3月20日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)），與先前的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)）相比，31號(hào)文件在預(yù)售收入征稅標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)行了修改。
一直以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)商被冠以“利潤(rùn)巨人”、“納稅侏儒”的綽號(hào)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為31號(hào)文件是遏制房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅的“猛藥”，能減少開發(fā)商偷逃稅現(xiàn)象的發(fā)生，同時(shí)增加了房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際稅收負(fù)擔(dān)，最終可能降低房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率，特別是房地產(chǎn)企業(yè)取得暴利的空間將大大縮小，使社會(huì)財(cái)富得到均衡配置。
出臺(tái)背景
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重
房地產(chǎn)行業(yè)具有復(fù)雜性、多樣性、滾動(dòng)開發(fā)性及生產(chǎn)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、往來(lái)對(duì)象多、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不確定等特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)前期占用資金量大，收益多在中后期才能體現(xiàn)，這在客觀上為開發(fā)企業(yè)延遲繳納稅款甚至逃稅提供了便利，不少房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)用房屋抵項(xiàng)目工程款、偽造或高估開發(fā)成本、隱瞞銷售收入等方式欠稅甚至偷稅。
事實(shí)上，早在2003年，國(guó)家稅務(wù)總局就下發(fā)了83號(hào)文件，文件的出臺(tái)加強(qiáng)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理，規(guī)范了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅行為。但隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控措施的實(shí)施，這一文件中的一些規(guī)定已不能適應(yīng)客觀形勢(shì)的變化，必須加以完善，31號(hào)文件應(yīng)運(yùn)而生。
“31號(hào)文件的出臺(tái)和房地產(chǎn)行業(yè)的偷逃稅有直接關(guān)系�！备Ｖ荽髮W(xué)房地產(chǎn)研究所博士王阿忠表示，目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅現(xiàn)象仍較嚴(yán)重：2005年，全國(guó)范圍內(nèi)，房地產(chǎn)檢查共查補(bǔ)的稅款達(dá)371117.97萬(wàn)元，占企業(yè)應(yīng)申報(bào)納稅額的5%-15％，查補(bǔ)數(shù)額巨大，稅款流失嚴(yán)重，而2005年度中國(guó)納稅500強(qiáng)企業(yè)排行榜前300名內(nèi)，沒(méi)有一家是房地產(chǎn)企業(yè)�！啊麧�(rùn)巨人’成為‘納稅侏儒’，可以說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重。”
新規(guī)解讀
調(diào)整預(yù)售收入征稅標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)負(fù)擔(dān)將加重
與83號(hào)文件相比，31號(hào)文件做出了兩點(diǎn)調(diào)整：一是將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率；二是按開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)，將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，并規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率不得低于3%，非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目按不同區(qū)域分別確定預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，其中，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20%，地及地級(jí)市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于15%，其他地區(qū)不得低于10%.
事實(shí)上，將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，并將比例由15%提高至20%，是31號(hào)文件最明顯的變化。
“這項(xiàng)規(guī)定對(duì)福州的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有較大影響�！� 原福建中庚集團(tuán)執(zhí)行總裁江映輝表示，向利潤(rùn)率比較高的開發(fā)項(xiàng)目征收20%的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，問(wèn)題不會(huì)很大，但目前福州市場(chǎng)開發(fā)商的項(xiàng)目利潤(rùn)率基本在百分之十幾（部分項(xiàng)目除外），據(jù)此征收，開發(fā)商負(fù)擔(dān)加重。同時(shí)他還認(rèn)為，新政策執(zhí)行后，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)增加，開發(fā)商很可能將稅收成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，有可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。
對(duì)此，王阿忠認(rèn)為，新規(guī)只是將原來(lái)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策取消，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)原本就該交但先前卻沒(méi)有交的稅進(jìn)行繳納，這是正常的國(guó)家納稅政策；而且新規(guī)是對(duì)企業(yè)的收入進(jìn)行征稅的，對(duì)企業(yè)而言，原來(lái)靠逃稅而獲得的非法收入將減少，但不會(huì)提高企業(yè)的成本。如果開發(fā)商借此抬高房?jī)r(jià)，則上漲的房?jī)r(jià)中會(huì)有一部分轉(zhuǎn)為稅收被國(guó)家征走�！安糠珠_發(fā)企業(yè)利用‘虛假成本’使預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)下降，從而達(dá)到逃稅的目的，而新規(guī)改為按預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率征收后，這一現(xiàn)象將被消除。另外，開發(fā)商如果抬高房?jī)r(jià)，結(jié)果將有更多的管制政策出臺(tái)�！�
福建天福集團(tuán)董事長(zhǎng)陳一表示，該政策出臺(tái)后，將促使房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制以及經(jīng)營(yíng)成本、管理成本等方面的精心測(cè)算，使企業(yè)的內(nèi)部管理更精細(xì)化。
明確開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn) 確保稅收不流失
31號(hào)文件還對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目完工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確界定，凡符合下列條件之一的，視為房地產(chǎn)項(xiàng)目已完工：
一是竣工證明已上報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的房地產(chǎn)項(xiàng)目（成本對(duì)象）；
二是已開始投入使用的房地產(chǎn)項(xiàng)目（成本對(duì)象）；
三是已取得了初始產(chǎn)權(quán)登記證明的房地產(chǎn)項(xiàng)目（成本對(duì)象）。
有專家認(rèn)為，對(duì)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行界定，主要考慮到當(dāng)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率高于實(shí)際利潤(rùn)率時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往會(huì)對(duì)已完工開發(fā)產(chǎn)品積極結(jié)算成本，相反，一旦出現(xiàn)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率低于實(shí)際利潤(rùn)率的情況，積極性就不存在了。房地產(chǎn)項(xiàng)目遲遲不收盤，不給建筑、裝修、綠化等相關(guān)業(yè)務(wù)公司結(jié)賬，是房地產(chǎn)企業(yè)拖欠稅款的慣用手段，因此，從稅收角度規(guī)定開發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)，可以保證國(guó)家稅收不流失。
“這一規(guī)定便于稅務(wù)部門對(duì)相關(guān)稅收進(jìn)行核算�！苯齿x表示，尤其對(duì)于規(guī)模較大的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，由于開發(fā)商往往分期開發(fā)，整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，那么，何時(shí)才算完工？何時(shí)才能進(jìn)行相關(guān)的稅收核算？沒(méi)有明確的界定，稅務(wù)部門對(duì)稅收的征收及監(jiān)管也很難開展。
王阿忠則認(rèn)為，界定產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)主要用于讓開發(fā)商自行選擇是賣現(xiàn)房還是賣期房：賣期房就要按此規(guī)定交稅；賣現(xiàn)房就按實(shí)際利潤(rùn)率繳納稅款�！巴ㄟ^(guò)開發(fā)商的選擇，可間接驗(yàn)證該稅的合理性和有效性�！�
新辦企業(yè)不能享受所得稅優(yōu)惠 防止開發(fā)商避稅
31號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品（包括代理銷售）為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。
目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用設(shè)立項(xiàng)目公司的方式經(jīng)營(yíng)，開發(fā)一個(gè)樓盤（項(xiàng)目）就新辦一個(gè)公司，盈利率較高。根據(jù)先前的規(guī)定，新辦房地產(chǎn)企業(yè)以及從事房地產(chǎn)銷售的相關(guān)企業(yè)將享受一年內(nèi)免征所得稅的優(yōu)惠政策。
此外，相關(guān)文件有規(guī)定，為安置自主擇業(yè)的軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部和隨軍家屬就業(yè)而新開辦的企業(yè)，3年內(nèi)免征企業(yè)所得稅，但該規(guī)定沒(méi)有對(duì)新辦企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍進(jìn)行任何限制，因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)招聘軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部從事房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，進(jìn)而申請(qǐng)減免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，31號(hào)文件規(guī)定新辦企業(yè)不能享受所得稅優(yōu)惠，從源頭上杜絕了開發(fā)商以新設(shè)項(xiàng)目公司避稅的可能性，堵住了稅收漏洞。江映輝表示，這項(xiàng)規(guī)定有效地防止部分開發(fā)商采用變通手法進(jìn)行避稅。
借款利息扣除有限制 再防企業(yè)避稅
新規(guī)還指出，開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過(guò)其注冊(cè)資本50%的，超過(guò)部分的利息支出，不得在稅前扣除，未超過(guò)部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。
“這將進(jìn)一步降低房地產(chǎn)企業(yè)利用資本弱化和關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行避稅的可能性�！蓖醢⒅冶硎�，商品房與其他商品生產(chǎn)在投資上最大的不同是：投入的大部分開發(fā)資金轉(zhuǎn)移到了開發(fā)產(chǎn)品的成本上，開發(fā)商通過(guò)房屋買賣將資金回收并賺取利潤(rùn)，表現(xiàn)出使用資金量大、投資回收期短的特點(diǎn)。因此，融資借貸對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是常有的事。因此，新規(guī)中允許關(guān)聯(lián)方借入資金金額在50%之內(nèi)可免稅。但一些開發(fā)企業(yè)利用關(guān)聯(lián)交易，通過(guò)大比例的融資虛增利息支出，來(lái)降低稅基，達(dá)到避稅目的。為避免這種情況的發(fā)生，新規(guī)強(qiáng)調(diào)了借入資金金額超過(guò)其注冊(cè)資本50%的，超過(guò)部分的利息支出，不得在稅前扣除，這就在一定程度上避免了上述情況。
放寬新辦企業(yè)廣告費(fèi)等稅前扣除限制 減輕企業(yè)稅負(fù)
文件的另一項(xiàng)規(guī)定是，新辦企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過(guò)3個(gè)納稅年度。
“這項(xiàng)規(guī)定對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)是很有利的。”某開發(fā)商表示。事實(shí)上，新辦房地產(chǎn)企業(yè)在其項(xiàng)目開發(fā)初期不可能取得收入，但在廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)等方面的支出卻不少，此時(shí)這類費(fèi)用無(wú)法在稅前扣除，企業(yè)稅負(fù)較重。 “新規(guī)定允許這類費(fèi)用向后結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于后期開始有收入，自然希望能把開發(fā)初期的一些支出轉(zhuǎn)至后期扣減，以減少稅基，從而減輕了企業(yè)的稅負(fù)�！蓖醢⒅冶硎�。
