二手房交易必須“先稅后證”的政策再次現(xiàn)身，政策會(huì)否重蹈“夭折”的覆轍？各地方政府將如何把握?qǐng)?zhí)行力度？各地樓市將呈現(xiàn)怎樣的表情？這些問(wèn)題一時(shí)之間成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。
多位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在當(dāng)前如此強(qiáng)勢(shì)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控大背景下，個(gè)稅政策不可能重蹈“夭折”的覆轍，而各地以往的執(zhí)行政策不同也將使新政的執(zhí)行“用力”不一，但各地的市場(chǎng)“表情”卻基本相同，那就是冷淡。
上海：細(xì)則寬松出臺(tái)
張先生的心情真可謂是“冰火兩重天”。8月1日前，他把原掛牌60萬(wàn)元的房屋降到56萬(wàn)元并緊急與買家辦了過(guò)戶。當(dāng)時(shí)他還沾沾自喜，但現(xiàn)在卻是后悔不已。張先生的后悔源于上海市地稅局日前出臺(tái)的關(guān)于個(gè)稅的“操作細(xì)則”。
該細(xì)則規(guī)定，對(duì)不能提供房屋原值等有關(guān)涉稅資料的二手房交易，屬于普通住房及自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購(gòu)公有住房和城鎮(zhèn)拆遷安置住房的，按照轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)稅；屬于非普通住房的，按照轉(zhuǎn)讓收入的2%核定應(yīng)納個(gè)稅。按照該細(xì)則張先生只需繳6000元的個(gè)稅，兩相比較就虧了3萬(wàn)多。
實(shí)際上，與張先生感同身受的還有很多人。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在實(shí)際操作中，賣方完全可以通過(guò)其他方式，實(shí)現(xiàn)在利潤(rùn)20%的所得稅繳納和總價(jià)1%-2%的所得稅繳納中“擇低繳稅”，而從近年上海房?jī)r(jià)的暴漲情況來(lái)看，大部分二手房適合按總價(jià)納稅。
在國(guó)稅總局制定的按總價(jià)繳納個(gè)人所得稅1%-3%比例區(qū)間中，上海偏向于下限，許多業(yè)內(nèi)人士都表示在意料之中。一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去年的宏觀調(diào)控加上今年?duì)I業(yè)稅征收力度加強(qiáng)給上海二手房市場(chǎng)造成了沉重打擊，如果此次二手房個(gè)稅按較高的比例征收，必然會(huì)使二手房市場(chǎng)“受傷”更深，這顯然不是地方政府所愿意看到的。
不過(guò)，也有人對(duì)執(zhí)行不嚴(yán)將導(dǎo)致調(diào)控意圖流產(chǎn)表示擔(dān)憂�！岸址拷灰椎闹薪橘M(fèi)都要房屋總價(jià)的1%，如果個(gè)稅征收也是這個(gè)水平，那等于隔靴搔癢，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)根本起不到調(diào)控作用，反而可能會(huì)出現(xiàn)賣方把個(gè)稅強(qiáng)行轉(zhuǎn)嫁給買方，造成房屋價(jià)格實(shí)際上漲的情況�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。
但在中國(guó)指數(shù)研究院（華東）副院長(zhǎng)陳晟看來(lái)，此次二手房交易征收個(gè)稅實(shí)際影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過(guò)象征意義�！斑@項(xiàng)政策對(duì)樓市的影響，并不在于它征收多少比例的個(gè)稅，而在于它表明了政府強(qiáng)化對(duì)房產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)過(guò)程中差額所得征稅的態(tài)度，只要開(kāi)征，就會(huì)有很大的影響。這樣一來(lái)，上海二手房的流動(dòng)性將會(huì)大大下降，并且直接傳遞到一手房市場(chǎng)，從而影響到整個(gè)上海樓市的運(yùn)行�！标愱杀硎�。
京杭：新政不會(huì)夭折市場(chǎng)將轉(zhuǎn)冷
北京和杭州地稅局對(duì)于納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，都規(guī)定按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%征收，杭州余杭按2%的比例征收。這實(shí)際上給賣方開(kāi)了一個(gè)變相的寬松口子，可以就低納稅。不少業(yè)內(nèi)專家指出，在當(dāng)下如此強(qiáng)勢(shì)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控大背景下，個(gè)稅政策不可能重蹈“夭折”的覆轍，但市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷在所難免。
鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)金育松認(rèn)為，京杭都曾實(shí)行過(guò)“先稅后證”的個(gè)稅政策，但都因遭到市場(chǎng)抵觸而夭折。此次肯定不會(huì)重蹈覆轍，因?yàn)榻衲甑暮暧^調(diào)控力度比去年要強(qiáng)得多，而且這次政策是自上而下的，全國(guó)性的而不是地區(qū)性的。信一天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人羅煜也持同樣的觀點(diǎn)，他認(rèn)為此次政策更加細(xì)化了，操作性也更強(qiáng)了。
浙江省建設(shè)廳的一位相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，征收個(gè)稅并非針對(duì)所有房源，而且今后90平方米以下的中小戶型會(huì)大量上市，買家可選擇的余地很大，賣家很難將交易成本再轉(zhuǎn)嫁給買家。他說(shuō)：“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，該政策將有利于進(jìn)一步打壓投資性和投機(jī)性需求。”據(jù)測(cè)算，今后投資房地產(chǎn)，除非房?jī)r(jià)每年保持10%以上的增長(zhǎng)，否則很難在5年后出手時(shí)減去各種稅費(fèi)、利息后獲利。
此外，個(gè)稅增加了賣家成本，將使部分賣家轉(zhuǎn)售為租；部分房東的心理售價(jià)也開(kāi)始松動(dòng)，紛紛降價(jià)出手。
廣州：新規(guī)利好二手房交易
廣州中原地產(chǎn)某專業(yè)人士表示，此次108號(hào)文的出臺(tái)對(duì)廣州影響不大，廣州地稅早在去年就出臺(tái)了相關(guān)政策，并在今年1月1日起正式實(shí)施。更重要的是，在廣州地稅政策中不能扣除的裝修費(fèi)等此次被列入了可扣除的合理費(fèi)用，這使得業(yè)主繳付的金額變少了，所以，新規(guī)總體上是有利于市場(chǎng)交易的。
此外，廣州個(gè)稅征收采取了據(jù)實(shí)征收和核定征收兩種辦法，而核定征收的應(yīng)稅所得率為5%，按20%的所得稅率計(jì)算后，相當(dāng)于對(duì)全額房款征收1%的稅收，這給二手房出售者提供了充足的避稅空間。因?yàn)榉績(jī)r(jià)的漲幅一旦超過(guò)5%，二手房出售者便可以放棄據(jù)實(shí)征收，選擇核定征收。
業(yè)內(nèi)專家指出，目前廣州二手房交易最大的稅收負(fù)擔(dān)并非個(gè)稅，而是按全額房款5%征收的營(yíng)業(yè)稅。他說(shuō)，過(guò)高的營(yíng)業(yè)稅抑制了一些正常的房地產(chǎn)交易，從而減少了房地產(chǎn)供應(yīng)量，促使房?jī)r(jià)上揚(yáng)。
深圳：新規(guī)執(zhí)行難在評(píng)估體系
深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心一直沒(méi)有出現(xiàn)趕“末班車”登記的火爆場(chǎng)面。這里的工作人員表示，深圳市稅務(wù)部門尚未將此次政策的正式通知下發(fā)，因此目前的交易仍維持原狀，按舊規(guī)進(jìn)行。
中原地產(chǎn)的專業(yè)人士認(rèn)為，深圳之前也有繳納個(gè)稅的相關(guān)規(guī)定，但過(guò)戶和交稅的手續(xù)是相互獨(dú)立的，給賣方提供了較多的避稅空間。但此次政策將過(guò)戶和交稅聯(lián)動(dòng)了起來(lái)，而且有較多的剛性規(guī)定，這將使避稅難度大增而直接拉升市場(chǎng)交易成本，二手房市場(chǎng)將進(jìn)一步延續(xù)已經(jīng)價(jià)量背離的低迷市場(chǎng)。
不少業(yè)內(nèi)人士指出，政策執(zhí)行主要取決于成交價(jià)格的評(píng)估程序�！笆廊A地產(chǎn)”肖小平表示，如果評(píng)估由政府機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)施，就會(huì)增加交易環(huán)節(jié)，從而提高交易成本。同時(shí)，難度最大的還是評(píng)估的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)是什么，評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)如何與市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行聯(lián)動(dòng)�！懊缆�(lián)物業(yè)”總經(jīng)理王書權(quán)認(rèn)為，新規(guī)將造成市場(chǎng)短期萎縮，成交量將減少一半左右，但有利于市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展，因?yàn)橐?guī)范化的稅收是市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)。
