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新辦地產(chǎn)企業(yè)不再享受稅收優(yōu)惠

2006-3-31 0:0 北京現(xiàn)代商報(bào) 【 】【打印】【我要糾錯(cuò)

  國(guó)家稅務(wù)總局日前發(fā)布《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱通知),通知對(duì)9個(gè)方面的內(nèi)容作出了相應(yīng)的調(diào)整,其中通知規(guī)定對(duì)于今后新辦房地產(chǎn)企業(yè),將不得再享受普通新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠,同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率做出了調(diào)整。

  新增稅負(fù)將會(huì)轉(zhuǎn)嫁給誰(shuí)成為焦點(diǎn)

  目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多采用設(shè)立項(xiàng)目公司的方式經(jīng)營(yíng)操作新項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤或開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目就新辦一個(gè)公司,這樣可以享受到國(guó)家關(guān)于新開(kāi)公司的優(yōu)惠稅收政策,盈利率較高。但根據(jù)新通知規(guī)定,對(duì)于今后為操作項(xiàng)目而新成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和以銷售(包括代理銷售)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)將不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。這就使開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本大大增加,而相應(yīng)的房?jī)r(jià)就有可能增加。這部分新增加的成本,引起了社會(huì)很大的關(guān)注。

  這部分成本是轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者還是房地產(chǎn)公司縮小利潤(rùn)空間自己負(fù)擔(dān)成為了大家關(guān)注的焦點(diǎn)。中科院博士周城雄表示“政府征稅會(huì)加重企業(yè)和消費(fèi)者的負(fù)擔(dān),不過(guò)負(fù)擔(dān)到底是消費(fèi)者承擔(dān)的多還是企業(yè)承擔(dān)的多,就取決于需求價(jià)格彈性,如果市場(chǎng)需求彈性大,那么消費(fèi)者承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)就輕,企業(yè)承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)就重;如果需求彈性小,消費(fèi)者承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)就重,企業(yè)承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)就輕。而從目前的情況來(lái)看,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求、供求矛盾突出,基本處于賣方市場(chǎng)的狀態(tài),因此開(kāi)發(fā)商很容易將增加的成本轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上,稅收負(fù)擔(dān)的增加就很可能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。”

  地產(chǎn)預(yù)售收入所得稅上調(diào)5%

  在未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題上通知規(guī)定將區(qū)分經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房?jī)煞N情況處理。經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不得低于3%;非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的,不得低于20%、位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的,不得低于15%、位于其他地區(qū)的,不得低于10%.

  已經(jīng)執(zhí)行3年的83號(hào)文規(guī)定,開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入應(yīng)按不低于15%的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率繳納企業(yè)所得稅,但根據(jù)新的規(guī)定,大部分房產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率都將提高到20%,這意味著房產(chǎn)企業(yè)要拿出更多錢來(lái)預(yù)繳企業(yè)所得稅。

  人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長(zhǎng)趙錫軍認(rèn)為,這可能導(dǎo)致大城市商品房?jī)r(jià)格的上漲。中國(guó)稅網(wǎng)涉稅風(fēng)險(xiǎn)研究室首席專家李曉蘭表示,以前部分地區(qū)是按照開(kāi)發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目的性質(zhì)預(yù)征所得稅,別墅、普通住宅分別執(zhí)行不同的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率,現(xiàn)在是按照城市來(lái)劃分,同樣是在北京,在市中心和郊區(qū)都實(shí)行20%的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率,這樣的調(diào)整是否合理還值得探討。

  除此之外,通知還對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管方式提出了新要求;對(duì)轉(zhuǎn)借款發(fā)生的利息支出稅前扣除問(wèn)題作出了新規(guī)定;并增加了防止資本弱化和關(guān)聯(lián)交易的規(guī)定。

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  房地產(chǎn)稅收居全國(guó)各行業(yè)首位

  國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示,“十五”期間,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收完成5190.98億元,年均增長(zhǎng)41.4%,增幅在各行業(yè)中居于首位:“十五”初年,房地產(chǎn)業(yè)稅收占全部稅收比重為3.0%,至“十五”末年提高到5.9%,上升2.9個(gè)百分點(diǎn);占第三產(chǎn)業(yè)稅收的比重同期從7.0%提高到14.6%,翻了一番,是三大產(chǎn)業(yè)中比重上升最快的行業(yè)。

  稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,由于“十五”期間宏觀政策方面經(jīng)歷了從積極財(cái)政政策向穩(wěn)健財(cái)政政策的轉(zhuǎn)換,稅收宏觀調(diào)控目標(biāo)也從刺激投資、消費(fèi)以及出口向促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展進(jìn)行了轉(zhuǎn)變。

  從2004年起,稅收調(diào)控政策在建立合理的稅收產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),實(shí)施促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。如出臺(tái)了個(gè)人住房銷售征收營(yíng)業(yè)稅、二手房交易繳納個(gè)人所得稅等各項(xiàng)政策,加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作的調(diào)控力度。

  2005年全國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)19.8%,比上年回落8.3個(gè)百分點(diǎn),低于全年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅7.4個(gè)百分點(diǎn),全國(guó)70個(gè)大中城市2005年房屋銷售價(jià)格漲幅呈現(xiàn)回落趨勢(shì)。2005年全國(guó)房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)31.3%,增速比2004年回落14.4個(gè)百分點(diǎn),結(jié)束了自2002年以來(lái)持續(xù)3年的40%以上高速增長(zhǎng),稅收調(diào)控職能得到充分發(fā)揮。但房地產(chǎn)仍為我國(guó)稅收“第一增收大戶”,居各行業(yè)首位。