問：最近一段時期來，關(guān)于開征物業(yè)稅（或稱不動產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅）的問題引起了社會的普遍關(guān)注。我國為什么要考慮開征這個稅種呢？
答：討論這個問題需要先聲明，這里所說的都僅僅是作為學(xué)術(shù)探討性質(zhì)的個人意見。完全不意味著正式的政策取向。
有資產(chǎn)就要征稅。這在市場經(jīng)濟下是一個常識。要不要開征物業(yè)稅，這本來是一個無需討論的問題。資源特許利用、交易、所得、資產(chǎn)持有，這是全世界政府獲取稅賦收入的四個基本環(huán)節(jié)。有資產(chǎn)就要征稅。在所有國家都一樣。在市場經(jīng)濟下，土地、住房是一種資產(chǎn)，持有這種資產(chǎn)就要賦稅。這個稅是增加政府提供公共產(chǎn)品的能力、調(diào)整社會公平尺度、促進資源合理利用以及調(diào)整公共利益與私人利益和商業(yè)利益之間關(guān)系的重要稅種。
問：老百姓有套房子是用來住的，是生活中不可或缺的，為什么要對老百姓的生活必需品征稅呢？這合理嗎？
答：你這個問題問得非常好，也非常尖銳，是目前很多人對物業(yè)稅心存疑問的第一大問題。但你這個問題中有兩個模糊之處。一是，老百姓有窮人富人之分，富人也是老百姓；二是生活必需要有個社會必要的尺度，還要和資源節(jié)約結(jié)合起來。
我們先說一個首要的必要性，這也是中國現(xiàn)在需要考慮開征物業(yè)稅的最重要原因之一。這就是調(diào)整富人和窮人在資源占有上的利益關(guān)系，維護社會公平。
在過去二十余年的發(fā)展、改革、開放過程中，中國不同的社會階層在財富占有上已經(jīng)呈現(xiàn)出了較大的差距。開征差別稅率的物業(yè)稅，一方面可以通過稅收手段抑制富人過度占有資源，特別是占有優(yōu)質(zhì)資源；另一方面可以使政府獲取更多的資源，通過完善住房保障體系來幫助中等收入、低收入和特困群體獲得住房及改善住房條件。
問：您的意思是物業(yè)稅將對富人多征、高征對嗎？富人的房子也是花錢買的，如果是合法善意取得，為什么就要高征、多征稅呢？如果富人有多納稅的義務(wù)，不是在個人所得稅環(huán)節(jié)就調(diào)整了嗎？為什么還要在財產(chǎn)持有上再征一次呢？
答：這個問題追問得也非常好。物業(yè)稅是要依據(jù)對資源的占用程度來征收的。我們舉個例子說。如果富人占有一所很大的別墅，大到可以盡情地養(yǎng)花、養(yǎng)鳥、養(yǎng)寵物，盡管他是花錢買的，是合法善意取得的，但由于他占有了這么一大塊優(yōu)質(zhì)資源用于奢侈性消費，全社會用來提供國民財富的資源就少了一塊。由于土地等資源是有限的，富人的奢侈性需求占用得多了，是不是公共利益、窮人的利益就受到損害了呢？能夠帶來國民財富增加的寶貴資源被富人奢侈性消費占用，這對社會發(fā)展顯然是不利的。那怎么辦呢？就用物業(yè)稅來調(diào)節(jié)。要么你交很重的稅負(fù)，要么你把這個大園子用于經(jīng)營性用途，比如說改成能為國民財富帶來增量的星級酒店。迫使富人不能浪費有限的資源，這不僅合法，而且也很公平。
問：對多占有資源、占有優(yōu)質(zhì)資源的富人征稅，這容易理解。但普通工薪階層，窮人擁有的生活必要住房是否也要征稅呢？
答：這個地方有個學(xué)問。不能簡單地說是否征，而要看征多少和適用稅率是多高。在必要限度內(nèi)，可能只需交很少的稅，象征性地交一點稅，甚至適用稅率是零。零稅率不等于不征稅。窮人、低收入群體生活必需部分的自有住房仍是課稅對象。只不過你需要交的稅款是零分。這不是玩游戲。這是制度設(shè)置的必需。就像個人所得稅，1600元以下月收入不用交稅，但有關(guān)部門一再聲明，這1600元標(biāo)準(zhǔn)的“學(xué)名”，也就是嚴(yán)格的政策說法不叫“起征點”，叫“扣除額”。財政部、國家稅務(wù)總局在貫徹實施新個人所得稅法的通知中明確規(guī)定“除國家統(tǒng)一規(guī)定減免稅項目外，工資、薪金所得范圍內(nèi)的全部收入，應(yīng)一律照章征稅”。請注意是“工資、薪金所得范圍內(nèi)的全部收入”。我理解，就是1600元以下的工資、薪金也要征稅，只不過稅率是零。對窮人、低收入群體的物業(yè)稅也適用這個道理。零稅率不是沒稅率，就像零度不是沒溫度一樣。通過這種制度設(shè)置，就可以即維護了稅制的統(tǒng)一性與嚴(yán)肅性，又保護了普通老百姓、中低收入群體的利益。
