雖然物業(yè)稅的推出代表了稅制改革的方向和趨勢，財政部和國家稅務(wù)總局的官員也在不同場合多次談到在“十一五”期間要盡快推出物業(yè)稅，但是，物業(yè)稅的推行涉及部門和階層比較廣、利益關(guān)系比較復(fù)雜，協(xié)調(diào)比較困難。再者，物業(yè)稅的推行對信用體系和征管技術(shù)要求也比較高，需要一個非常強大的后臺來支持。因此筆者認為，短期內(nèi)很難全面鋪開。
首先，土地的產(chǎn)權(quán)制度問題如何解決仍就是一個繞不過去的坎兒。盡管我們目前設(shè)計的物業(yè)稅是一個窄口徑的概念，即不包括土地出讓金。但是，我們應(yīng)該看到，土地的產(chǎn)權(quán)制度問題仍就是一個繞不過去的坎兒。因為，單純就房屋本身而言，它會隨著時代的久遠而逐年折舊，真正升值的是房屋下的土地。對土地沒有產(chǎn)權(quán)而只有70年使用權(quán)的房主卻要為將來不屬于自己的財產(chǎn)而每年繳稅，而且稅負還是隨著土地價格的上升而不斷加重，自己對土地的使用權(quán)卻是隨著批租到期的臨近貶值。
其次，我們再從技術(shù)的角度來看看物業(yè)稅的征收難題。作為計稅依據(jù)的房產(chǎn)市場價值評估有三個不確定的因素。一是如何準確合理地評估不斷變化的土地和房屋價值，以確定物業(yè)稅應(yīng)納稅額。對評估機構(gòu)的信用水平、評估的準確性和權(quán)威性要求很高。但從目前國內(nèi)信用缺失的中介市場來看，能滿足此需求的單一的專業(yè)評估機構(gòu)很少，官方也沒有建立起有權(quán)威的、令人信服的物業(yè)價值評估體系。二是不同類型房產(chǎn)的價值如何處理的問題。我國目前的住宅建設(shè)形式很多，如商品房、經(jīng)濟適用房、房改房、集資建房、合作建房等，由于土地使用形式的多樣化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價值總量存在巨大差異，這處理起來似乎還很棘手。三是對不同用途的房產(chǎn)如何適用稅率的問題，比如自住房、出租房、商業(yè)房等的區(qū)別，我們知道，對于不同用途的房產(chǎn)在適用稅率上應(yīng)該差別對待，但是如何甄別它們的真實用途就那么不容易了。
第三，如何消除由房價波動所引起稅負的不確定性給老百姓帶來恐慌。因為房屋所在地段升值，就必須繳納更多的物業(yè)稅，如果有些業(yè)主沒有穩(wěn)定的收入，就可能繳不起稅，甚至住不起房子。所以，對于普通百姓而言，如果他們在購房和居住時無法確定未來要支付的稅負是多少，就會非常不安，這種事先無法預(yù)見的風(fēng)險會帶來很多不穩(wěn)定的因素。
一項好的改革措施不僅要能帶來長遠的經(jīng)濟效益和社會效益，還要盡可能地減少由此帶來的震蕩和陣痛。這就要求改革措施的出臺不僅要具備一定的社會經(jīng)濟基礎(chǔ)，還要統(tǒng)籌考慮利益集團、技術(shù)層面等各方面因素。物業(yè)稅的推出雖然是大勢所趨，但目前還不具備市場基礎(chǔ)以及制度環(huán)境，會導(dǎo)致“買樓不易、養(yǎng)樓更難”的局面。
