是為了強(qiáng)調(diào)對(duì)非自住房租賃市場(chǎng)的管理，把它和其它稅種綜合起來(lái)重新強(qiáng)調(diào)了一遍。毫無(wú)疑問(wèn)，這部分稅是理應(yīng)繳納的。但上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心理事顧建發(fā)認(rèn)為，從12%房地產(chǎn)稅和5%營(yíng)業(yè)稅這兩項(xiàng)稅種的設(shè)定原則來(lái)判斷，在非居住房出租方面是否屬于應(yīng)征范疇，有待商榷。

　　另?yè)?jù)有關(guān)人士透露，《通知》中的這些稅種并非新增的，而是能從上世紀(jì)80年代的相關(guān)稅收法規(guī)中找到依據(jù)的。百富行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人麥月麗說(shuō)，上海早些年為爭(zhēng)取外來(lái)投資，將出租物業(yè)綜合稅大幅下調(diào)到過(guò)低水平�；蛟S如今因?yàn)樵S多商鋪的投資回報(bào)理想，才決定取消當(dāng)年為促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而出臺(tái)的優(yōu)惠措施。

　　房地產(chǎn)業(yè)是上海重點(diǎn)發(fā)展的六大支柱產(chǎn)業(yè)之一，但房地產(chǎn)這一支柱產(chǎn)業(yè)在2002年才初步顯示出對(duì)上海經(jīng)濟(jì)全局的影響力。在2002年上海樓市火爆的背景下，房地產(chǎn)增加值增速超過(guò)了14%，增幅高出全市GDP三個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP的比重從上一年的6.4%上升到了6.9%.2002年，上海房地產(chǎn)行業(yè)全年創(chuàng)出的97.61億元稅收。不過(guò)，上海市地方稅務(wù)局有關(guān)人士透露，國(guó)家稅務(wù)總局要求上海今年實(shí)現(xiàn)稅收收入比2002年多增18.9%.據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，在新的壓力下，有關(guān)部門的眼光自然會(huì)瞄上去年創(chuàng)稅同比攀高了五成的房地產(chǎn)業(yè)，而上海非居住房屋租賃的稅收征管有相當(dāng)?shù)臐摿�可挖�?br>
　　不大不小的信號(hào)

　　上海市中心有一近4000平方米的商鋪，一位溫州投資客對(duì)發(fā)展商開(kāi)出的1.8萬(wàn)元/平方米報(bào)價(jià)連價(jià)格也未還就爽快地全部買下了，讓發(fā)展商大喜不已。但這位溫州客將商鋪拆零在溫州叫賣，實(shí)際銷售價(jià)近2.5萬(wàn)元/平方米。一轉(zhuǎn)手賺取的利潤(rùn)，竟然不比蓋了兩年房子的發(fā)展商賺得少。正是這些傳奇故事一樣的投資案例的堆積，推動(dòng)上海商鋪2002年的平均價(jià)位漲幅比2001年高出一倍以上，達(dá)到了2萬(wàn)元/平方米的高價(jià)。

　　在上海的非居住房屋租賃市場(chǎng)上，并非僅僅是商鋪?zhàn)赓U讓個(gè)人投資者熱賺，機(jī)構(gòu)投資者在寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)上賺走的鈔票更是一個(gè)龐大的天文數(shù)字。目前，陸家嘴地區(qū)商務(wù)樓里正在急速蔓延著“惜售”風(fēng)潮，已建成的26幢大廈中相當(dāng)部分掛出了“只租不售”招牌。商務(wù)樓之所以敢“只租不售”，無(wú)疑是高額的租金驅(qū)使。保利集團(tuán)建造的證券大廈，僅用不到5年的時(shí)間就收回了投資�，F(xiàn)在證券大廈的租金每年就可為保利集團(tuán)凈賺3000萬(wàn)元，等于每10年的租金就可以再建一座證券大廈。上海靜安區(qū)以“樓宇經(jīng)濟(jì)”而聞名全國(guó)，其2002年來(lái)自建房、售房和租賃3個(gè)行業(yè)上繳的營(yíng)業(yè)稅高達(dá)2.5億余元，占全區(qū)營(yíng)業(yè)稅總量的四成。

　　實(shí)際上，上海市地方稅務(wù)局的新規(guī)定在實(shí)施過(guò)程中可能會(huì)存在很多的不確定性。據(jù)有關(guān)人士分析，12%的房產(chǎn)稅是必須要經(jīng)過(guò)登記才能征收的稅種，但實(shí)際用作非居住房而未經(jīng)登記的房屋并不少見(jiàn)。即使登記了的，部分房主很可能會(huì)因稅費(fèi)上漲而“鋌而走險(xiǎn)”地避稅，導(dǎo)致房屋租賃中的租金虛報(bào)或干脆不申報(bào)。

　　不過(guò)，上海市地方稅務(wù)局此番決意從非居住房屋租賃市場(chǎng)中挖潛，至少是發(fā)出了一個(gè)不大不小的信號(hào)：上海此次“著力削減”的是寫(xiě)字樓、商鋪和工業(yè)廠房方面的租賃利潤(rùn)，那么下次會(huì)輪誰(shuí)呢？