二、開征物業(yè)稅的制度意義在于維護公共利益
問：除了調(diào)整社會公平，物業(yè)稅和工薪階層、普通老百姓還有什么關(guān)系呢？
答：這個關(guān)系可大了。對我國來說，物業(yè)稅的還有一個極其現(xiàn)實和重要的職能，就是推進資源節(jié)約。
中國不僅是一個人多地少的國家，而且是一個處于城市化快速發(fā)展過程的國家。在過去二十余年中，我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積從1980年的不足5平方米提高到了2005年的26平方米。在1999年到2005年的7年間，城鎮(zhèn)居民每年每人居住面積的增長都在1平方米以上。二十余年里，中國的城鎮(zhèn)人口從1.9億人增長到了5.4億人。按照這樣的住房改善速度和城市化速度，中國可用于居住的土地將不可能滿足未來15到20年發(fā)展的需要。不僅土地不夠用，水資源和能源也嚴(yán)重短缺。人們很容易注意到，老百姓居住用能，已經(jīng)從照明、聽收音機發(fā)展到用彩電、冰箱，又發(fā)展到用空調(diào)和各種電熱器具。目前中國一次能源消耗中超過40％以上的部分用于了建房子和住房子。而中國恰好是一個能源資源嚴(yán)重匱乏的國家。怎么應(yīng)對呢？就得鼓勵資源節(jié)約，抑制過度消費。
節(jié)約資源是公共利益。這個公共利益包括國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的利益，包括我們這個社會全體成員的利益，包括我們子孫后代的利益。請注意，這里所說的“過度消費”不僅包括富人的奢侈性消費，也包括中等收入階層、普通工薪階層享受性的消費。物業(yè)稅真正開征時，單套面積過大，超出普通住宅標(biāo)準(zhǔn)或者生活必要限度的房子可能適用稅率就要明顯高一些。2005年黨的十六屆五中全會“關(guān)于十一五規(guī)劃的建議”中明確指出，要“發(fā)展節(jié)能省地型建筑，形成健康文明、節(jié)約資源的消費模式”。
問：政策應(yīng)當(dāng)鼓勵老百姓有自己的房子才對，為什么有了自己的房子政府要來收稅呢？
答：過去一些年來的住房制度改革、發(fā)展房地產(chǎn)市場等都是為了讓老百姓擁有自己住房，這個目標(biāo)沒有疑問。但人人有房住、大多數(shù)人擁有自己的住房，不能光靠蓋新房子。還要通過一定方式的鼓勵流動，加快存量資源的優(yōu)化配置。我國目前的城鎮(zhèn)住房資源總量已達(dá)165億平方米。但由于歷史因素，這些資源的分布存在著兩個極大的不合理。其中，一是從上世紀(jì)80年代初期起的很長一段時期內(nèi)，為了應(yīng)對當(dāng)時嚴(yán)重的住房短缺危機，政府采取了“鼓勵單位自建住房”的政策。機關(guān)、企業(yè)均可利用所占有的城市土地自建職工住宅。由此形成了嚴(yán)重的城市功能分區(qū)混亂。居民住宅與商業(yè)區(qū)、政務(wù)區(qū)、工業(yè)園區(qū)以致旅游區(qū)相互混雜。這種狀況導(dǎo)致了寶貴的城市土地資源的極大浪費。二是中國曾長期實行“福利分房”制度，居民的住房位置以及空間大小幾乎完全不取決于個人或家庭的意愿�！胺值绞裁捶孔泳偷媒邮苁裁捶孔印�。這種被迫接受的資源配置格局，使大量住房資源實際上處于低效率的利用狀態(tài)。社會資源所能提供的福利水平被大大降低。從1999年起，中國實行了大規(guī)模的住房制度改革。通過市場途徑實現(xiàn)“以小換大”、“以遠(yuǎn)換近”、“以差換好”已成為人們的普遍要求。要實現(xiàn)這個目標(biāo)，就需要促進促進存量住房資源的流轉(zhuǎn)。
