能有這等好事?好不容易籌得購(gòu)房首期款的小白一直擔(dān)心漲了又漲的房?jī)r(jià)收不住上漲的腳步。
開(kāi)征物業(yè)稅不是空穴來(lái)風(fēng)
開(kāi)征物業(yè)稅,可不是空穴來(lái)風(fēng)。十六大《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》中明確指出,"實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革,條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。"在此之后,財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局的權(quán)威人士在公開(kāi)場(chǎng)合闡述下一步稅收改革基本思路時(shí),也多次提及"物業(yè)稅"問(wèn)題。今年初,中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川表示,我國(guó)將在適當(dāng)時(shí)機(jī)試點(diǎn)實(shí)施物業(yè)稅,屆時(shí)將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消其它與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)。而"廣東可能在今年對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅"的消息更是一石激起千層浪。看得出,物業(yè)稅正走近我們。
何謂物業(yè)稅?專家的說(shuō)法是,物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅,"主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn),要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款,而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高"。
財(cái)政部稅政司某負(fù)責(zé)人前不久透露,物業(yè)稅改革的基本框架,是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并,轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。一個(gè)必不可少的內(nèi)容是改變現(xiàn)行的按照原值扣除一定比例的征收方法,轉(zhuǎn)而按照一定年限的評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)征稅。但到目前為止,物業(yè)稅的稅賦水平尚未確定,但有一個(gè)基本原則,即科學(xué)測(cè)算現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收費(fèi)總體規(guī)模,令物業(yè)稅的總體規(guī)模與之基本相當(dāng)。
開(kāi)征物業(yè)稅將平抑房?jī)r(jià)
開(kāi)征物業(yè)稅將對(duì)樓市產(chǎn)生重大影響,但到底有多大的影響,目前也僅僅是停留在分析與猜測(cè)上。
那么,房?jī)r(jià)最高可能降四成的說(shuō)法又是從何而來(lái)的呢?要知道,現(xiàn)在的房?jī)r(jià)里包含著50年到70年的土地出讓金,房?jī)r(jià)高,土地成本急劇上升是很重要的因素。目前,我國(guó)實(shí)行的是"批租"土地使用制度,即在土地所有權(quán)屬于國(guó)家的前提下,規(guī)定用地者可以向政府購(gòu)買一定期限內(nèi)的土地使用權(quán),而其中大部分稅費(fèi),用地者須一次性支付。
專業(yè)人士算了一筆帳,在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中,稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到60%,建筑成本只占40%。如果改用許多國(guó)家采用的逐年繳納的辦法,以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi),現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)成本就可以大幅下降,房?jī)r(jià)也會(huì)跟著大幅度下降。估算下來(lái),由于地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交,也就意味著占住宅成本50%多的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時(shí)只需先繳納原先的七十分之一,其余在剩余的69年中分別繳納,下降了(70-1)／70＝98.57%。計(jì)算在房?jī)r(jià)中,成本就下降了50%×98.57%＝49.29%。即使扣除發(fā)展商在經(jīng)營(yíng)中的其他因素,再減讓其中的10%份額,房?jī)r(jià)也至少有39%以上的降幅。
這樣一來(lái),我國(guó)的房?jī)r(jià)與年收入之比就將從目前的12-13:1大幅下降到6-7:1,基本與國(guó)際水平接軌。開(kāi)征物業(yè)稅確實(shí)能降低消費(fèi)者購(gòu)房"門檻",增強(qiáng)百姓改善住房的機(jī)會(huì)和能力。
實(shí)施新稅制還有很長(zhǎng)一段路
看來(lái),小白應(yīng)該聽(tīng)未婚妻小皚勸,把買房的計(jì)劃暫時(shí)擱置一下。可是,又要等到何時(shí)呢?業(yè)內(nèi)人士分析,從部分地區(qū)試點(diǎn)到全國(guó)統(tǒng)一實(shí)施,物業(yè)稅真正面向普通市民,可能還有相當(dāng)一段路要走。但無(wú)論是與國(guó)際接軌,還是完善我國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),開(kāi)征物業(yè)稅都將是大勢(shì)所趨。
戴維是海歸派,眼下在上海浦東張江高科技園區(qū)的電子芯片公司中擔(dān)任工程師,他曾經(jīng)在加拿大待過(guò)幾年。說(shuō)起物業(yè)稅,他一點(diǎn)也不陌生。戴維早些年花20多萬(wàn)美金購(gòu)置的一套小別墅,他自己動(dòng)手裝修了一番,結(jié)果稅務(wù)官評(píng)估下來(lái)升值了2萬(wàn)美金,第二年起就加他的物業(yè)稅。
戴維的遭遇其實(shí)是國(guó)際慣例,征收不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)稅需要有關(guān)部門定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,每年按照評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)所有者征稅,因此稅值會(huì)隨房產(chǎn)的升值而提高。比如物業(yè)周邊的公路、地鐵開(kāi)通后,隨著交通、配套等設(shè)施的增設(shè),沿線的房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)提高,相應(yīng)地,物業(yè)稅也會(huì)提高。
因此也有專家認(rèn)為,新的房地產(chǎn)稅收方式會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者在以后按年交納稅費(fèi)時(shí),有可能會(huì)比一次性交納時(shí)承擔(dān)的要多,這種情況會(huì)產(chǎn)生一種"平買貴用"的現(xiàn)象,對(duì)部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō),就有買房容易養(yǎng)房難的窘境。
一年前剛購(gòu)置了新房的周小姐憂心忡忡,"我們已經(jīng)承擔(dān)了這么高的房?jī)r(jià),如果還要另外交稅,那怎么辦！"新房總值70萬(wàn)元,她首付20萬(wàn)元,月供近4000元,此外每個(gè)月的物業(yè)費(fèi),水電、煤氣、暖氣、電話等開(kāi)銷平均接近千元,如果將來(lái)再交納一筆物業(yè)稅,壓力可想而知。
同樣憂心的還有周小姐的老板張先生,張先生前幾年開(kāi)始投資房產(chǎn),這幾年下來(lái)陸陸續(xù)續(xù)買進(jìn)了5、6套,一直"以租養(yǎng)房",在新的稅收制度下,利潤(rùn)將大大縮水,張先生原本50歲以后做太平紳士的計(jì)劃看來(lái)要重新規(guī)劃了。
開(kāi)征物業(yè)稅激起的波浪還在持續(xù)擴(kuò)散中,專家們正在規(guī)劃多種方案力求公平稅賦,但是難題不少,顯然將是一個(gè)漫長(zhǎng)而充滿懸念的過(guò)程。
小白的婚房還要不要買呢?開(kāi)征物業(yè)稅帶來(lái)的懸念,何時(shí)才有解?
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