“物業(yè)稅年中試點(diǎn)幾乎不可能�！贬槍Ψ婚g的一些傳聞，一位地方稅務(wù)官員如此評價。
“國稅總局的意見是能不能下半年選擇部分試點(diǎn)城市和地區(qū)‘實轉(zhuǎn)’。”該人士向記者透露，“即便如此，尚存不小難度�！�
而記者了解到，有關(guān)部門物業(yè)稅“實轉(zhuǎn)”試點(diǎn)城市的選擇正在進(jìn)行當(dāng)中。作為“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)城市，雖然前期已經(jīng)做了大量調(diào)研和試點(diǎn)工作，由“空轉(zhuǎn)”階段轉(zhuǎn)為“實轉(zhuǎn)”比較有優(yōu)勢，但是由于物業(yè)稅開征爭議比較大，所牽涉的工作和部門比較多，因此各地對物業(yè)稅“實轉(zhuǎn)”持不同看法，有關(guān)方面在試點(diǎn)城市選擇過程中會充分考慮其積極性，甚至不排除“實轉(zhuǎn)”地點(diǎn)選擇在首批6個試點(diǎn)城市之外。
物業(yè)稅試點(diǎn)年內(nèi)“實轉(zhuǎn)”？
據(jù)記者了解，目前北京、深圳、南京、重慶等6個城市已經(jīng)進(jìn)行模擬調(diào)研和課題研究，采用不同的改革方案試點(diǎn)。有關(guān)專家透露，財政部門前期選擇試點(diǎn)城市時，考慮到了試點(diǎn)范圍的覆蓋度和代表性。
前期試點(diǎn)是數(shù)據(jù)“空轉(zhuǎn)”，即通過模擬征收來摸索征管體制。“‘空轉(zhuǎn)’的目的是讓這幾個試點(diǎn)城市拿出方案。”中央財經(jīng)大學(xué)財政與公共管理學(xué)院副院長劉桓認(rèn)為。
為了配合物業(yè)稅開征，國家稅務(wù)總局副局長王力表示已經(jīng)在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)模擬評稅的試點(diǎn)工作。
按照房地產(chǎn)評估值征稅是國際通行而且比較規(guī)范的辦法�，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅征收辦法是按計稅房產(chǎn)余值征稅，比如原來的辦法是按照房地產(chǎn)原值減除30％后，剩下70％按照1.2％征收房產(chǎn)稅。
“但因為北京的房屋結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，很多房子沒有原值，由于地段不同，房產(chǎn)可能升值，必須要按評估值征收。因此我們試點(diǎn)改革的思路是由原來按房地產(chǎn)原值征稅改成按評估值征稅�！北本┦械囟惥忠晃还賳T表示。
這位地稅局官員進(jìn)一步解釋，試點(diǎn)的基本思路是在稅負(fù)不增加的情況下，按評估值征稅。假設(shè)某套房產(chǎn)剛購進(jìn)是100萬元，按照原值征稅就是減除30萬元以后剩下70萬元按照1.2%征稅，即8400元；試點(diǎn)辦法是，如果經(jīng)評估后房產(chǎn)升值到200萬元，但是稅負(fù)還是8400元，那么實際稅率就比較低。
“現(xiàn)在所謂要‘實轉(zhuǎn)’，就是看能不能在一些地區(qū)把這個方法實際操練一下。”上述地稅局人士向記者證實。
“其實按照目前的進(jìn)度，年內(nèi)試點(diǎn)是否順利啟動尚存變數(shù)。”以北京為例，記者了解到，北京雖然較早開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，但是由于開征物業(yè)稅有大量的工作，比如首先要把圍繞著房地產(chǎn)的亂收費(fèi)問題解決掉，取消相關(guān)收費(fèi)，包括土地出讓金等等，牽涉的部門也很多，諸多協(xié)調(diào)工作尚需假以時日。
試點(diǎn)選擇充分考慮地方意向
