二手房交易必須“先稅后證”的政策再次現(xiàn)身，政策會否重蹈“夭折”的覆轍？各地方政府將如何把握執(zhí)行力度？各地樓市將呈現(xiàn)怎樣的表情？這些問題一時之間成為人們關注的焦點。
多位業(yè)內(nèi)專家認為，在當前如此強勢的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控大背景下，個稅政策不可能重蹈“夭折”的覆轍，而各地以往的執(zhí)行政策不同也將使新政的執(zhí)行“用力”不一，但各地的市場“表情”卻基本相同，那就是冷淡。
上海：細則寬松出臺
張先生的心情真可謂是“冰火兩重天”。8月1日前，他把原掛牌60萬元的房屋降到56萬元并緊急與買家辦了過戶。當時他還沾沾自喜，但現(xiàn)在卻是后悔不已。張先生的后悔源于上海市地稅局日前出臺的關于個稅的“操作細則”。
該細則規(guī)定，對不能提供房屋原值等有關涉稅資料的二手房交易，屬于普通住房及自建住房、經(jīng)濟適用房、已購公有住房和城鎮(zhèn)拆遷安置住房的，按照轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應納個稅；屬于非普通住房的，按照轉(zhuǎn)讓收入的2%核定應納個稅。按照該細則張先生只需繳6000元的個稅，兩相比較就虧了3萬多。
實際上，與張先生感同身受的還有很多人。業(yè)內(nèi)人士認為，在實際操作中，賣方完全可以通過其他方式，實現(xiàn)在利潤20%的所得稅繳納和總價1%-2%的所得稅繳納中“擇低繳稅”，而從近年上海房價的暴漲情況來看，大部分二手房適合按總價納稅。
在國稅總局制定的按總價繳納個人所得稅1%-3%比例區(qū)間中，上海偏向于下限，許多業(yè)內(nèi)人士都表示在意料之中。一位業(yè)內(nèi)人士認為，去年的宏觀調(diào)控加上今年營業(yè)稅征收力度加強給上海二手房市場造成了沉重打擊，如果此次二手房個稅按較高的比例征收，必然會使二手房市場“受傷”更深，這顯然不是地方政府所愿意看到的。
不過，也有人對執(zhí)行不嚴將導致調(diào)控意圖流產(chǎn)表示擔憂。“二手房交易的中介費都要房屋總價的1%，如果個稅征收也是這個水平，那等于隔靴搔癢，對房地產(chǎn)市場根本起不到調(diào)控作用，反而可能會出現(xiàn)賣方把個稅強行轉(zhuǎn)嫁給買方，造成房屋價格實際上漲的情況�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。
但在中國指數(shù)研究院（華東）副院長陳晟看來，此次二手房交易征收個稅實際影響遠遠大過象征意義�！斑@項政策對樓市的影響，并不在于它征收多少比例的個稅，而在于它表明了政府強化對房產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)過程中差額所得征稅的態(tài)度，只要開征，就會有很大的影響。這樣一來，上海二手房的流動性將會大大下降，并且直接傳遞到一手房市場，從而影響到整個上海樓市的運行�！标愱杀硎�。
京杭：新政不會夭折市場將轉(zhuǎn)冷
北京和杭州地稅局對于納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，都規(guī)定按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%征收，杭州余杭按2%的比例征收。這實際上給賣方開了一個變相的寬松口子，可以就低納稅。不少業(yè)內(nèi)專家指出，在當下如此強勢的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控大背景下，個稅政策不可能重蹈“夭折”的覆轍，但市場轉(zhuǎn)冷在所難免。
鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場總監(jiān)金育松認為，京杭都曾實行過“先稅后證”的個稅政策，但都因遭到市場抵觸而夭折。此次肯定不會重蹈覆轍，因為今年的宏觀調(diào)控力度比去年要強得多，而且這次政策是自上而下的，全國性的而不是地區(qū)性的。信一天房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場部負責人羅煜也持同樣的觀點，他認為此次政策更加細化了，操作性也更強了。
浙江省建設廳的一位相關負責人指出，征收個稅并非針對所有房源，而且今后90平方米以下的中小戶型會大量上市，買家可選擇的余地很大，賣家很難將交易成本再轉(zhuǎn)嫁給買家。他說：“從長遠看，該政策將有利于進一步打壓投資性和投機性需求�！睋�(jù)測算，今后投資房地產(chǎn)，除非房價每年保持10%以上的增長，否則很難在5年后出手時減去各種稅費、利息后獲利。
此外，個稅增加了賣家成本，將使部分賣家轉(zhuǎn)售為租；部分房東的心理售價也開始松動，紛紛降價出手。
廣州：新規(guī)利好二手房交易
廣州中原地產(chǎn)某專業(yè)人士表示，此次108號文的出臺對廣州影響不大，廣州地稅早在去年就出臺了相關政策，并在今年1月1日起正式實施。更重要的是，在廣州地稅政策中不能扣除的裝修費等此次被列入了可扣除的合理費用，這使得業(yè)主繳付的金額變少了，所以，新規(guī)總體上是有利于市場交易的。
此外，廣州個稅征收采取了據(jù)實征收和核定征收兩種辦法，而核定征收的應稅所得率為5%，按20%的所得稅率計算后，相當于對全額房款征收1%的稅收，這給二手房出售者提供了充足的避稅空間。因為房價的漲幅一旦超過5%，二手房出售者便可以放棄據(jù)實征收，選擇核定征收。
業(yè)內(nèi)專家指出，目前廣州二手房交易最大的稅收負擔并非個稅，而是按全額房款5%征收的營業(yè)稅。他說，過高的營業(yè)稅抑制了一些正常的房地產(chǎn)交易，從而減少了房地產(chǎn)供應量，促使房價上揚。
深圳：新規(guī)執(zhí)行難在評估體系
深圳市房地產(chǎn)權登記中心一直沒有出現(xiàn)趕“末班車”登記的火爆場面。這里的工作人員表示，深圳市稅務部門尚未將此次政策的正式通知下發(fā)，因此目前的交易仍維持原狀，按舊規(guī)進行。
中原地產(chǎn)的專業(yè)人士認為，深圳之前也有繳納個稅的相關規(guī)定，但過戶和交稅的手續(xù)是相互獨立的，給賣方提供了較多的避稅空間。但此次政策將過戶和交稅聯(lián)動了起來，而且有較多的剛性規(guī)定，這將使避稅難度大增而直接拉升市場交易成本，二手房市場將進一步延續(xù)已經(jīng)價量背離的低迷市場。
不少業(yè)內(nèi)人士指出，政策執(zhí)行主要取決于成交價格的評估程序�！笆廊A地產(chǎn)”肖小平表示，如果評估由政府機構來實施，就會增加交易環(huán)節(jié)，從而提高交易成本。同時，難度最大的還是評估的評判標準是什么，評判標準如何與市場價格進行聯(lián)動�！懊缆�(lián)物業(yè)”總經(jīng)理王書權認為，新規(guī)將造成市場短期萎縮，成交量將減少一半左右，但有利于市場的長期發(fā)展，因為規(guī)范化的稅收是市場發(fā)展的必然趨勢。