在持有環(huán)節(jié)的開征物業(yè)稅的同時，降低交易、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，促進一級市場、二級市場、租賃市場和中介市場等多層次市場體系不斷趨于完善，可以有效地推進現(xiàn)有住房資源的市場化流動，優(yōu)化城市土地資源的配置結(jié)構(gòu)，提高城市住房存量資源的利用效率。讓所有資源都得到最充分、最合理的利用，這也是一種公共利益。
問：不論怎么說，增稅就會抑制住房消費。2005年中央經(jīng)濟工作會議的重要議題就是要努力擴大內(nèi)需。這其中的矛盾怎么解決呢？
答：這個問題問得很專業(yè)。解決好制度建設(shè)與經(jīng)濟調(diào)控之間的矛盾的確是非常重要的。其實，稅也是一種經(jīng)濟運行的調(diào)控手段。人們常聽說的“財政政策”，其中就包括動用稅收手段調(diào)整短期的經(jīng)濟運行狀態(tài)，調(diào)整國民經(jīng)濟中的供求關(guān)系。
物業(yè)稅是增強政府對社會經(jīng)濟運行調(diào)控能力的一個必要工具。舉個例子說。現(xiàn)在人們已經(jīng)對通貨膨脹和通貨緊縮這些說法比較熟悉了。通脹與通縮之間的相互交替、輪動，是市場經(jīng)濟下不可避免的常態(tài)現(xiàn)象。通脹實際上就意味著貨幣資產(chǎn)貶值而實物資產(chǎn)增值。通縮則正好相反。通脹時，社會普遍的經(jīng)濟行為是“以幣求貨”，而通縮時則是“以貨求幣”。買賣住房等不動產(chǎn)，恰好是大多數(shù)人“貨”、“幣”轉(zhuǎn)換的最好方式。建立和完善針對實物資產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，政府就可以通過物業(yè)稅與利息稅等財政手段、利率等貨幣手段的反向調(diào)整，實現(xiàn)對宏觀經(jīng)濟運行狀況的有效調(diào)節(jié)。例如在通脹預(yù)期強烈時提高利率、降低利息稅，同時提高物業(yè)稅，鼓勵人們持幣；在通縮預(yù)期強烈時則相反，鼓勵人們投資實物資產(chǎn)。就是說，鼓勵消費擴張就可以通過減免物業(yè)稅來鼓勵人們購房和持有房產(chǎn)。調(diào)整經(jīng)濟運行，這也是一種公共利益。
問：稅是政府利益的體現(xiàn)。增稅是不是就是政府的利益多了，老百姓的利益少了？
答：首先得說，存在這個矛盾。但應(yīng)當(dāng)強調(diào)的是，在正常的制度框架內(nèi)，政府利益本身就代表公共利益。市場經(jīng)濟下政府的首要職能就是維護公共利益。
土地、房產(chǎn)有個特點，隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展、城市環(huán)境的改善，其價值會不斷升值。物業(yè)稅最重要的制度功能之一，就是讓政府所代表的社會公共利益有機會在長期發(fā)展過程中持續(xù)不斷地分享城市化、工業(yè)化以及經(jīng)濟規(guī)模擴張所帶來的好處。同時，還可以使政府在改善基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)化環(huán)境，提供更多公共產(chǎn)品的投入獲得間接補償，使公共利益獲得可持續(xù)的擴張動力。設(shè)置物業(yè)稅的目的之一，就是要讓公共利益有更多機會分享土地增值的收益。
三、我國開征物業(yè)稅的基礎(chǔ)條件已經(jīng)趨于成熟
問：我國是從計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)型而來的，老百姓持有不動產(chǎn)才剛剛起步，人們對“有資產(chǎn)就要征稅”的觀念還比較生疏，從目前看，我國開征物業(yè)稅的條件是否成熟了呢？
