物業(yè)稅問題的復(fù)雜程度在建國(guó)以來我國(guó)稅制發(fā)展史上是極為少見的，所以，有學(xué)者認(rèn)為開征物業(yè)稅是一次“新土改”實(shí)不為過。
對(duì)比其他稅種，物業(yè)稅的影響因直接牽涉生產(chǎn)、生活兩方面而十分廣泛；因事關(guān)政府、企業(yè)、居民等不同利益主體而十分敏感；因既包括原有稅費(fèi)的消并也包括稅制要素的重新設(shè)計(jì)而十分復(fù)雜。因此，各界對(duì)物業(yè)稅問題表現(xiàn)出了高度關(guān)注。
名稱
“物業(yè)”一詞源于香港和東南亞，是房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的別稱，“物業(yè)稅”是借用香港的稱呼，因此，物業(yè)稅就是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅的別稱。但有學(xué)者認(rèn)為，香港的物業(yè)稅與內(nèi)地所指的“物業(yè)稅”二者不盡相同。并且，“物業(yè)稅”與“物業(yè)費(fèi)”名稱相似，在“物業(yè)費(fèi)”已經(jīng)收取在先且有明確法律規(guī)定的前提下，為了避免出現(xiàn)不必要的麻煩，我國(guó)擬對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征的稅種不宜使用“物業(yè)稅”這一名稱，還是依據(jù)征稅對(duì)象包括的具體范圍，稱之為“不動(dòng)產(chǎn)稅”或“房產(chǎn)稅”較為合適。
開征的必要性
對(duì)于開征物業(yè)稅的必要性，學(xué)者有不同角度的闡述�？傮w上有四個(gè)方面：
房地產(chǎn)調(diào)控論。目前我國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)過熱，出現(xiàn)了泡沫的苗頭：房?jī)r(jià)過高，投機(jī)炒作現(xiàn)象顯著，存在著較大的金融隱患。因此，改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，征收物業(yè)稅是擠壓泡沫，平抑房?jī)r(jià)，增強(qiáng)稅收作為經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)杠桿作用的重要舉措之一。
地方財(cái)政持續(xù)論。目前，土地出讓金是地方政府收入的重要來源。而現(xiàn)在實(shí)行的土地“批租制”要求用地者將購(gòu)買40年至70年不等的土地使用權(quán)所需的大部分相關(guān)稅費(fèi)一次性支付。在未來增量土地供給日益緊張的約束下，這種“寅吃卯糧”的做法與地方政府財(cái)政收入的剛性增長(zhǎng)要求構(gòu)成了潛在的矛盾。目前我國(guó)也沒有形成地方主體稅種，無法保證地方政府財(cái)政的穩(wěn)定性。因此，開征物業(yè)稅，改革現(xiàn)有土地出讓金的支付方式，由一次性征收轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)常性稅收，培育地方主體稅種，是保證地方財(cái)政收入持續(xù)和穩(wěn)定的需要。
稅制完善論。從目前的房地產(chǎn)稅制來看，存在著稅費(fèi)繁雜、費(fèi)大于稅，征基過窄、免稅范圍太寬，計(jì)稅依據(jù)不合理，稅負(fù)不公平等一系列問題；從國(guó)家財(cái)稅體系來看，現(xiàn)代化的完整的稅收體系應(yīng)包括完善的商品稅類、所得稅類和財(cái)產(chǎn)稅類三大體系。相對(duì)于其他兩類，我國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅仍處于相對(duì)滯后的狀態(tài)。開征物業(yè)稅是建立健全財(cái)產(chǎn)稅體系的開端。
國(guó)際接軌論。加入WTO后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)融入世界經(jīng)濟(jì)的大循環(huán)，而發(fā)達(dá)國(guó)家大都統(tǒng)一征收“物業(yè)稅”。因此，開征物業(yè)稅也是引入國(guó)際慣例、同世界接軌的需要。
是否應(yīng)取代土地出讓金
在物業(yè)稅開征后的稅費(fèi)調(diào)整問題上，物業(yè)稅是否取代土地出讓金成為最具爭(zhēng)議的問題。支持物業(yè)稅取代土地出讓金的觀點(diǎn)認(rèn)為土地出讓金的一次性支付是目前房地產(chǎn)價(jià)格過高的重要原因，如將其放在房地產(chǎn)持有階段并按年并入物業(yè)稅，房?jī)r(jià)就會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)成本的減少而下降。而反對(duì)物業(yè)稅取代土地出讓金的觀點(diǎn)認(rèn)為，土地出讓金與物業(yè)稅是兩個(gè)性質(zhì)不同的經(jīng)濟(jì)范疇，稅是公共分配范疇，地價(jià)是市場(chǎng)范疇，兩者不能也不應(yīng)當(dāng)相互替代。如果取代，將會(huì)產(chǎn)生很大的負(fù)面效應(yīng)，如降低行業(yè)門檻，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)更為混亂；減少當(dāng)期的地方財(cái)政收入，影響城市各項(xiàng)建設(shè)；滋生腐敗，降低土地資源配置效率等。
