2006（博鰲）房地產(chǎn)論壇近日在海南博鰲開幕，“讓業(yè)主增加空置成本”是會(huì)上的重要話題之一。香港中原地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席施永青是業(yè)內(nèi)提倡征收“空置稅”第一人。雖然“空置稅”作者身處實(shí)業(yè)界，但這也不啻于一種“理論創(chuàng)新”。
房地產(chǎn)論壇，房產(chǎn)空置稅成焦點(diǎn)，開征利大于弊？（圖：海南視窗）
施永青認(rèn)為：在中國(guó)，目前房地產(chǎn)是投資、儲(chǔ)藏財(cái)富的工具，有些人買房后自己不用，也不出租，讓其空置，變成了虛假的需求。這給了政府和市場(chǎng)一個(gè)錯(cuò)誤的信息，導(dǎo)致價(jià)格上漲。因此，應(yīng)該讓業(yè)主增加空置的成本，他就會(huì)把這個(gè)房子出租或賣出去，供應(yīng)量增加，價(jià)格就跌了。如采取空置6個(gè)月以后要收“空置稅”的辦法，比收轉(zhuǎn)讓稅的效果還要好。
征收房產(chǎn)空置稅確實(shí)能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流轉(zhuǎn)，增加房產(chǎn)市場(chǎng)的有效供應(yīng)，通過和九部委稅收新政的需求政策相互結(jié)合，房產(chǎn)市場(chǎng)供求的矛盾可以在一定程度上緩解，房?jī)r(jià)穩(wěn)定的可能性會(huì)大大增加。而對(duì)于征收房產(chǎn)空置稅的問題，還有很多爭(zhēng)論。
觀點(diǎn)一：實(shí)行“空置稅”直接違背憲法精神。何謂“憲法精神”，其核心是確認(rèn)并保障公民權(quán)利，而且這種“確認(rèn)”和“保障”是無條件的、高于一切的。對(duì)房屋這種私人物品如何處置，房屋擁有者應(yīng)享有完全的、神圣不可侵犯的自主權(quán)。而開征“空置稅”，無論從其動(dòng)機(jī)還是結(jié)果看，都是對(duì)私人物品使用和處置自由權(quán)的一種明顯干涉。
筆者認(rèn)為：物業(yè)稅或者空置稅并不是為加重人們的負(fù)擔(dān)而設(shè)計(jì)的， 是為了加快房產(chǎn)的流動(dòng)性，也是市場(chǎng)化改革的題中之意，對(duì)于個(gè)人唯一住房是免稅的，對(duì)于舊房也不在征收之列。何況和以前的稅負(fù)相比，并不能加重購房者的負(fù)擔(dān)。除非是購買多套 房產(chǎn)的人，物業(yè)稅的負(fù)擔(dān)會(huì)增大。既然你有能力買很多房產(chǎn)，物業(yè)稅的負(fù)擔(dān)就不是大的問題。
其次，物業(yè)稅或者空置稅并不是干涉公民財(cái)產(chǎn)處置權(quán)的強(qiáng)制措施，是用市場(chǎng)化的手段調(diào)節(jié)公民的行為，公民可以在不同的財(cái)產(chǎn)處置方式上進(jìn)行選擇。物業(yè)稅或者空置稅的推出也是健全我國(guó)稅制的很重要的方面，在健全的稅制下，各種投資方式或者財(cái)產(chǎn)的處置方式的選擇之間才更具有市場(chǎng)化的因素在里面。相比于以前不健全的財(cái)產(chǎn)處置方式的選擇路徑，更加市場(chǎng)化的選擇是更具有理性和操作性的。
觀點(diǎn)二：至于說房屋屬一般商品、購房行為屬一般的市場(chǎng)交易行為，房屋毫無疑問是商品，雖然它較之于電冰箱附有保值、增值的功能，但并不能因此懷疑其一般商品的屬性。如今的房屋供求，已完全徹底實(shí)行了市場(chǎng)化運(yùn)作，至于由房屋閑置、甚至因房屋貶值而形成的經(jīng)濟(jì)損失，則完全由炒房者個(gè)人承受而且是自愿承受，于整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行并無影響。
筆者認(rèn)為：首先， 在土地沒有私有的情況下，任何人取得的只是土地的使用權(quán)，土地是公共資源，那么房產(chǎn)就是準(zhǔn)公共產(chǎn)品，你占有了過多的公共資源，導(dǎo)致其他急切需要的人無法滿足需求，那么你的消費(fèi)行為已經(jīng)具有了外部負(fù)效應(yīng)，所以在健全市場(chǎng)化稅收與經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，對(duì)自己的負(fù)外部性行為付出相應(yīng)的成本是必須的。
另外，在我國(guó)目前土地為國(guó)家和集體所有的情況下，房產(chǎn)就是一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品，國(guó)家有權(quán)利對(duì)土地的利用進(jìn)行宏觀調(diào)控，對(duì)于土地將來是用作高檔商品房還是普通商品房還是廉租房，政府完全可以處于公共利益的考慮對(duì)土地進(jìn)行規(guī)劃。暫且不過問政府這種調(diào)控的效率如何 ，至少在目前的情況下，從實(shí)用性上考慮沒有其他的方法。
再次，推出物業(yè)稅或者空置稅能夠改變地方政府的短期性批租土地的行為，這種長(zhǎng)期性的稅種政策能夠增加政府行為的長(zhǎng)期性和理性因素，對(duì)于大家深惡痛絕的亂批土地的行為是一個(gè)很好的規(guī)范，難道有誰不歡迎這樣的政策嗎？
的確，從物業(yè)稅或者空置稅的調(diào)節(jié)人群來看，是屬于中產(chǎn)階級(jí)及其以上的人群，在現(xiàn)在貧富差距拉大的敏感時(shí)期，各種政策在指向收入的調(diào)節(jié)和分配，人們心中不免會(huì)對(duì)政策加之以“仇富”的帽子。然而，物業(yè)稅或者空置稅是很中性的稅種，他的設(shè)計(jì)理念是通過健全市場(chǎng)的流通機(jī)制，加快房產(chǎn)市場(chǎng)的流轉(zhuǎn)，盤活房產(chǎn)存量市場(chǎng)，增加房產(chǎn)的使用效率，一方面可以推進(jìn)市場(chǎng)化建設(shè)，另一方面可以實(shí)現(xiàn)普通購房者購房的愿望。而作為房產(chǎn)的擁有者完全可以采取租賃而不是出售的方式來彌補(bǔ)房產(chǎn)空置的成本支出，從這個(gè)意義上說，物業(yè)稅或者空置稅的出臺(tái)是很有好處的。
爭(zhēng)論可以存在，因?yàn)檫@樣的社會(huì)才是和諧的，也有利于我們的政策不斷的完善，但要遵循一定的理論基礎(chǔ)，像一些缺少根據(jù)的觀點(diǎn)只能起到誤導(dǎo)他人的副作用，希望我們以后在討論的時(shí)候都能多點(diǎn)思考。