答：開征物業(yè)稅的條件分為技術(shù)條件和社會基礎(chǔ)條件兩部分。關(guān)于技術(shù)條件和社會條件的區(qū)別，可舉個例子來說明。利息稅本來也應(yīng)當(dāng)實行累進稅率才對。對存錢多的富人和存錢少的窮人實行差別稅率。這個道理大家都同意。但實行差別稅率需要金融系統(tǒng)全部聯(lián)網(wǎng)和完全實名制的技術(shù)條件。有這個技術(shù)條件，才能讓富人在多少個銀行開戶、開多少帳戶都逃不了稅。但現(xiàn)在我們的技術(shù)條件還達(dá)不到，就只能先暫實行比例稅率。比例稅率實際上是一種不得已而為之的選擇。
物業(yè)稅涉及的社會利益關(guān)系非常復(fù)雜。怎么征、怎么管、怎么評估、采用什么樣的手段等需要完善的技術(shù)條件�，F(xiàn)在看，我們還處于加快籌備的過程中。但開征物業(yè)稅最重要的基本條件，不是稅收部門的征管能力、征管手段，而是社會居民擁有私人資產(chǎn)不斷累積的能力。
問：您剛才提到利息稅。利息稅不也是對財產(chǎn)征稅嗎？為什么又要開征物業(yè)稅呢？
答：從上世紀(jì)80年代初期起，中國城鎮(zhèn)居民的生活改善、社會富裕程度的提高，已經(jīng)走過了三個基本階段。
從20世紀(jì)80年代初期到90年代初期的10年，人民生活改善和社會富裕程度的提高，主要體現(xiàn)在收入的不斷增長上。在那個階段，在遇到通貨膨脹時，只要提供物價補貼就可以有效保護中低收入群體的利益。因為那個時候，很少有家庭擁有存量資產(chǎn)。人們的基本利益主要體現(xiàn)在當(dāng)期收入與當(dāng)期支出的對比關(guān)系上。與此相應(yīng)，針對流量收入的個人所得稅就可以起到調(diào)整社會公平的作用。
從上世紀(jì)90年代初到21世紀(jì)初，人民生活改善和社會富裕程度的提高，主要體現(xiàn)在與收入增長的同時，私人金融資產(chǎn)開始實現(xiàn)加速累積。儲蓄存款、國債債券以致外匯、股票等成為了私人財富的普遍體現(xiàn)形式。在這個階段，當(dāng)通貨通脹對人們的存量財富構(gòu)成貶值威脅時，“保值儲蓄”的政策就可以有效保護大多數(shù)人的利益。因為人們的資產(chǎn)構(gòu)成中主要是高流動性的金融資產(chǎn)。也正由于持有金融資產(chǎn)開始成為社會的普遍現(xiàn)象，我國在這一階段針對存量資產(chǎn)性質(zhì)的儲蓄恢復(fù)征收了利息稅。
問：您的意思是說，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，社會富裕程度的提高，我國不僅已經(jīng)走過了單純對收入征稅的階段，走到了對資產(chǎn)征稅的階段了；而且走到了不僅對流動性的金融資產(chǎn)征稅，還要對不動產(chǎn)征稅，對嗎？
答：是的。從21世紀(jì)初以來，隨著住房制度改革的不斷推進和人們私人財富的進一步累積，不動產(chǎn)已經(jīng)進入大多數(shù)家庭的資產(chǎn)構(gòu)成。社會對房價高低反映強烈，恰好說明的是人們的私人財富累積已經(jīng)進入到普遍擁有不動產(chǎn)的階段。與此相應(yīng)，不僅調(diào)整社會公平需要有新的手段，而且開征物業(yè)稅的社會物質(zhì)基礎(chǔ)也已經(jīng)具備。
四、開征物業(yè)稅的目標(biāo)并非就是“對第二套房課重稅”
問：人們有種認(rèn)識，認(rèn)為征收物業(yè)稅的主要目標(biāo)就是為了抑制擁有多套住房，因此應(yīng)當(dāng)對第二套房課以重稅。這種說法對嗎？
答：剛才我們已經(jīng)說過，物業(yè)稅的作用之一就是要抑制過度占有資源，保護必要消費。但我個人看法，這個“過度占有”，不是按第幾套房來區(qū)分的。一個富人只占有一套房，但是這套房非常大，而且地處風(fēng)景名勝區(qū)，價值不匪，這套房子也得適用較高稅率。在前幾年“房改”中，一些中央機關(guān)的干部按級別應(yīng)享受一定的住房面積，但當(dāng)時單套面積的沒有那么大的，很多人配住的就是“2＋1”或者“2＋2”。就是80年代蓋的居民樓中一套“兩居”加一套“一居”；或者一套“兩居”加另一套“兩居”。但這個“2＋1”或者“2＋2”的建筑面積一共才只有70－90余平方米。這個“第二套”恐怕就不該課以重稅。因為不論按干部住房標(biāo)準(zhǔn)還是從自住性住房的必要標(biāo)準(zhǔn)看，他們的居住總面積并未“超標(biāo)”。原則說，物業(yè)稅應(yīng)按個人持有的資產(chǎn)價值征稅，而且是按現(xiàn)值征稅，不是按“第幾套”征稅。