開征后是否會(huì)降低房?jī)r(jià)
認(rèn)為開征物業(yè)稅將會(huì)降低房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)上文已述。反對(duì)者認(rèn)為，決定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素是市場(chǎng)的供求，因此，房地產(chǎn)開發(fā)成本的降低，不會(huì)必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的降低。即使房地產(chǎn)成本的降低確實(shí)引起房地產(chǎn)購(gòu)買價(jià)格的降低，但物業(yè)稅的開征，會(huì)增加房地產(chǎn)的持有成本。房地產(chǎn)使用期限內(nèi)的總房?jī)r(jià)增減將取決于購(gòu)買價(jià)格的減少與持有成本增加的凈影響。
開征時(shí)機(jī)
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)稅受制于明晰產(chǎn)權(quán)、理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系、整頓評(píng)估中介市場(chǎng)、清理房地產(chǎn)稅費(fèi)、改革土地制度等諸多因素的限制。開征物業(yè)稅需要作大量的準(zhǔn)備工作，不可操之過急。通常征收物業(yè)稅是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)業(yè)成熟、居民住房充裕的國(guó)家實(shí)行的稅收政策，是在滿足了居民基本住房需求的前提下進(jìn)行的。而我國(guó)目前居民的住房水平仍然處在解決基本住房需求階段。因此，如果這時(shí)候開征物業(yè)稅，不但會(huì)增加居民的負(fù)擔(dān)，而且會(huì)打擊尚未成熟的市場(chǎng)需求，影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
主張應(yīng)盡快征收物業(yè)稅的觀點(diǎn)認(rèn)為，常規(guī)性房地產(chǎn)稅（即物業(yè)稅）實(shí)施越晚，房地產(chǎn)泡沫刺破后的沖擊會(huì)越大。特別是WTO全面實(shí)施只剩下不到兩年，應(yīng)當(dāng)在此之前實(shí)施常規(guī)性房地產(chǎn)稅收制度，提前釋放房地產(chǎn)泡沫，以消除境外熱錢沖擊中國(guó)金融穩(wěn)定的最大隱患。拖得越晚，房地產(chǎn)泡沫越多、越大，實(shí)施就越困難，實(shí)施后的沖擊也越大。而對(duì)于開征物業(yè)稅可能出現(xiàn)的負(fù)面問題，應(yīng)該在實(shí)踐的過程中逐步加以完善。
納稅對(duì)象
觀點(diǎn)普遍認(rèn)為，物業(yè)稅的納稅對(duì)象應(yīng)該包括房產(chǎn)和地產(chǎn)。但也有學(xué)者認(rèn)為，在我國(guó)城鎮(zhèn)土地屬于國(guó)有，農(nóng)村土地屬于集體所有的情況下，根據(jù)財(cái)產(chǎn)稅的納稅人總是財(cái)產(chǎn)所有人的原則，物業(yè)稅的課稅對(duì)象應(yīng)該是房產(chǎn)，而不應(yīng)包括不具所有權(quán)的土地。
個(gè)人房產(chǎn)的減免稅范圍
目前有以下幾種思路：一是將個(gè)人非自住、用于出租的房產(chǎn)納入經(jīng)營(yíng)性物業(yè)范圍納稅，個(gè)人自住房產(chǎn)免稅；二是對(duì)一個(gè)家庭擁有的第一套房產(chǎn)實(shí)行免稅政策，第二套及第二套以上的房產(chǎn)征稅；三是實(shí)行免征額制度，即低于免征額的免稅，超出免征額的就超出部分征稅。而對(duì)于免征額的確定亦有兩種思路：根據(jù)住房面積確定或根據(jù)住房?jī)r(jià)值確定。
收入歸屬
多數(shù)學(xué)者借鑒國(guó)外物業(yè)稅的經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，物業(yè)稅收入應(yīng)全部歸地方政府所有，用作維護(hù)和建設(shè)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的開支費(fèi)用。但亦有少數(shù)學(xué)者認(rèn)為，物業(yè)稅的收入主要是用于公共設(shè)施建設(shè)，如果將其全部劃歸地方，勢(shì)必會(huì)造成地方財(cái)力不均，進(jìn)一步擴(kuò)大地區(qū)間的貧富差距，也不利于中央對(duì)物業(yè)稅信息的掌控。因此，中央需要抽取一個(gè)很小的固定稅率，由地方和中央共享物業(yè)稅。
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