房地產成稅務稽查重點 地產納稅巨人仍很遙遠？

    恐怕連潘石屹自己都沒有想到，他的紅石建外房地產開發(fā)有限公司（他更愿意別人知道SOHO中國有限公司）納稅額會位居全國第二。雖然他對本報記者并未表示出太多的驚訝，“我沒少交一分錢的稅，也不會多交一分錢的稅”。

    在由國家稅務總局日前公布的2003年度房地產開發(fā)經營行業(yè)納稅十強榜中，潘及其夫人張欣領導的紅石建外房地產開發(fā)有限公司以1.7788億元領先萬科，位居第二。潘去年的銷售項目只有一個：建外SOHO.深圳萬科以1.227億元列第五位。房地產納稅冠軍是深圳華僑城房地產有限公司，1.99億元。

    遺憾的是，房地產業(yè)雖然被看作是財富大量聚集的行業(yè)，但在國家稅務總局近期公布的“2003年度中國納稅百強排行榜”中，不曾有一家房地產企業(yè)入圍，即便是房地產行業(yè)中的納稅狀元深圳華僑城房地產有限公司，納稅額也僅為19900萬元，與全國百強中的最后一名（87323萬元）尚有數倍的差距。為此，地產商們還要付出艱苦努力。

    財富巨人與納稅巨人的距離

    作為2003年度中國房地產行業(yè)納稅十強的榜眼，北京紅石建外房地產開發(fā)有限公司老總、SOHO中國有限公司聯(lián)席董事長潘石屹表示，房地產業(yè)是分散性行業(yè)，財富巨人不是納稅巨人是很正常的事。

    地產業(yè)雖然是資金密集型行業(yè)，但這一行業(yè)卻在全國擁有4萬多家大大小小的房地產企業(yè)，并且在這些企業(yè)中，沒有哪幾家甚至哪一家的實力異常強大，最大的地產企業(yè)萬科占全國的市場份額也不過1%，因此比起電信、石油、煙草等壟斷性較強的行業(yè)，房地產業(yè)的有限資金被分散到龐大的隊伍中，其密度無疑是極低的，相應的每一家企業(yè)所繳納的稅款數額也并不能達到人們料想中的水平。

    地方政府的優(yōu)惠政策也使得一些房地產企業(yè)可以減少納稅�！氨热缭诒本┑囊恍┻h郊區(qū)縣注冊公司，就可以少繳納35%的稅，而這些公司的開發(fā)區(qū)域卻沒有任何限制�！迸耸�屹認為地方政府的種種優(yōu)惠政策的確能夠起到吸引投資的作用，但同時也使國家的應收稅款產生了一定程度的流失。

    房地產成稅務稽查重點

    理由雖然充分，但房地產企業(yè)的資金量與納稅程度失衡的現(xiàn)象屢見不鮮。同時從網絡上眾多的房地產企業(yè)納稅籌劃研修班火熱招生的狀況也不難看出，為了實現(xiàn)利潤最大化，不少企業(yè)把不應花費的力氣用在了研究納稅籌劃空間、規(guī)避納稅風險上。

    樹大招風，財富巨人不是納稅巨人的現(xiàn)象還是逐漸引起了有關部門的重視。

    去年以來，國家稅務總局先后下發(fā)了《關于房地產開發(fā)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號文件）和針對房地產開發(fā)企業(yè)房產稅和土地使用稅征管的國稅發(fā)[2003]89號文件。而今年，國家稅務總局把房地產行業(yè)列為本年度專項納稅檢查工作重點，一些省市也紛紛出臺專門針對房地產企業(yè)的納稅新規(guī)。

    盡管如此，身在此山中的潘石屹還是認為，其實房地產企業(yè)想要逃稅也是不太容易的�！耙驗槎际遣粍赢a，跑的了房子跑不了地�！贝送�，銀行貸款也要實報實銷，如果虛報計稅價格，開發(fā)企業(yè)得到的貸款也會相應不足。

    同時他還認為，隨著房地產業(yè)內不斷出臺新政策規(guī)范市場，開發(fā)商想要非法避稅將會越來越難。例如：近期房地產行業(yè)內的大動作、被業(yè)界形象地稱為“8.31大限”的國土資源部71號令為協(xié)議出讓土地時代的終結劃定了最后期限，如今隨著招標、拍賣、掛牌這扇大門的逐步打開，全國的土地交易開始走向全面的公開透明。

    開發(fā)商原來的收益主要為土地收益和銷售收益兩大部分，協(xié)議出讓使土地收益成為開發(fā)商收益的主要來源，有些甚至不需要很好的銷售收益也能取得不錯的整體效益，由此導致業(yè)界存在一些“大公司”，人們卻不知道他們開發(fā)了哪些產品。相應的，暗箱操作的增多和銷售收益的減少使得這些公司能夠最大限度的規(guī)避稅負。

    而土地交易的公開透明無疑使開發(fā)商們取得土地的成本逐步與市場接軌，隨之而來的土地收益變得極為有限，企業(yè)要想盈利，更多地是依靠于銷售產品以及服務的收益。因此，潘石屹分析認為：“土地交易的公開透明，也增加了開發(fā)商納稅的透明度。”

    地產納稅巨人仍很遙遠？

    對于納稅取之于民用之于民的責任，在商言商的潘石屹表示“我沒少交一分錢的稅，也不會多交一分錢的稅�！笨磥�，有“商人中更為純粹的商人”之稱的房地產開發(fā)商，追求利潤最大化是他們的終極目標。而作為納稅人應盡的義務及責任，可能更多地需要國家制定稅務制度來保證。

    為了進一步規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)的納稅行為，使每一位納稅人更好地履行應盡的義務，稅務制度的不斷完善是非常必要的。

    潘石屹從納稅人的角度表示，今后稅務制度的改革應該本著便于納稅人納稅的原則，例如納稅的稅種及計稅方法等較為專業(yè)的規(guī)定應該更加簡單明了，便于理解。

    納稅制度也應該更加公開透明，“如果那些享受納稅優(yōu)惠政策的公司與正常注冊的公司競爭同一地塊，顯然大家不在相同的起跑線上，競爭起來難免會使這些正常納稅的開發(fā)商感覺心理不平衡。”因此，潘石屹認為不適當的優(yōu)惠就應當取消，這樣才能保證納稅過程中應有的公平，同時也為企業(yè)之間的公平競爭創(chuàng)造了良好的環(huán)境。

    但是即使各方面政策的不斷完善并聯(lián)合產生作用，潘石屹認為房地產企業(yè)照章納稅的額度也很難達到目前納稅百強的前列水平。“現(xiàn)在的政策會使小企業(yè)逐漸滅亡，但即使將目前的數量減少四分之三，全國僅剩一萬家房地產企業(yè)，單個企業(yè)的納稅額度也不可能名列前茅”，雖然萬科只占全國房地產市場份額的1%，但也并非很多企業(yè)能輕易追上萬科。

    曾有業(yè)內人士預計，房地產行業(yè)中出現(xiàn)占市場份額10%的企業(yè)都不是短時間內輕而易舉的事。因此今后即使開發(fā)商之間大舉合縱連橫，催生出地產界航母級企業(yè)，也不會出現(xiàn)像如今的石油、電信等行業(yè)那樣近乎壟斷的情況。

    也許，地產界的財富巨人們永遠不能成為納稅巨人，但納稅巨人或許也并不應只是簡單地以單個企業(yè)的絕對數量來衡量。