繼二手房開(kāi)征土地增值稅后，北京地稅部門(mén)將從明年1月1日起，對(duì)新房中的普通住宅征收1％的土地增值稅。此前，普通住宅列在免征土地增值稅的范圍內(nèi)。
關(guān)注北京土地增值稅新政策出臺(tái)
昨天，北京市地方稅務(wù)局發(fā)布的《關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》稱(chēng)，自2007年1月1日開(kāi)始，除政府批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房外，本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)（銷(xiāo)）售商品房取得的收入，一律按1%預(yù)征土地增值稅。其中，“預(yù)售收入”是指在項(xiàng)目全部竣工土地增值稅清算前取得的。
據(jù)北京地稅相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋?zhuān)瓉?lái)新房征收土地增值稅的政策是：普通住房不征，非普通住房按0.5%征收，商業(yè)用房按1%征收。“原來(lái)稅率比較多，現(xiàn)在統(tǒng)一了稅率，簡(jiǎn)化了征收環(huán)節(jié)的程序�！逼渲小捌胀ㄗ≌笔侵竼螚澨�(hào)內(nèi)戶(hù)平均建筑面積140平方米（含）以下的。加上12月1日二手房非普通住宅征收土地增值稅，以及明年4月份將出臺(tái)的的非普通房產(chǎn)保有稅，國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的意圖已經(jīng)很明顯，一方面規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)收費(fèi)，另一方面調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但筆者認(rèn)為，在如今政策密集出臺(tái)的關(guān)鍵時(shí)刻看，國(guó)家多少有點(diǎn)趁火打劫的味道。
土地增值稅新政策必將推動(dòng)房?jī)r(jià)再度上漲
新政策出臺(tái)對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響呢？顯然這是大眾關(guān)心的重要問(wèn)題。雖然土地增值稅的征收對(duì)象是開(kāi)發(fā)商，但是開(kāi)發(fā)商會(huì)否將這部分成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，助漲房?jī)r(jià)呢？
相關(guān)專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士均予以否認(rèn)。北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)負(fù)責(zé)人雷華表示，今年下半年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅售價(jià)與成本之間的差距拉大，開(kāi)發(fā)商的獲利空間增加，1％的成本增加不會(huì)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。偉業(yè)顧問(wèn)總經(jīng)理林潔透露，開(kāi)發(fā)商對(duì)每個(gè)項(xiàng)目都有5％左右的不可控成本預(yù)算，1％的成本增加應(yīng)該在開(kāi)發(fā)商的承受范圍內(nèi)。他還強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)的漲跌最終取決于供求關(guān)系，與住宅開(kāi)發(fā)成本沒(méi)有必然聯(lián)系。
筆者認(rèn)為專(zhuān)家專(zhuān)家的言論存在一定的漏洞。稅費(fèi)的轉(zhuǎn)嫁是需要條件具備的，這個(gè)無(wú)可非議。比如二手房的交易，眾所周知，關(guān)于二手房交易的稅種今年出臺(tái)了很多，比如營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人所得稅和土地增值稅，幾乎每個(gè)稅種出臺(tái)都引起了房?jī)r(jià)的上漲，原因就是強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求在支撐著房產(chǎn)交易，而處于賣(mài)方市場(chǎng)的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，增加的稅費(fèi)實(shí)現(xiàn)由賣(mài)方向買(mǎi)方的轉(zhuǎn)嫁是很容易實(shí)現(xiàn)的，所以稅費(fèi)的轉(zhuǎn)嫁需要強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)需求的支撐。然而我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況怎么樣呢？