大戶型住宅擬征“保有稅”的信息令年終時節(jié)的樓市充滿變數(shù)。市場普遍疑問，在房地產持有環(huán)節(jié)征稅將會給樓市帶來什么影響？它會是抑制投資行為、引導小戶型消費的一劑“靈藥”，還是將富人與窮人一同置于稅收杠桿的壓力之下，“云吞與餃子一鍋煮”？
推動小戶型落實的“殺手锏”
12月16日，建設部的一位負責人說，目前包括建設部、財政部等在內的政府部門正在研究增加“保有環(huán)節(jié)”住房稅費，對于戶型面積偏大的房子收取一定費用，引導合理的住房消費，鼓勵購買小套型、功能良好的住宅。于是，對大戶型住宅要開征“保有稅”的消息不脛而走。
如果大戶型“保有稅”開征，會給樓市帶來什么影響？業(yè)內人士認為，這將是推動“90／70”規(guī)定落地最有力的“殺手锏”。
無論是地方政府、開發(fā)商還是普通民眾，大多認為2006年房地產調控中最具影響力的措施是結構調整，量化新建住房結構比例。九部門在“國十五條”中規(guī)定：自6月1日起，新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房須占開發(fā)建設總面積70％以上（即“90／70”規(guī)定）。對于這項技術性硬約束，百姓拍手稱快。房地產研究者也認為，這給房市傳遞了強烈信號：國家在房地產發(fā)展戰(zhàn)略上顯露出調整姿態(tài)，從產業(yè)政策向公共政策回歸，房地產開始從過度市場化向社會保障屬性傾斜。但一些地方政府和房地產開發(fā)商頗有微詞，認為這是“一刀切”，是市場經濟的倒退。因而截至9月底，全國還有65％的地級以上城市、91.1％的縣級城市未按規(guī)定公布住房建設規(guī)劃。建設部不得不在11月底下達“死命令”：尚未公布住房建設規(guī)劃的城市，務必在12月20日前全面完成編制、公布和備案工作。
“推動小戶型政策落實的最有力措施，就是對大戶型征收保有稅�！泵缆�(lián)物業(yè)上海公司一位經理分析，當稅收杠桿發(fā)生作用，未來持有大戶型房會成為負擔的預期彌漫市場時，小戶型房就會成為消費者選擇的主流產品。現(xiàn)實需求左右著開發(fā)導向，這樣，不用政府緊盯，開發(fā)商自然會落實“90／70”規(guī)定。只有生產出更多廣大中低收入人群能支付得起的住房產品，才能化解高房價引起的社會矛盾。
此外，專家認為，在持有環(huán)節(jié)征稅，由于加大了使用成本，能夠抑制一部分投資行為，一定程度上能阻止流動性過剩背景下金融資本涌入房地產的沖動。
不能“云吞與餃子一鍋煮”
盡管對大戶型房征收“保有稅”對國家推進住房供應結構調整、從而推進整個房地產宏觀調控將產生重大影響，但這一政策的制定實施可能面臨一系列技術性難題以及社會公平上的尷尬。
記者日前采訪的一些專家在肯定這一政策積極意義的基礎上也提出不少疑問。
首先，住房制度市場化改革以來，大戶型房在供應上居于絕對主導地位，一大批中低收入人群在市場不具有“選擇性”的情況下，不得不購買大戶型產品。稅收政策應該如何對待這種“沒有選擇情況下的選擇”？
據(jù)建設部今年4月的調研，全國40個重點城市住宅平均套型面積為113平方米，其中16個城市超過120平方米，而北京待售住宅的平均套型面積已達143.9平方米。
復旦大學法學院一位研究行政法的教授說，在廉租房保障體系缺失、小戶型奇少的情況下，人們不買大戶型，住什么？任何強行性政策，都應該給遵守者提供可選擇性。
此前，許多工薪階層并不是不想買而是買不到小戶型房，市場產品沒有選擇余地的消費是典型的被動性消費。這一點，稅收政策應該區(qū)別對待。在將來市場富積小戶型產品，購房人具有可選擇性，且政府已經告知了大戶型房征稅的規(guī)定的情況下，如果購房人還選擇大戶型房，那么，既然多占了資源，就該交稅，天經地義。
其次，套型面積與住房價格沒有必然的聯(lián)系。就目前情況看，在東部地區(qū)和西部地區(qū)，在城市和鄉(xiāng)村，在城市中心和城市郊區(qū)，同等面積房產擁有者的經濟承受能力有巨大差別，政策制定需要通過怎樣的途徑對不同類型消費群體間的公平問題作出妥善安排？
其三，從占用的住房資源看，一個擁有三處60平方米房產的公民和一個擁有一處180平方米房產的公民基本上是相同的。從整體社會公平的角度出發(fā)，對大戶型房和小戶型房采取不同的稅收政策可能帶來問題。
有關專家指出，房地產政策的指向必須是有利于更大程度地拓展社會幸福和公平正義。由于住房產品是生活必需品，在社會住房保障體制問題尚未得到全面解決的情況下，個別政策的“單兵突進”有可能會面臨一些問題必須予以妥善解決。
