5月29日，國辦轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、發(fā)展改革委等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》（以下簡稱《意見》），其中關(guān)于二手房的稅收新政頗受市場關(guān)注，調(diào)控結(jié)果也備受市場期待。
物業(yè)稅能減少房產(chǎn)空置率，房價(jià)穩(wěn)定因素增加（圖：中國新聞網(wǎng)）
九部委意見需求調(diào)控措施能夠發(fā)揮多大的作用
從意見中我們可以看到稅收新政重在調(diào)控投機(jī)和投資性購房需求，而對投機(jī)和投資性需求進(jìn)行分析我們可以看到，投資性需求中短線需求者受影響較大，一部分會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)殚L線投資者，對于長線投資者影響很小。
對于投機(jī)者來講，稅收新政雖然增加了交易成本，但一方面營業(yè)稅調(diào)控力度小，不足以對投機(jī)利潤造成大的影響，另一方面，就當(dāng)前的商品房供需情況和相關(guān)的報(bào)道看，增加的稅收通過房價(jià)很容易的轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。
而對于真正的正常房產(chǎn)交易，房產(chǎn)供給一方有相當(dāng)部分退出交易，購房者一部分因價(jià)格上漲和房貸首負(fù)的增加而暫時(shí)放棄計(jì)劃，另一部分表現(xiàn)為剛性需求，處于觀望狀態(tài)中�？傮w來講，這部分正常自住需求具有相當(dāng)?shù)膭傂�，�?huì)在短期內(nèi)回調(diào)，遠(yuǎn)期將推動(dòng)住房價(jià)格上揚(yáng)。
九部委意見忽略了對房產(chǎn)供給環(huán)節(jié)的稅收調(diào)控
通過以上對稅收新政的需求影響分析，我們同時(shí)看到，稅收新政的實(shí)施很大程度上影響了普通商品房的供給。而根據(jù)我國統(tǒng)計(jì)部門和土地房產(chǎn)相關(guān)部門的數(shù)據(jù)，我國商品房空置面積在1.3億平方米左右，這部分供給為什么形不成有效供給呢？原因是我國房地產(chǎn)稅制存在缺陷，"輕保有，重交易".筆者認(rèn)為，對于房產(chǎn)的調(diào)控應(yīng)該同時(shí)注重需求和供給的調(diào)控，這樣才能在打擊投資投機(jī)性需求的同時(shí)，滿足正常交易的實(shí)現(xiàn)。而加強(qiáng)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)可以使空置商品房形成有效供給，可以彌補(bǔ)九部委意見的不足，解決目前存在的供需矛盾。
物業(yè)稅是我國健全房產(chǎn)稅制的發(fā)展方向
物業(yè)稅是在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)對房產(chǎn)所有者征收的不動(dòng)產(chǎn)稅，在稅理設(shè)計(jì)上，通過對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，能夠減少房產(chǎn)的空置率，增加房產(chǎn)的流動(dòng)性。是我國健全房產(chǎn)稅制的基本方向。
5月29日，北京召開物業(yè)稅改革國際研討會(huì)，國務(wù)院發(fā)展研究中心（以下簡稱國研中心）發(fā)布了第二期物業(yè)稅改革研究成果，首次提出了中國實(shí)行物業(yè)稅改革的三個(gè)備選方案，并建議中國政府在2008年左右開征"物業(yè)稅".
寄希望于物業(yè)稅調(diào)控房價(jià)
健全的房產(chǎn)稅制是包括保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和購買，交易環(huán)節(jié)的相關(guān)稅收，我們重點(diǎn)考慮保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅是包括房產(chǎn)和地產(chǎn)在內(nèi)，統(tǒng)一作為課稅對象，對產(chǎn)權(quán)人征收的保有環(huán)節(jié)的稅收。那為什么我們選擇了物業(yè)稅呢？原因是我國的城鎮(zhèn)土地是國有，農(nóng)村土地是集體所有，任何人取得的只是土地的使用權(quán)，而不是土地的所有權(quán)。這樣，房地產(chǎn)稅征收出現(xiàn)困難，一般的做法是房產(chǎn)和地產(chǎn)分開征收，對地產(chǎn)上面物業(yè)部分征稅，稱為物業(yè)稅。
從其征稅環(huán)節(jié)來看，是對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人在保有環(huán)節(jié)征收的稅收，通過增加產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)持有成本，加快房產(chǎn)的流動(dòng)性，一定程度上解決我們現(xiàn)在面臨的房產(chǎn)供應(yīng)不足，房價(jià)過高同時(shí)房產(chǎn)空置率過大的情況。
物業(yè)稅能夠降低房價(jià)嗎
根據(jù)物業(yè)稅的設(shè)計(jì)思想，把我國現(xiàn)在關(guān)于房產(chǎn)購買環(huán)節(jié)的土地出讓金，契稅，房產(chǎn)稅等相關(guān)稅收合并到房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征收，一定程度上降低了購買的門檻，降低房價(jià)。據(jù)估算，在目前的房價(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤占到60%，建筑成本只占40%.購房者買一套房子的錢中，有30%-40%是繳了各種稅費(fèi)。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法，以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房價(jià)也會(huì)跟著大幅度下降。下降程度如何，意見在理論界和實(shí)務(wù)界觀點(diǎn)不一。
房價(jià)調(diào)控需從供給和需求同時(shí)入手
事情會(huì)是這樣的嗎？我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無形中造成房價(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房價(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價(jià)過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房價(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長遠(yuǎn)來看不符合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
正式推出物業(yè)稅還要等多久
國研中心關(guān)于中國政府在2008年左右開征"物業(yè)稅"只是停留在理論研究的階段，真正實(shí)施還要等待我國條件的進(jìn)一步成熟。目前北京、深圳、南京、重慶等6個(gè)城市已經(jīng)進(jìn)行模擬調(diào)研和課題研究，采用不同的改革方案試點(diǎn)。更多的實(shí)踐問題有待進(jìn)一步解決。
一是詳實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。目前由于房地產(chǎn)信息部門和稅務(wù)部門沒有很好的配合，在稅務(wù)局房產(chǎn)信息還是空白，尤其是在房屋出租市場，地稅局掌握的房屋出租人信息十分有限，所以存在著大量的房屋出租人偷稅漏稅的現(xiàn)象。
二是用科學(xué)的方法對房地產(chǎn)進(jìn)行合理的估價(jià)。我國第三方價(jià)值評估機(jī)構(gòu)還不健全，聘請外國評估機(jī)構(gòu)又會(huì)加重房產(chǎn)持有者的負(fù)擔(dān)；另外在方法的建立和適用問題上也存在相當(dāng)?shù)膯栴}。
三是政府的稅收征管能力。物業(yè)稅的開征在技術(shù)和操作上還存在較大困難。主要是監(jiān)管難度偏大，個(gè)人賬戶監(jiān)控復(fù)雜，如何鑒定第一套住房，如何征收，怎樣加強(qiáng)購房者多套住房的管理都需要積累經(jīng)驗(yàn)。
樂觀的預(yù)計(jì)也要等到"十一五"后期的時(shí)候，2008年以前開征的可能性很