市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，房產(chǎn)供需不僅存在結(jié)構(gòu)性的矛盾，更存在總量上的矛盾，作為市場(chǎng)需求主體的普通住宅遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求，而房?jī)r(jià)的上漲主要因素是來(lái)自市場(chǎng)供求的影響。今年前10個(gè)月，北京二手房?jī)r(jià)格同比上漲25%以上，剔除經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的正常增長(zhǎng)，將近20%的增長(zhǎng)來(lái)自于市場(chǎng)供求和稅費(fèi)的出臺(tái)。從市場(chǎng)基本的供求可以看出，稅費(fèi)的轉(zhuǎn)嫁是存在空間的，完全可以實(shí)現(xiàn)100%的轉(zhuǎn)嫁。
我們不指望開(kāi)發(fā)商會(huì)把這部分稅費(fèi)給消化掉，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)應(yīng)該是由開(kāi)發(fā)商自己來(lái)掏腰包，但是不要忘了，消費(fèi)者是開(kāi)發(fā)商的衣食父母，開(kāi)發(fā)商增加的稅費(fèi)一定會(huì)在消費(fèi)者身上找到彌補(bǔ)。這個(gè)事實(shí)是肯定的，即使不在房?jī)r(jià)中得到體現(xiàn)，也會(huì)在其他的方面找補(bǔ)，別奢望開(kāi)發(fā)商去學(xué)雷鋒，筆者懷疑房?jī)r(jià)即使沒(méi)有變化，夜會(huì)在房屋的質(zhì)量上打折扣，這樣的事情還少嗎？住房建成后，有人對(duì)住房的質(zhì)量負(fù)責(zé)嗎？住房驗(yàn)收的時(shí)候，掌管住房質(zhì)量監(jiān)督的部門(mén)真正盡到責(zé)任了嗎？這么多漏洞的存在，誰(shuí)能保證我們的開(kāi)發(fā)商不會(huì)在住房的質(zhì)量上做手腳？是什么養(yǎng)活了開(kāi)發(fā)商們？是消費(fèi)者的生命，筆者不知道開(kāi)發(fā)商在花著消費(fèi)者的養(yǎng)命錢(qián)的時(shí)候，怕不怕自己被指著脊梁骨？
政府在房?jī)r(jià)問(wèn)題上需要強(qiáng)硬姿態(tài)而非趁火打劫
國(guó)家有心出臺(tái)政策調(diào)控房?jī)r(jià)，而我們看到稅費(fèi)政策的出臺(tái)造成的增長(zhǎng)要大于稅費(fèi)的增加，原因就在于稅費(fèi)的出臺(tái)并沒(méi)有控制住房?jī)r(jià)的上漲，反而為房?jī)r(jià)增添了不穩(wěn)定因素，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊利益關(guān)系的存在導(dǎo)致的政府在房?jī)r(jià)調(diào)控上的無(wú)作為或者少作為，并不能給市場(chǎng)以穩(wěn)定的因素，更重要的是高層政府雖然有穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意愿和決心，但是調(diào)控工具的缺乏致使政府的意愿難以成為現(xiàn)實(shí)，而且單純稅費(fèi)的調(diào)控根本動(dòng)搖不了政府和開(kāi)發(fā)商結(jié)成的利益集團(tuán)，沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)的行政干預(yù)作為保障，政府調(diào)控房?jī)r(jià)的口號(hào)成了名副其實(shí)的空話，這樣的情況下，民眾心中形成的是對(duì)政府的不穩(wěn)定預(yù)期，那么政策出臺(tái)增加的更是不穩(wěn)定因素，市場(chǎng)的恐慌會(huì)進(jìn)一步把政策的不穩(wěn)定因素放大，形成的市場(chǎng)動(dòng)蕩往往要比稅費(fèi)規(guī)模要大的多。因此政府政策的出臺(tái)不僅帶來(lái)了房?jī)r(jià)的更大程度的上漲，而且把民眾更加的推進(jìn)了恐慌的預(yù)期之中，那么政府的政策其實(shí)是幫了倒忙的，政府在這個(gè)時(shí)候頻繁出臺(tái)稅收政策，已經(jīng)很明顯有趁火打劫的意思了。
之前聽(tīng)說(shuō)韓國(guó)的建設(shè)部長(zhǎng)因?yàn)榉績(jī)r(jià)問(wèn)題而自動(dòng)辭職，這給了韓國(guó)民眾巨大的鼓舞，雖然政府實(shí)際上是調(diào)控不好房?jī)r(jià)的，但是韓國(guó)政府的姿態(tài)讓韓國(guó)人民吃了定心丸，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)過(guò)于恐慌。而我們的政府怎么樣呢？決心是很好的，政策接二連三的出臺(tái)，房?jī)r(jià)卻跟著節(jié)節(jié)攀升，政府的決心不僅沒(méi)有起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用，更沒(méi)有穩(wěn)住市場(chǎng)的信心。