問：如果擁有超過自住范圍以外的房產(chǎn)，租出去牟利，物業(yè)稅是否會對此加以限制呢？
答：可以肯定地說，應(yīng)當(dāng)對超出自住范圍用于出租牟利的房產(chǎn)征收一定強度的物業(yè)稅。但這里面也有個區(qū)別對待的問題。單位面積價值高的別墅、豪宅，就應(yīng)當(dāng)適用較高稅率；相反，單位面積價值較低的普通住宅，就應(yīng)當(dāng)適用相對較低的稅率。為什么呢？因為我們還要考慮到租賃市場發(fā)育的問題。普通住宅的主要承租人是窮人，是低收入群體。物業(yè)稅征得高，租賃市場的租價就高，不利于租賃市場的發(fā)展�！皩Φ诙追空n重稅”的想法，出發(fā)點可能是抑制富人占有更多資源，促進社會公平。但這種想法失之簡單了。有人買了房子用于出租，才有租賃市場存在和發(fā)展的基礎(chǔ)。而租賃市場恰好是和低收入群體、困難群體和流動人口利益關(guān)系最密切的市場。不僅如此，租賃市場還是政府住房保障政策貫徹實施的基礎(chǔ)。在我國的住房保障體系中，針對困難群體和特困群體的“貼租”政策，包括實物貼租和貨幣貼租，都需要有一個足夠大的租賃市場存在才能有效實施。美國加州有條調(diào)控房地產(chǎn)市場的法律，禁止租賃價格在一年內(nèi)的上漲幅度超過7％。為什么呢？因為租賃市場的需求才是最真實的需求，因為租賃市場是和窮人的利益關(guān)系最密切的市場，因為租賃價格最直接地影響房產(chǎn)投資回報的預(yù)期。
問：有人猜測，分次、分年征收的物業(yè)稅會取代目前一次性繳納的土地出讓金，因而會降低房價。是這樣嗎？
答：在房地產(chǎn)開發(fā)、交易、持有環(huán)節(jié)的稅制改革，基本方向是“明租、清費、正稅”。物業(yè)稅是否是取代土地出讓金的一種“費改稅”，目前學(xué)者中還有不同認(rèn)識。但比較傾向性的意見是，土地出讓金的性質(zhì)是“租”，是政府作為土地所有者的利益體現(xiàn)；物業(yè)稅的性質(zhì)是“稅”，是政府作為公共利益的維護者、社會經(jīng)濟關(guān)系的調(diào)節(jié)者獲得的公共收益。二者的性質(zhì)是不同的，后者可能并不能取代前者。也就是說，收了土地出讓金也可能仍要再收物業(yè)稅。這取決于怎么定義目前收取的土地出讓金。
退一步說，物業(yè)稅取代土地出讓金，也不一定能使房價真正便宜。因為房價包括購買價格和持有價格兩個組成部分。分次收取物業(yè)稅時，持有價格的風(fēng)險會大大增加。因為物業(yè)稅是按現(xiàn)值征收的，而在50－70年的時間范圍內(nèi)，土地價格一定是不斷提高的，而且在城市化快速發(fā)展過程中提高的速度還會很快。最終算下來，也許分次支付的價格要比一次性支付的成倍增加。
問：還有人提出，開征物業(yè)稅時應(yīng)當(dāng)只對此后購入的新房征收，以前買的就不能再回溯征收了。這個說法對嗎？
答：這部分地取決于怎么定義目前收取的土地出讓金。因為現(xiàn)在收取的土地出讓金實際上是個“費”、“租”、“稅”混淆的產(chǎn)物，其中確實已經(jīng)包含有一定的對占有資源征稅的意義。如果撇開土地出讓金的問題，那么開征物業(yè)稅恐怕就需要針對所有住房征收了。那種“不能回溯”的說法是把交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)和持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)混為一談了。為什么要對以前購買的房產(chǎn)也征呢？我們前面說過，物業(yè)稅的作用之一是要讓公共利益分享土地升值的好處。一條地鐵修到一個小區(qū)，這個小區(qū)的房地產(chǎn)就升值了。政府需要通過征收物業(yè)稅的方式把這個增值的好處部分地轉(zhuǎn)移到公共利益中來。