究竟哪個城市由“空轉(zhuǎn)”階段轉(zhuǎn)為“實轉(zhuǎn)”，現(xiàn)在還不得而知。劉桓認(rèn)為，物業(yè)稅“實轉(zhuǎn)”城市的特點(diǎn)應(yīng)該是，一、規(guī)模不要太大，否則牽涉利益太多；二、已經(jīng)有前期準(zhǔn)備，比如房地產(chǎn)權(quán)屬劃定等問題比較清晰；三、當(dāng)?shù)卣投悇?wù)機(jī)關(guān)要有積極意愿。
有關(guān)專家透露，財政部也在研究討論試點(diǎn)城市，現(xiàn)在確定試點(diǎn)城市的總體原則是地方要有積極性，其次是各個試點(diǎn)城市要有代表意義。前述人士表示，前期選擇試點(diǎn)城市最少要6個，估計會有10多個城市參與。有專家估計，試點(diǎn)城市的選擇很可能在東部、中部和西部地區(qū)同時展開。另一位曾參與過物業(yè)稅討論的稅收專家告訴記者，由于物業(yè)稅是地方稅種，中央也不參與分享，因此財政部只會出臺一些傾向性意見，具體征收細(xì)則和試點(diǎn)方案主要由地方確定。另外由于開征物業(yè)稅需要有內(nèi)外資房地產(chǎn)稅制并軌、對土地使用稅額和征收環(huán)節(jié)的調(diào)整，以及房地產(chǎn)登記制度和評估體系等的建立，所以前期參與的試點(diǎn)城市也不一定就會全面推開征收物業(yè)稅，很有可能實行分城市分項目的試點(diǎn)，如有的城市可能只做房地產(chǎn)評估體系建立的試點(diǎn)。
“總體上說，財政部對于物業(yè)稅試點(diǎn)是采取慎重而又全面的態(tài)度�！必斦靠蒲兴囊晃粚＜疫@樣評價。財政部主要目的是通過物業(yè)稅來規(guī)范物業(yè)和房地產(chǎn)稅收改革，規(guī)范各地的投資環(huán)境。
對個人影響有限？
“對企業(yè)的影響主要體現(xiàn)在稅費(fèi)合并上，而且實施難度也不大�！必斦靠蒲兴彼L王朝才說，現(xiàn)在我國還存在內(nèi)外資企業(yè)稅收不統(tǒng)一的問題，這主要就表現(xiàn)在企業(yè)所得稅和涉及房地產(chǎn)的稅收。因此需要對內(nèi)外資企業(yè)稅收進(jìn)行統(tǒng)一。據(jù)悉，今年人大即將審議的企業(yè)所得稅就是對內(nèi)外資企業(yè)稅的統(tǒng)一，而物業(yè)稅也是內(nèi)外資稅收統(tǒng)一的一個方面。另外對于內(nèi)資企業(yè)的物業(yè)稅收負(fù)擔(dān)基本會保持不變。因為我國過去涉及房地產(chǎn)的稅收多而且復(fù)雜，還存在許多不規(guī)范的行政性收費(fèi)。目前，物業(yè)稅的意義就在于把不規(guī)范的收費(fèi)統(tǒng)一起來成為規(guī)范合理的稅收。
記者還了解到，物業(yè)稅最終可能會實行以代扣代繳、代收代繳方式為主，自主申報為輔的制度。對單位統(tǒng)管房，由單位代扣代繳；有物業(yè)公司管理的，由物業(yè)公司代收代繳；對其他建筑，采取納稅人主動申報和稅務(wù)人員上門征收相結(jié)合的方式。
另外為了減少物業(yè)稅開征的阻力，在物業(yè)稅開征初期，減免稅的范圍可能適當(dāng)放寬。有專家建議法定的人均免稅面積定為25平方米。
王朝才對記者分析說，目前物業(yè)稅的實行對于個人也不會有太大影響。因為現(xiàn)在對于個人房地產(chǎn)的價值評估以及征稅時的扣除標(biāo)準(zhǔn)等都沒有一個合適的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在理論界和實際操作部門仍在討論之中。據(jù)悉，物業(yè)稅出臺的初衷也希望能對富人和豪宅等征以重稅，“但實際上這一點(diǎn)很難做到�！蓖跽f。財政部科研所的一份研究報告這樣建議，通過對居住豪宅者課以高稅，對居住陋室者課以低稅甚至免稅來縮小社會財富占有的差距。物業(yè)稅不宜采用全國統(tǒng)一的比例稅率，而應(yīng)規(guī)定一個幅度稅率（如0.1%~0.3%），由地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應(yīng)稅房地產(chǎn)的位置與用途具體確定適用的稅率。