民眾不僅對(duì)政府的政策失去信心，也對(duì)政府失去信心。我們需要的不是政策，我們需要的是政府的姿態(tài)。誰(shuí)都知道，開(kāi)發(fā)商和地方政府都是利益集團(tuán)，要想調(diào)控房?jī)r(jià)，首先要打破這樣的利益集團(tuán)，這樣政府的政策才能真正令行禁止。各地政府都是托市的，中央政府的政策到地方便失去了效力。未來(lái)房產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)要真的改變，國(guó)家的政策真正惠及大眾，中央政府自上而下的強(qiáng)勢(shì)的行政干預(yù)是必要的。沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)的行政干預(yù)房?jī)r(jià)是不可能降下來(lái)的，房產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)也難以達(dá)到九部委的目標(biāo)，那么市場(chǎng)的水深火熱的狀況就無(wú)法改變，國(guó)家征稅趁火打劫的現(xiàn)象就永遠(yuǎn)得不到扭轉(zhuǎn)。
以前出臺(tái)的稅收政策已經(jīng)造成了房?jī)r(jià)的上漲，多余的稅收政策不但沒(méi)有效用，反而是趁火打劫的嫌疑，政府的舉措不僅會(huì)失去市場(chǎng)更會(huì)失去民心，希望有關(guān)當(dāng)局能夠慎之又慎。
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大戶(hù)型征收保有稅 是引導(dǎo)消費(fèi)還是助推房?jī)r(jià)
建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰12月16日透露：今后，將通過(guò)鼓勵(lì)小戶(hù)型設(shè)計(jì)、保有環(huán)節(jié)征稅等手段，提高大戶(hù)型購(gòu)買(mǎi)使用成本，引導(dǎo)消費(fèi)者合理住房消費(fèi)，鼓勵(lì)推廣中小套型。此前，北京在住房建設(shè)規(guī)劃中亦曾提出對(duì)大戶(hù)型收稅。相關(guān)人士表示，上海的戶(hù)型結(jié)構(gòu)調(diào)控還需時(shí)間。當(dāng)務(wù)之急是改善小戶(hù)型的質(zhì)量，逐步提高小戶(hù)型的市場(chǎng)供應(yīng)比例。
房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)的缺失導(dǎo)致房產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)非理性化
根據(jù)來(lái)自建設(shè)部門(mén)的數(shù)據(jù)，我國(guó)人均住宅面積去年底達(dá)到26.1平方米。據(jù)建設(shè)部今年4月的調(diào)研，中國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市住宅平均套型面積為113平方米，其中16個(gè)城市超過(guò)120平方米，而北京待售住宅的平均套型面積已達(dá)143.9平方米。從結(jié)構(gòu)上可以看出，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重高端化的現(xiàn)象，造成的結(jié)果是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的苦樂(lè)不均，占房產(chǎn)需求主體的中小戶(hù)型需求嚴(yán)重不能滿(mǎn)足需求，一個(gè)數(shù)據(jù)就是關(guān)于北京的經(jīng)濟(jì)適用房的供求比例為1比13，而大戶(hù)型等住宅和商用房產(chǎn)處于空置的狀態(tài)，可謂幾家歡樂(lè)幾家愁……詳細(xì)進(jìn)入>>>
知識(shí)小貼士
什么是土地增值稅？
土地增值稅是國(guó)家為了規(guī)范土地和房地產(chǎn)交易秩序，調(diào)節(jié)土地增值收益而采取的一項(xiàng)稅收調(diào)節(jié)措施。我國(guó)于1994年頒布了《土地增值稅暫行條例》，之后又出臺(tái)了《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。
轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，是土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定繳納土地增值稅。
作為個(gè)人所購(gòu)房產(chǎn)，如果僅作為居住使用，就不用繳納土地增值稅；只有再轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)此房并獲得相當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)以上增值收入時(shí)，才有必要繳納土地增值稅。具體規(guī)定請(qǐng)按照最新調(diào)整。
